2.1房地产价格的概述
2.1.1房地产价格的含义
人们对价格有多种定义和解释，其中最典型的是以下两种。①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。②价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。
上述两种价格定义，第一种讲的是“现象”，第二种讲的是“本质”。对于房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“量”。因此，可把房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物等非货币形式来偿付，如以房地产作价入股换取技术、设备等。
2.1.2房地产价格的形成条件
房地产与其他经济物品一样，之所以有价格（价值）是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即同时具有有用性、稀缺性和有效需求。
1.有用性
一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。例如，粮食能够充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，房地产就不会有价格。
2.稀缺性
一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
一种物品仅有用还不能使其有价格，因为如果这种物品的数量丰富，随时随地都可以自由取用，像空气或某些地方的水那样尽管对人们至关重要——没有它们人们就无法生存，但也不会有价格。房地产显而易见是一种稀缺物品。
稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。有些物品，无论它多么有用，只要是相对富余的，就不会有高的价格。现代政治经济学奠基人亚当·斯密曾经说过：“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。例如，水的用途最大，但我们不能以水购买任何物品，也不会拿任何物品与水交换。反之，金刚钻虽几乎无使用价值可言，但须有大量其他货物才能与之交换。”
3.有效需求
人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。只有需要而无支付能力，或者虽然有支付能力但不需要，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，对于一套总价50万元的住房，甲、乙、丙、丁4个家庭中，甲家庭虽然需要，但是买不起；乙家庭虽然买得起，但是不需要；丙家庭既不需要，也买不起；丁家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丁家庭对这套住房有需求。因此，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。当然，房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产资料或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对其需求不仅有自用需求（或者说消费需求），还有投资需求甚至投机需求。
为便于更好地理解价格，值得进一步说明的是，价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。无论人类社会处于什么阶段，只要当一种物品有用且其数量又不能多到使每个人都可以随心所欲地得到它时，就会出现对该种物品究竟应如何分配的问题——哪些人获得，哪些人不获得。归纳起来，古今中外主要有以下6种分配方式。
（1）武力。如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。
（2）礼让。如像有些人那样发扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。
（3）抽签。即采取随机的方式分配物品，谁的运气好，物品就归谁。
（4）排队。即谁排在最前面，物品就归谁。这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。
（5）计划。如在传统的社会主义计划经济条件下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。
（6）价格。即谁愿意且能够付出的金钱最多，物品就归谁。在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用：价格上涨，以便抑制过多的消费和扩大生产；价格下降，以便刺激消费、减少生产和消除过多的存货。
2.2房地产价格的特征
房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相同之处，也有不同的地方。它们的相同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物品价格不同的地方，表现在房地产价格的特征上，主要有以下5个。
（1）房地产价格受区位的影响很大。这个特征显而易见，不再论述。
（2）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地剩余期限很短，产权不明确或权属有争议，违法、违章建筑等，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，房地产价格实质上是房地产权益的价格。故房地产估价与对房地产权益的调查了解和分析有密切关系是必然的。当然，在估价中也不能忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。
（3）房地产价格形成的时间通常较长。一般物品因为相同的很多，相互之间容易比较，且价值不很大，所以价格形成的时间通常较短。房地产因为具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值量大，人们在房地产交易时十分谨慎，所以房地产交易价格通常难以在短期内达成。
（4）房地产价格容易受交易者个别情况的影响。一般的物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者个别情况的左右。房地产由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二的特性，要认识房地产，只有亲自到实地察看，而且由于房地产价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者，所以房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。
（5）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。房地产因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。写字楼、公寓、商场、旅馆等类房地产，租赁甚至占主体地位。因此，房地产同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格（也称为买卖价格，通常简称价格）；二是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金（也称为租赁价格，通常简称租金）。从而房地产价格也有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）。而一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。
房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。如果需要求取价格（相当于本金），只要把握租金（相当于利息）与资本化率或报酬率（相当于利息率，通常简称利率），将租金资本化即可；如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率或报酬率，也可求得。具体的求取方法是收益法。
2.3房地产价格与价值的种类
2.3.1使用价值和交换价值
日常生活中价值一词的含义极广。在房地产估价中，所涉及的价值是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，没有使用价值肯定就没有交换价值，但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其使用价值的因素进行“鉴定”，所以，日本把房地产估价称为鉴定评价是有其道理的。就如同对古董、珠宝进行估价，如果不知其真伪、品质，肯定无法评估其真实价值。
2.3.2市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值
不论何种类型的评估价值均是推测估价对象在一定条件下最可能的价格。这是一组按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值。
1.市场价值
市场价值可以定义为房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方是出于利己动机进行交易的；③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；④交易双方有较充裕的时间进行交易；⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。可见，市场价值是假定估价对象在符合上述一系列假设条件下进行交易而最可能实现的价格。
城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿地进行交易的”，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以城市房屋拆迁估价应当采用市场价值标准。
2.快速变现价值
在现实估价中，许多估价目的要求评估的是市场价值，但也有一些估价目的要求评估的是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格。其中，快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。由于房地产的流动性差，如果交易时间较短（如销售期短于正常或合理的销售期），则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。
3.谨慎价值
谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为谨慎价值。
4.清算价值
清算价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，当不再作为该种品牌的餐厅继续经营而出售时，该种装饰装修不但不会增加该餐厅的价值，反而会减少该餐厅的价值。因此，此时清算价值会低于市场价值。但在城市房屋拆迁的情况下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予拆迁补偿。
5.投资价值
投资价值一词有两种含义。一是指值得投资。例如，人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值。二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。因此，某一房地产的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。与此相比，该房地产的市场价值是指该房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值，这是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的预期不同等因素造成的。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。如果所有的投资者都做出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上很少出现这种情况。
评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的，所不同的主要是参数取值。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。换一个角度讲，每个房地产投资者对其拟投资（购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；反之，他们将向市场出售过去所投资的房地产。
就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。例如，政府举行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，如为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种投资价值评估。
2.3.3成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值
1.成交价格