对同层商业房地产多个铺面进行评估时，一般先评估出一个铺面的价格，在此基础上进行修正从而得出其余铺面价格。这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。
11.3工业房地产的估价
11.3.1工业房地产及其特点
工业房地产主要是指工业企业和其他工业生产单位所属的房地产，它的主要功能是进行工业生产，生产产品。工业房地产包括生产性用房的厂房、仓库、泵房、锅炉房、配电房和作为辅助用房的办公楼、门卫房、食堂、车库等建筑物，以及围墙、大门等构筑物。工业房地产中的主要部分是生产厂房。
工业房地产的特点主要有以下几个。
1.涉及的行业多
工业房地产涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本知识。
2.非标准厂房多，建筑工程造价相差大
工业厂房有一些属于标准厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等，如在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋顶材料与结构配件等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。
另外，工业厂房大部分为非标准厂房，应详细了解估价对象的建造标准，以便准确确定建筑工程造价，因为非标准工业房地产的造价相差较大。非标准厂房是根据各类生产的需要而进行设计建造的，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等都是根据生产的不同需要而设定的。
3.要区分设备和建筑物的造价
有些工业设备的建造安装是和建筑物同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。如果估价结果中还包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。
4.受腐蚀的可能性大
厂房的工作环境往往造成建筑和设备的腐蚀，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度的大小确定房屋使用年限缩短程度。
11.3.2影响工业房地产价值的主要因素
1.影响工业房地产价值的主要区位状况
1）交通条件
工业企业通常需要大量运进原材料、燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通。如邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，铁路和水运交通条件也同样重要。
2）基础设施
工业生产对基础设施的依赖较强，电力供应、生产用水供应、排污及污染治理、通信条件等都是影响工业房地产价值的主要区位状况。
3）地理位置
有些工业生产要求一些其他的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不能设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离；等等。工业房地产的地理位置在符合生产要求的情况下有助于提高这一工业房地产的价值。
2.影响工业房地产价值的主要实物状况
1）用地面积与形状
厂区用地面积大小应该合理，但有时也要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。
2）地质和水文条件
厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求。例如，地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础（特别是桩基础），河流的常年水位、流速和含沙量则影响生产取水及污水排放。
3）房地产用途
进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价，当房地产的用途发生改变时，要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的情况。
11.3.3工业房地产估价的常用方法
1.成本法
成本法是工业房地产估价时最常用的方法。标准厂房比较容易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格计算；二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等进行修正。
2.市场法
工业房地产尤其是非标准厂房通常缺少同类房地产的交易实例，更难在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例通常较多，在此可以考虑采用市场法估价。
3.收益法
如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
11.3.4工业房地产估价的技术路线及难点处理
工业房地产一般采用成本法估价，估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，基准地价如果不是当地政府近期公布的，应考虑对地价进行年期修正。对于建筑物的估价，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布的最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价。
11.4商务办公房地产的估价
11.4.1商务办公房地产及其特点
1.商务办公房地产的概念和分类
商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼的业主往往以行之有效的物业管理，以出租经营的方式达到房地产保值、增值和收益的目的。写字楼的使用者是指能够支付租金，进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体，如金融机构，贸易、咨询服务公司等。
写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。
按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。其中，建筑面积在1万平方米以下的，为小型写字楼；建筑面积在1万—3万平方米的，为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的，为大型写字楼，有些大型写字楼的建筑面积可达10万m2以上。
按使用功能的不同，可将写字楼分为3种。①单纯型写字楼。即写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等）。②商住型写字楼。这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分用于办公，楼的另一部分用于住宿。③综合型写字楼。指以办公为主，同时又有其他多功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最大。
按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙3个档次。①甲级写字楼。这类写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。②乙级写字楼。这类写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。③丙级写字楼。这类写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，并与其租金支付能力相适应。相对于乙级写字楼，丙级写字楼虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。
不同类型的写字楼其价值相差很大，如广州市的甲级写字楼中信广场，其租金水平达110—140元/m2·月，而大部分乙级写字楼的租金水平基本在40—70元/m2·月，因此对写字楼物业进行估价时，应依据专业知识对写字楼的类型、档次进行准确的判断。
当然，随着时代的发展，写字楼的分类和分级标准也在发生变化。目前写字楼市场流行两大评定标准，即甲级写字楼和5A写字楼。但其实，无论是甲级写字楼还是5A写字楼，国际和国内都没有固定而统一的界定标准。在实际生活中，要结合写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人类型等来判断写字楼的档次。
2.商务办公房地产的特点
1）所处区位好，规模大
写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事处机构进驻的区域。因此，估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。
2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善
写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不仅外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰装修等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通信等。此外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。因此，对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。
3）出租经营为主，多由专业物业服务企业管理
大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业服务的好坏息息相关，因此很多写字楼业主委托专业物业服务企业管理和代理出租。
11.4.2影响商务办公房地产价格的因素
1.影响商务办公房地产价格的主要区位状况
1）集聚程度
商务办公房地产的集聚程度对其价值具有很大影响，因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的知名度、影响力，推动这一区域高档写字楼的建设并形成一定的规模，区域的知名度、写字楼的知名度反过来影响这一区域中机构的知名度。因此，写字楼特别是甲级写字楼集聚的区域，其写字楼的租金水平往往很高，如广州的天河北路商务区集聚了中信广场、时代广场等一批甲级写字楼，吸引了国外的大型企业及其办事机构、国外驻穗办事机构、世界500强企业分支机构、国内大型企业及其办事机构，中信广场的租金水平成为广州写字楼的最高。
通常情况下，城市商务区及其等级往往是根据写字楼的集聚程度来划分的，中央商务区往往是高档次写字楼大量集聚的区域，也是写字楼租金水平最高的区域。如上海写字楼主要集聚在陆家嘴、外滩、虹桥、南京西路、淮海中路、徐家汇6个区域，从而形成了陆家嘴商务办公区、外滩商务办公区、虹桥商务办公区、南京西路商务办公区、淮海中路商务办公区、徐家汇商务办公区，其中陆家嘴商务办公区的甲级写字楼无论从数量还是从建筑面积来说都遥遥领先于其他商务办公区而成为上海顶级的商务办公区，其写字楼的租金水平最高。虹桥、南京西路、淮海路、外滩等区域是仅次于陆家嘴商务办公区的次一级商务办公区。相比而言，徐家汇商务办公区的甲级办公楼供应量较小，甲级商务办公楼面积远远小于以上区域，为第三级商务办公区。其他区域无论是甲级写字楼的数量、写字楼规模及影响力都较小，为低级别商务办公区。因此对写字楼进行估价时，应分析估价对象所处区域写字楼的集聚程度、商务办公区等级以确定其租金水平。
2）交通条件
能否方便、快捷地到达办公地点，能否方便、快捷地与客户交流、会谈是从事办公行业特别是企业公司总部选择办公场所的重要条件之一。一座大型的写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，这就要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性，其交通连接需要在三维空间展开，即具有地下、地面及空间交通体系，此外是否有足够的停车场地也会影响到写字楼的易接近性。因此，写字楼所处区域性的交通可达性、通达性、易接近性是影响其价值的重要区位状况。
3）周围环境
商务办公房地产既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。
4）楼层
与商业房地产一样，楼层对商务房地产价值也具有较大影响，但影响的方向不同。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公楼环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。
2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况
1）外观形象
声望或形象在商业活动中非常重要，一个公司往往会注重自身形象，而公司办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此有良好外观形象的商务办公房地产会大大吸引实力强的企业，我们可以看到中心城市中那些标志性的建筑往往都是写字楼，如上海的金茂大厦，广州的中信广场，而这些标志性建筑的使用者几乎是国内外一流的企业及其办事机构，其租金价格往往是城市中最高的。商务办公房地产的外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。
2）内部装修
与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等方面。商务办公房地产大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往是其特色的综合体现。
3）设备、设施
商务办公房地产的使用者对建筑物内的设备、设施系统非常重视，主要包括给排水、电气、暖通、消防、动力、通信、运输、电子等设备设施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素，例如，垂直交通对于商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量、质量、载重量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。
4）智能化程度