基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等成果，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照基准地价系数修正表进行修正，从而求取待估宗地在估价时点价格的方法。它是常用的土地估价方法。
基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。基准地价是某级别内分用途的土地使用权平均价格，基准地价对应的土地条件，是土地级别或均质区域内该类用途土地的平均条件，因此，通过待估宗地条件与级别用地平均条件的比较，对照修正系数表，对待估宗地进行区域条件、个别条件、使用年限、容积率和估价期日等方面的修正，即可得到待估宗地价。
基准地价系数修正法的计算公式为
宗地地价=基准地价×（1+∑Ki）×年限修正系数×期日修正系数×
容积率修正系数
式中：Ki为区域因素和个别因素修正系数，Ki的值可从基准地价系数修正表中查得。
10.3.2基准地价系数修正法的特点及适用范围
基准地价系数修正法的特点及适用范围如下。
（1）适用于完成了基准地价评估的城镇的土地估价；
（2）基准地价系数修正法可在短时间内对大量宗地进行评估；
（3）基准地价系数修正法的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而是作为一种辅助方法。
10.3.3基准地价修正系数法估价的程序
基准地价修正系数法估价的步骤如图102所示。
图102基准地价修正系数法估价的步骤
1.收集、整理土地定级估价成果资料
定级估价资料是采用基准地价系数修正法评估宗地地价的基础资料，因此在估价前必须收集当地定级估价成果资料，主要包括：土地级别图、基准地价图、基准地价修正系数表及条件说明表等，并归纳、总结，作为宗地估价的基础资料。
2.确定修正系数表
根据待估宗地的位置、用途、所处的土地级别、对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修正系数表，以确定地价修正的基础和需要调查的影响因素项目。
3.调查宗地地价影响因素的指标条件
按照与待估宗地所处级别和用途对应的基准地价修正系数和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目。
宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，在此基础上进行实地调查，最终确定、归纳、整理宗地地价因素指标数据。
4.制定待估宗地修正系数
根据每个因素的实际情况，查出对应的基准地价影响因素指标说明表，确定因素指标相应的优劣情况；按优劣情况再查对基准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。对所有影响宗地地价的因素都同样处理，即得到宗地的全部因素修正系数。宗地的总修正系数按下式计算：
k=∑n=i=1ki
式中：k——宗地所有地价影响因素总修正值；
ki——分别为宗地在第i个因素条件下的修正系数；
n——修正因素个数。
5.确定待估宗地使用年期修正系数
基准地价对应的使用年期，是备用土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年限可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用权年期修正系数可按下式计算：
y=1—1=(1+r)m=1—1=(1+r)n
式中：y——宗地使用年期修正系数；
r——土地还原利率；
m——待估宗地可使用年期；
n——该用途土地法定最高出让年限。
6.确定期日修正系数
基准地价对应的地价是基准地价评估时点的地价水平，随时间变动，土地价格会有所变化，因素必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估时点。期日修正一般可根据地价指数进行。
7.确定容积率修正系数
容积率修正非常重要。基准地价对应的是该用途土地在该级别区域内的平均容积率，各宗地的容积率是不同的，而且不同的容积率时地价差异巨大，因此必须进行容积率修正。也就是说，必须将区域的平均容积率下的地价水平修正到宗地实际容积率下的地价。
8.评估待估宗地地价
依据前述的分析和所得到的修正系数，按下式计算待估宗地地价：
待估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×
容积率修正系数×其他因素修正系数
10.4路线价法
10.4.1路线价法的基本原理
市场比较法、收益法等一般仅适用于个别宗地的土地估价，对于较大规模的土地估价，譬如土地管理、课税、征地拆迁补偿估价等需要采用简单、迅速的估价方法，通常采用路线价法，它可以快捷、方便地同时评估多宗土地的价格。
1.路线价法的概念
路线价法在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，此平均价格为该临街街道的路线价，然后依据该价格，再配合深度价格修正率和其他价格修正率，测算出该街道其他临街宗地地价的一种估价方法。
2.路线价法中涉及的有关概念
1）标准深度
在城市土地中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的临界深度称为标准深度。
2）标准街宗地
在城市一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区段，从区段范围内选定的在深度、宽度、用途、容积率、形状等方面属众数的宗地称为标准临街宗地。
3）里地线
标准深度处的连线称为里地线。
4）表地、里地
里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。
3.路线价法的理论根据
路线价法实质上是一种市场比较法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场比较法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正而求得的，这些调整实际上是“房地产状况调整”。
当然，路线价法和市场法还有一定的区别，主要的不同之处有以下3点：
（1）路线价法不做“交易情况修正”和“交易日期调整”；
（2）路线价法先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先进行有关修正调整再进行综合；
（3）路线价法是利用相同的路线价同时评估出许多“评估对象”，而不是仅仅评估出一个“评估对象”的价格。
4.路线价法适用的范围和条件
一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间，路线价法被认为是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力和物力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房产税收、市地重划、城市房屋拆迁补偿或其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情况。
路线价法适用的条件如下。
（1）路线价法主要适用于城市土地的估价，尤其适用于城市商业街道两侧土地的估价。
（2）运用路线价法估价的前提条件是城市规划较完善，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐，有可供使用的科学合理的深度指数表；评估区域有较多的交易实例，土地市场发展规范，否则计算结果会出现较大的误差，影响土地评估的精度；必须保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度。
10.4.2路线价法的操作步骤
按照路线价估价法的基本原理与估价要求，运用路线价法估算地价可按照以下步骤依次进行。
1.划分路线价区段
路线价区段，是指具有同一个路线价的地段。在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显着差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但因繁华区域的土地，其位置的细微变化将会引起地价的极大差异，所以，对于较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分设不同的路线价。而某些欠繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧宗地的繁华程度、地价水平有显着差异，应以街道中心为分界线，对该街道的两侧分设不同的路线价。
2.设定标准临街深度
标准深度是街道对地价影响的转折点，由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，其地价可视为基本不变。设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。
3.选取标准临街宗地
标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准深度；④临街宽度为标准宽度（一般为同一路线价区段内临街各宗地的临街宽度众数）；⑤临街宽度与临街深度比例适当；⑥用途和容积率在所在路线价区段应具有代表性；⑦其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
在标准临街宗地选取方面，美国是以30.48m（100英尺）为标准深度；中国台湾地区以18m为标准深度；我国大陆对标准临街宗地的宽度与深度没有统一的规定，均视具体评估地价区段宗地宽度与深度的众数而定。
4.调查评估路线价
路线价是设定在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法和市场法分别求其单位价格或楼面地价，然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的众数、中位数、简单算术平均数、加权算术平均数等，即得该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价，可用货币表示，也可用相对数表示。如果用点数表示，将一个城市中路线价最高的路线价区段以1X000点表示，其他的路线价区段的点数依此确定。以货币表示的路线价直观性强，易于理解，便于土地交易时参考，但以点数表示的路线价更易于测算，可避免由于币值波动而引起的麻烦。
5.制作价格修正率表
临街宗地地价因其临街深度与宽度、容积率、土地使用年期、朝向和地价分摊率等因素影响而使地价呈一定规律变化，反映地价变化相对程度的表格即为价格修正率表，分有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。
1）深度价格修正的理论依据
深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而递减的现象得来的。或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价格也就愈低。如图103所示，设有一个临街深度为nm的矩形宗地，沿平行道路方向，将其深度以1m为单位划分为许多等量细条宗地，并从临街方向起，按顺序以a1，a2，…，an—1，an等符号来表示。越接近街道者，利用价值越大，即an的价值大于an—1的价值。图中曲线的弯曲程度越大，表明土地价值对临街深度的变化越敏感；弯曲程度越小，表明土地价值对临街深度的变化越不敏感。如果将各细条的价值折算为相对数，就可以制成临街深度价格修正率表。
图103深度价格递减示意图
2）深度价格修正的常用方法介绍
最为简单、易懂的深度价格递减率是四三二一法则。四三二一法则，又称慎格尔法则，是将临街深度100英尺（ft）的土地，划分为与街道平行的4等份，每等份的临街深度为25英尺。各等份由于离街道的远近不同，价值有所不同。从街道的方向算起，第一等份的价值占整块土地价值的40%，第二等份的价值占整块土地价值的30%，第三等份的价值占整块土地价值的20%，第四等份的价值占整块土地价值的10%。
如果临街深度超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺的价值是临街深度为100英尺土地价值的9%，第二个25英尺的价值是临街深度为100英尺土地价值的8%，第三个25英尺的价值是临街深度为100英尺土地价值的7%，第四个25英尺的价值是临街深度为100英尺土地价值的6%。
3）编制深度价格修正率表