购物中心业态的结构特点有：由发起者有计划地开设，实行商业性公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等活动，实行统一管理；内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成，服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场；选址在中心商业区、城乡接合部、交通要道；商圈根据不同经营规模、经营商品而定；设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行租赁制；目标顾客以流动顾客为主。
根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型等种类。
8）家居中心业态
家居中心业态的结构特点是：具有廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售优势，提供一站式购物和一条龙服务；商品构成主要以室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等，有一定数量的停车场；选址在城乡接合部、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。
9）仓储商店业态
仓储商店业态的结构特点有：商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分；选址在交通要道，有一定规模的停车场；主要的商圈人口为5万—7万人，商店营业面积大，一般在4X000m2以上。
2.商业房地产的特点
1）收益性
商业房地产属于经营性房地产，获得收益是其主要特点，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量的商业房地产。
2）经营内容多，业态多样
在同一宗商业房地产特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，如可以经营商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说用途）一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。
3）出租、转租经营多，产权分散复杂
商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。
4）装修高档
商业房地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级比较快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法再利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。
5）垂直空间价值衰减性明显
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以底层最高（高层商业物业顶层有景观等因素的除外），向上的方向其价值呈现快速的衰减，但越到后面，价值衰减越慢。这是因为对于消费者而言，底层具有最便捷的通达度，而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。
11.2.2影响商业房地产价格的因素
1.影响商业房地产价格的主要区位状况
1）地段繁华程度
影响商业房地产价值的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价格越高。
商业繁华程度可从该地段的商业辐射影响程度来考虑。每个城市一般都有一个或几个商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力（尤其是大宗商品如家用电器、家具等耐用消费品的购买力），这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或多个区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，可称为小区级商业中心，其繁华程度又要低一些。
此外，在许多大中城市中还有一些专业性商业街区，它是由经营相同类型商品或属性相似商店汇集在一起而形成的商业街区，如建材一条街、布匹市场、电器总汇等。不同类型专业市场或专业一条街的租金水平相差很大，有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可接近中心商业区，而有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可能相同于甚至低于小区级商业区商铺租金水平。
对于商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。其次，要确定商业房地产所处商业区的具体位置。因为在同一商业区中主道上和侧道上的商业房地产价值相差很多，在同一幢商业房地产中，首层入口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺。再次，要分析所在区域商业集聚度、经营差异化、人流量、消费结构、消费档次等。
2）交通条件
交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响。商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者方面，要考虑进货和卸货的便利程度。
道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要考虑人流是否是有效的消费群体。如公共交通特别便利的地方却不适宜做高档的商业物业。
3）临街状况
商业房地产临街的具体分布状况会对其价值产生较大影响。一般来说，临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。例如，多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高，与道路齐平临街的商铺比略有凹入的商铺价值高。但也要注意，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。
2.影响商业房地产价格的主要实物状况
1）建筑品质及内部格局
商业房地产建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面以及空间利用的难易、可改造程度、外观，乃至建筑物的临街门面宽窄，这些对于商业房地产的经营有重要的影响。此外，商业房地产的内部格局是否有利于柜台、货架等的布置，以及购物人流的组织也对商业房地产的经营产生影响。例如，一些大型商业商场往往要分割出租，其内部空间能否灵活地间隔对其收益具有较大影响。因此，对商业房地产进行估价时应充分重视其建筑品质、内部格局。
2）楼层
通常情况下底层的商业用房优于楼上的商业用房。一般来说，若没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大。根据估价实践，大型的商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%—80%，三层为底层的40%—60%；对于社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%—50%，二层与三层可能相差20%—30%，但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。
3）净高
商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低会产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。
4）面积
根据商业业态的差异、商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异，如百货商店、超级市场的经营面积一般需500m2以上，而一般的临街店铺仅需几十平方米。因此对商业房地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。
5）装饰装修
装饰装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，尤其是一些大型的综合商场、品牌经营店等。因此，同样的商业用房，仅仅由于装修不同，其价值可能差别很大。此外，建筑结构因采用的材料不同，其价值也可能有很大的差别。
6）无形价值
在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，例如一个酒店管理集团，能使同样的一个酒店体现出完全不同的租金水平与出租率，从而使酒店体现出更高的价值。又如有知名品牌、商业企业进驻的商业用房，其价值会明显上升。在商业房地产投资交易等某些估价目的的情况下，估价必须对无形价值进行考虑。
11.2.3商业房地产的估价方法
根据《房地产估价规范》，商业房地产估价可以选择收益法、市场法、成本法等。
1.收益法
商业房地产的价值主要体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，它以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同的商业业态、类型区别对待。
2.市场法
商业房地产的转售转租比较频繁，较易获得比较实例，因此在对商业房地产估价时，市场法也可以是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业房地产确定客观租金时，也可用市场法进行租金的估算。
3.成本法
商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助估价方法。
11.2.4商业房地产估价的技术路线及难点处理
不同类型的商业房地产评估在总体技术方法、思路上大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上又有各自的特点。
1.不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理
商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两种类型。
1）出租型商业房地产
出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。
采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租赁期内和租赁期结束两种情况。在租赁期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租赁期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等因素利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。
采用市场法对商业房地产估价时主要应用在两个方面：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查勘显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。
例如，有个商场，分割出售，面积相仿，但四面临街状况不同，其中一面临商业街，其销售价格是7.5万/m2—9万元/m2，两面临普通道路，销售价格是6.5万元/m2，另一面临弄里小路，其销售价格是3.5万/m2—4万元/m2。同样的底层，价格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔细了解具体坐落位置，简单将其中临弄里小路的交易实例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成估价的失误。
此外，在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（或租金）内涵。如，当前许多商业房地产的销售采取了售后回租的形式，这种交易情况下的价格要高一些，具体高多少，取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。类似的这种实例可比性基础比较弱，一般不宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正。又如租赁价格中税费的负担、房屋的修缮责任的归属、租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任等都对租赁价格产生影响，所以应该详细了解这些内容。
2）运营型商业房地产
运营型商业房地产主要靠经营获得回报，如百货店、超级市场、大型商场等，这类商业房地产主要采用收益法评估。由于很难获取第一手租金资料，对于这类估价对象，评估时在理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益＝主营业务收入—主营业务成本和税金—管理费用—财务费用—销售费用—商业利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是难以处理的问题，目前主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。
2.不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
1）整幢商业房地产估价
在实际中，进行整幢的商业房地产估价情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、收入水平等的差异，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及租赁价格等影响因素，再次根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及经营费用测算的难易程度选择不同的估价方法，一般可采用收益法、市场法。
2）整层商业房地产估价
对整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但由于整层出售或出租个案很少，因此当缺少类似整层商业房地产销售或出租可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个实例修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。
虽然整层商业房地产与分割的商铺面临的客户群不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力不一致，但是，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。
3）同层商业房地产不同铺面估价