成果的文字表达方式主要是土地定级技术报告、工作报告和土地级别表。土地定级的技术报告主要包括技术工作的具体内容、程序、方法、测算公式及定级成果。土地定级工作报告则主要从定级工作的领导和组织分工方面编写，同时还应包括工作程序、定级中遇到的问题和解决的途径及成果应用情况等。
成果的图件主要有两类：土地定级工作图、土地定级成果图。
2）土地定级成果的应用
（1）为制定合理的税费标准提供依据。制定合理的税费标准是培育和完善社会主义市场经济、为企业创造公平的竞争环境的重要手段。土地使用税额的高低，取决于土地级差收益的高低，而土地区位条件则是影响级差收益地租的主要因素，因此，按土地区位条件优劣而划分的土地级别，是征收土地税的合理依据。
（2）定级成果为土地估价服务。城市内土地级别的划分为基准地价的评估提供了可比区域，能在一定时期内为基准地价的变更提供控制依据，为宗地地价的评估提供可比区域。
（3）为城市规划提供基础资料。土地定级中收集了大量与城市有关的自然、社会、经济等方面的资料，这些资料既是定级估价的信息来源，同时也可以为城市规划提供依据。
10.2基准地价评估
10.2.1基准地价的概念与作用
1.概念
基准地价是城镇国有土地基本的和标准的地价，是指在一定时间内，根据城镇各种用地类型、交易情况和土地实际收益状况，按照科学的评估方法，评定出各级别土地或均质地域内的商业、工业、住宅等土地利用类型的平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。基准地价一般由政府组织或委托具有相应资质的评估机构评估，评估结果须经政府鉴定认可，定期公布。
基准地价的关键是其基准性、标准性和比较性，以便使不同城镇间的基准地价水平具有可比性。因此，在基准地价评估中，应从地价体系的整体性出发，从大区域乃至国家土地市场的规范和培育出发，明确定义基准地价中“基准”的基本含义，以利于估价工作的开展和结果间的横向比较。如2004年更新的南京市城区基准地价中，将基准地价基准日定为2004年1月1日，其土地使用年期按法定最高出让年期设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年，其开发程度根据各土地级别内同一用途现状平均开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施的平均水平，宗地红线内“场地平整”设定土地开发程度。主城区不同用途各土地级别具体设定的开发程度如表101所示。12级=宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通信、通气，宗地红线内土地平整即“六通一平”34级=宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整即“五通一平”
2.作用
基准地价是区域平均地价系列中的一种，具有直接控制和引导宗地地价系列中各地价的功能；而在宗地地价系列中，基准地价又是一类区域平均地价。因此，基准地价在地价体系中具有承上启下的功能，在土地市场中起着基准的和标准的作用。具体表现为以下5方面。
（1）宏观控制地价
基准地价水平及其变化反映了土地市场中的地价水平及其变动趋势，为政府适时地利用规划和计划手段宏观配置城镇土地，制定相关的土地管理政策，调控地价变化和土地收益分配，调节土地在总量和结构上的供求平衡等提供基本的价格依据。
（2）国家征收土地使用税的依据
一般西方发达国家和地区，地产税一般是从价征收的。我国目前仍缺乏系统的价格标准，土地使用税征收水平偏低，远不能体现土地级差收益，达到利用税收这一经济杠杆调节土地利用和级差收益的目的。科学、合理、公开、适时地调整具有统一“基准”的基准地价可为科学征收土地使用税等提供客观依据。
（3）评估宗地地价的基础
基准地价反映了城镇土地级别或均质地域内宗地的平均价格水平，该区域内的各宗地地价分布在以基准地价为平均值的一定幅度范围内。因此，根据具体宗地条件对基准地价进行适当修正，即可方便地评估出具体宗地的地价水平。这一估价方法称为基准地价修正法。
（4）合理利用土地的经济杠杆
在市场经济中，土地价格直接影响土地利用的类型和强度。通过基准地价，可使城市中不同地段和区域的土地达到优化利用和配置，用经济手段来调整土地利用结构，实现土地利用规划。
（5）制定城市国有土地使用权出让价格的依据
10.2.2基准地价评估
基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的市场价格的原理进行。首先，将城市土地按影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域的归类；然后在同一土地级别或均质地域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价格入手，测算不同待用地在不同土地级别或土地条件均质地域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。
在评估出基准地价的基础上，要分析基准地价同宗地地价、租金与土地条件的关系，建立起城市土地级别或均质地域分用途的宗地地价修正体系。其评估程序如下。
1.确定评估区域
基准地价反映了一定区域内的平均地价，因此，应首先划分城镇内的评估区域，其划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。一般有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分出土地级别（城镇土地定级）；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内条件差异，划分出不同的土地条件均质区域（均质地域）。
2.资料收集与整理
基准地价评估是一类区域平均地价的评估，涉及的范围和资料较广，而资料的客观性和准确性将直接影响到基准地价的评定结果。因此，基准地价评估的一个重要环节是资料的收集与整理。
（1）资料收集
基准地价中需收集的资料主要有以下几类。
①土地定级或均质地域划分成果资料。如土地级别图、土地定级技术报告等。
②土地利用效益资料。包括不同行业资金利润率标准，同一行业、不同规模资金利用效益资料，不同行业、不同规模的企业劳动力资料，行业产值、营业额与利润资料，单位或企业土地利用效益资料等。
③市场交易资料。包括土地使用权出让、转让、出租、抵押及土地征用拆迁安置补偿中涉及的费用等地租地价资料，房屋买卖、房屋与柜台出租、土地联营入股、土地联建房分成、以地换房、企业兼并、房屋拆迁补偿与重置价格等隐含的地租地价资料。
④其他资料。如地价影响因素、城市规划、历史地价、地价与房价综合指数等资料。
为了使收集的资料全面、客观和正确，资料收集过程中，宜根据不同资料类型编制相应的调查表。调查表的编制可参考国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）。 （2）资料整理
在资料收集的基础上，应对所调查收集的资料进行检查，对于缺少主要项目的、填报数据不符合要求的和数据明显偏差的资料，应予剔除，并按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价交易方式和地价计算方法进行归类，建立资料数据库。在计算机日益普及、性能日益提高、软件使用日益方便的今天，资料的整理应计算机化，如利用Foxpro等数据库软件建立数据库。
所收集的资料，应满足统计分析的要求，即要有一定的样本量且分布相对均匀，如出租交易资料，同一土地级或均质地域的样本总数应不少于30个，如样本数据太少，应补充调查。
3.基准地价测算
在资料收集与整理的基础上，进行基准地价评估，其途径一般有两条，即：①以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考，评估基准地价，简称级差收益法；②以土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价，简称均质地域法。
1）级差收益法
级差收益评定基准地价的思路如下。
（1）土地利用收益资料量化。首先，根据城镇土地质量级和不同土地利用类型的经济效益差异，将土地进行划分，一般可分为商业、住宅和工业等类用地。为了提高基准地价的评估精度，可以将土地单元总分值或计算单元土地质量指数用于收益测算。单元土地质量指数计算公式为
Xin=fi=n
式中：Xin——某评价单元土地质量指数；
fi——某评价单元总分值；
n——土地级别数。
由于资本投入到不同企业会产生不同的收益率，造成单元土地收益相同的情况下，支付地租、地价的能力仍有较大的差别。因此，需将企业资本折算成统一可比的标准资本额，然后计算出企业合理的工资量，进而测算企业土地实际利用效益。企业标准资本额和企业合理工资量的计算公式如下。
①企业标准工资额。
Cs=Ce×kci×Kcs
式中：Cs——企业标准资本额；
Ce——企业实际使用的资本额；
Kci——某用地类型中某行业或类别企业资本效益折算系数；
Kcs——某行业或类别某一规模下的资本效益折算系数。
②企业合理工资量。
Lcs=Lce×Lps×Lpe
式中：Lcs——企业在标准定员情况下应支出的工资额；
Lce——该企业实际支出的工资额；
Lps——某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量；
Lpe——企业实际占有的劳动力数量。
其次，在样点资料处理的基础上，应进行资料处理方法的一致性检验，以避免样点资料处理中可变参数的选择而造成的地价水平的系统误差。资料处理方法的检验应满足：同样使用价值的土地，在相同市场条件下，具有同样的价格。即在同一个区域中，不同方法处理的结果，应服从样本来自同一总体的检验。常用的检验方法是秩和检验法。
再次，在资料处理方法检验的基础上，对样点资料以基准地价评估区域，即土地级别或均质地域为单位，按商业、住宅、工业等土地利用类型，进行分类整理；并对每一土地级别或均质地域不同土地利用类型的样本数据进行总体分布类型的检验。其常用的检验方法是χ2检验法。
此外，在样本总体分布类型检验的基础上，利用数理统计方法，剔除各土地级别或均质地域内的异常样本。样本数据是否正常的检验方法通常是：当样本总体呈正态分布时，用t检验法；当样本数据是非正态分布时，采用均值—方差法进行检验。
（2）常用地价测算模型。目前，常用的级差收益测算模型主要有以下4种。
①指数模型。
Yn=A(1+r)X1n
或
Yn=A(1+r)αXn
式中：Yn——第n级土地上样本每平方米土地的利润值；
r——利润级差系数；
X1n——第9级土地级别指数或单元土地质量指数；
A——常数；
α——待定系数。
土地质量从优到劣的级别系数按1，2，…，n排列，土地级别指数取值为n，…，2，1。
该模型适用于地价、土地收益和土地质量已知或有交易实例地价的情况。
②多元线性回归模型
Yn=b0+b1X1n+b2X2+b3X3
式中：Yn、X1n——含义同前；
X2——每平方米土地上标准资金占有量；
X3——每平方米土地上标准工资占有量；
b0——常数，大于0；
b1，b2，b3——土地、资本、劳动力的回归系数。
③生产函数模型（多元非线性模型）。
Yn=A(1+r)X1nXb22Xb33
式中各符号含义同前。
④分级回归模型。
Yn=F(X1n)+b2X2+b3X3+ε
式中：F(X1n)——某级别土地上，土地给企业带来的利润，为自变量X1n的未知函数；
ε——误差项；
其他符号含义同前。
上述3个模型适合于企业利润、土地级别、资本与劳动力工资级差收益要素已知的情况。
上述模型是基本模型，实际应用中，可根据具体资料情况做适当的变形，各模型各有特点和适用条件，应通过分析，选用其中的一种或多种模型或其变形进行测算。如2004年南京市主城区土地级别与基准地价更新评估中，其商业用地级差收益测算共选用了9个模型。
（3）参数估计与级差收益测算。在测算模型选用以后，应根据模型中的参数变量与资料，进行参数估计。参数估计通常采用最小二乘法。对估计的参数，应对其可靠性进行检验。检验内容既包括数理统计方面的，如回归模型的统计显着性检验、模型的拟合优度检验；也包括经济方面的，如参数符号是否与实际经济意义相符、测算模型是否满足所要求的基本假定。
根据估计的参数和检验结果，选择最合适的模型作为测算基准地价的最终模型，并计算各级别的地价或土地收益。
2）均质地域法
均质地域法是利用土地市场交易资料评估基准地价，其基本思路如下。
（1）均质地域划分。根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分均质地域。在均质地域划分过程中，应在充分分析影响地价的区域因素和微观因素的基础上，采用指标判别归类法，将区域因素和微观因素相同或相近的区域或区段划分为一个均质地域。
（2）样点地价计算。在均质地域划分的基础上，根据收集到的各类市场交易资料，如土地使用权出让、转让、出租资料，房地出租、柜台出租资料，土地联营入股、以地换房、联建房分成资料，房屋买卖、商品房出售及新增城市建设用地资料等，采用前述估价方法测算样点地价。
在此基础上，对样点地价进行包括交易情况、交易时间、土地使用年期、容积率等项目的修正，然后，对样点地价进行分类统计，编制样点地价分布图，建立样点地价信息数据库。
此外，对样点地价应进行数据检验，内容包括：同一均质地域或同一交易方式的样本地价的同一性检验，检验方法为χ2检验法或秩和检验法；样本总体的可靠性检验，检验方法为t检验法或均值—方差法。
根据统计要求，经检验的合格样本量应不少于影响因素数的4倍。对样本数据量较少的均质地域，可通过同一性判别进行适当归并。
（3）均质地域平均地价计算。均质地域法中测算区域平均地价，由于样点地价数据比较丰富，采用算术平均法计算。
4.基准地价确定
在土地级别级差收益测算或均质地域平均地价水平计算的基础上，借鉴市场交易资料评估结果或级差收益测算结果，并结合城镇土地利用与管理政策及市场发展趋势，经过城市规划、土地管理、高等院校等相关领域的专家论证、调整，确定城镇不同土地级别或不同均质地域内不同用地类型（商业、住宅、工业和综合用地类型）的基准地价，并公布。
10.3基准地价修正系数法
10.3.1概述