根据估价对象的不同用途，房地产估价一般将房地产分为下列10种类型：居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产。本章主要对居住、商业、工业等几种常见用途房地产的估价进行分析。
11.1居住房地产的估价
11.1.1居住房地产及其特点
住宅是人类最基本的生活资料之一，是在所有房地产中占比例最大的一类房地产。现代社会中，住宅不仅为人们提供基本的生存条件、生活空间，而且是人们休憩、会客、交流、进行商务活动的重要场所。
居住房地产不同于一般的商品，也有别于其他类型的房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供需决定价格等商品共性，而且具有鲜明的社会保障性。“居者有其屋”，曾经是许多政府在不同时期提出的解决本国或本地区人民住房问题的政策。进行居住类型的房地产估价，估价人员必须掌握基本的住宅类型、主要特点、政策导向，并根据估价目的、实际情况，选择合适的估价方法，作出客观、公正、合理的评估。
居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，也是社会存量资产的一个重要组成部分。与其他类型房地产相比，居住房地产主要有以下特点。
1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用的。由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。
2.具有较强的相似性、可比性
居住房地产之间的相似性、可比性与其他类型的房地产相比更强，比如在一个居住小区中，居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等；在同一幢居住房地产楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本上没有什么区别。此外，由于居住房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。
3.产权多样性、价格内涵差异明显
由于我国目前住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国城市中存在商品房、房改房、经济适用房、廉租房和集资房，这些住房的产权形式存在差异。商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租房只拥有建筑物的使用权。现阶段住房产权形式的不同，必然导致其价格构成的差异，因此其估价也具有各自的特殊性。
11.1.2影响居住房地产价格的因素
不同城市、城市中不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，因此要准确、客观地评估估价对象的价格水平，估价人员必须把握好各种因素对住宅的价格产生的影响。影响居住房地产价格的因素很多，既包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价中主要关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。
1.影响居住房地产价格的主要区位状况
1）交通条件
对于居住房地产而言，交通条件主要是指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨等。特别是城市规模较大、人口较多、交通比较拥堵的大城市，住宅附近是否拥有地铁，对其价格的影响很大。
2）生活服务设施
生活方便与否主要取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施，从而对住宅的价格产生较大影响。住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、银行、邮局等。
3）教育配套设施
教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，教育配套设施对住宅价格的影响主要体现在住宅周边是否有中、小学和幼儿园、托儿所等；另一方面体现在住宅周边如果有名校，其价格会因名校效应而明显高于其他住宅。因此在考察估价对象的教育配套设施时，是否有名校是重要的影响因素之一。
4）环境质量
环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特别是高档住宅。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。
2.影响居住房地产价格的主要实物状况
1）建筑结构、类型和等级
建筑结构的不同直接影响建筑工程造价，即开发成本，从而影响住宅的价格。住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。建筑的高度、每一层的层高的不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅。
2）设施与设备
住宅的供水、排水、供电、供气、供暖设施的完善程度，小区智能化程度，通信、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。
3）建筑质量
建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等也会影响居住房地产价格。
4）装修
对于一手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格会产生较大的影响。一般情况下，可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大，如近年来在北京、上海、广州等大城市，出现了光装修费就高达每平方米几千元的住房，该类住房的装修成本就基本相当于普通房的价格水平。然而对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响远没有一手房大，因为存在装修的折旧问题。
5）朝向与楼层
朝向主要考虑采光、通风及景观。当住宅四周的景观都基本一致，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北朝向的住宅最差，价格最低。但当住宅四周的景观差异非常大时，景观对住宅价格的影响较大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、山景、公园等时，北向的住宅价格就会比同楼层的南向住宅高，甚至会高很多。
不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度及是否有电梯。多层无电梯住宅的最优楼层是高低适中的楼层，例如7层住宅的最佳楼层是4、5层，其价格较高。而高层住宅由于普遍装有电梯，楼层越高，景观及空气质量等越好，因此价格越高。
11.1.3居住房地产的价格构成
居住房地产的价格构成是指居住房地产开发过程中所发生的成本或费用。在土地使用制度改革和住房制度改革的今天，我国居住房地产价格构成呈现多元化。从土地使用权而论，有有偿出让和行政划拨两种类型，而有偿出让又分为协议、招标、拍卖和补地价等不同方式；从住房商品化程度而论，目前有经济适用房和商品房等。因此，土地使用制度的双轨制和住房制度的多轨制，决定了我国居住房地产价格构成的多元化，价格构成比较复杂，且不同地区、不同城市之间又有一定的差异。
在各种类型的居住价格构成中，商品房的价格构成最全面，包括所有成本与费用。主要有：土地出让金、小区外城市配套设施建设费、征地拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、小区内非营业性公建配套费、管理费、投资利息、税金、销售费用和开发商利润等11项。其他各类住宅都有一种或多种成本或费用的减免。随着市场化的推进以及住房制度改革的深入，商业性住房已成为人们的共识，也是人们满足基础和改善住房要求的必由之路。
居住房地产价格构成的多元化还表现为价格与租金并存，而住房租金本身又呈现出多元化特征。就商品房租金而言，租金构成包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、利润和地租（土地使用费）等要素（见图111）。
图111居住房地产租金构成示意图
11.1.4居住房地产估价的常用方法
居住房地产的估价可以选择市场法、成本法、收益法等。
1.市场法
由于居住房地产交易比较频繁、交易量比较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用房转让价格的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
2.成本法
在对居住房地产的抵押价值进行评估时，出于安全、保守的考虑，常会用到成本法，此外居住房地产的拆迁估价及在建工程的估价往往也应用成本法。
3.收益法
收益法运用得相对较少，主要用于对出租型的居住房地产，如公寓等居住房地产进行估价。
11.1.5居住房地产估价的技术路线及难点处理
由于居住房地产的自用性、社会保障性、交易规模大、交易量小等特征，对居住房地产进行估价非常普遍。委托人一般基于了解住宅的市场价值、抵押价值、租赁价值、拆迁补偿价值等目的而委托估价机构进行评估。居住房地产估价既有单套或几套的零散评估，也有整体的评估，由于居住房地产具有产权多样性、产品多样性的特点，估价人员在对居住房地产进行评估时，应充分了解和分析估价对象的基本事项，遵循相应的估价技术路线，选择适当的估价方法。
1.商品房估价的技术路线及难点处理
商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用市场法进行估价。在实际估价业务中，商品房个体即零散的单套住宅的估价情况比较多，如住宅抵押、转让估价，由于单套商品房的交易实例很多，可直接通过对交易实例的修正测算待估对象的价格，因此单套商品房的估价技术路线比较简单。在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房整幢或数幢的整体估价。由于整幢商品房的成交个案很少，实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，实际中通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过对楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、整幢商品住宅的价格。
2.房改房、经济适用房估价的技术路线及难点处理
房改房、经济适用房估价的技术路线与商品房相类似，不同的是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金情况下的房屋重新购建价格。
11.2商业房地产的估价
11.2.1商业房地产及其特点
1.商业房地产的概念、种类及其零售业态结构特点
商业房地产是指用于各种批发、零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营性质的房地产。狭义的商业房地产主要指用于批发业、零售业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。本节主要针对狭义商业房地产，即批发业、零售业房地产。估价人员在进行商业房地产估价时，应了解商业房地产的种类及其零售业态的结构特点。
1）百货店业态
百货店业态的结构特点主要有：采取柜台销售与自选（开架）销售相结合的方式；商品结构种类齐全、批量少、毛利高，以经营服装、服饰、衣料、家庭用品为主；采取定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；选址在城市繁华区、交通要道；商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；商店规模比较大，在5X000m2以上；商店设施豪华，店堂典雅、明快；目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
2）超级市场业态
超级市场业态的结构特点主要有：采取自选销售方式，出入口分开设置，结算在出口处的收银机处统一进行；商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品及日用必需品为主；营业时间每天在11h左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车场地；选址在居民区、交通要道、商业区；商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；商店营业面积在500m2以上，目标顾客以居民为主。
3）大型综合商场业态
大型综合商场业态的结构特点有：采取自选销售方式和连锁经营模式；商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场；选址在城乡接合处、住宅区、交通要道；商圈范围较大；商店营业面积一般在2X500m2以上；目标顾客为购物频率比较高的居民。
4）便利店业态
便利店业态的结构特点有：以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，往往采取连锁经营方式；商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；营业时间较长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日；选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内；商店营业面积在100m2左右，营业面积利用率高；目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾客为有目的的购买，商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
5）专业店业态
专业店业态的结构特点有：采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般利润很高；选址多样化，多数店址设在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，营业面积根据主营商品特点而定；目标顾客多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。
6）专卖店业态
专卖店业态的结构特点有：采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构以企业品牌为主，销售量小、质优、高毛利；注重品牌声誉，从业人员往往具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务；选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定；目标顾客以中青年为主；商店的陈列、包装、广告讲究。
7）购物中心业态