廖海俊
甲公司将其所有的“大厦”下面3层裙楼出售给乙公司。该大厦呈“L”型，其中“L”左边的一竖为高18层的塔楼，“L”下面的一横是裙楼第3层的屋顶，上面有一约896平方米的露台，原设计为屋顶花园，乙公司可通过塔楼的电梯经4楼到其3楼屋面的露台。一年之后，甲公司又将此露台以每平方米4500元卖给丙公司，所得价款约400万元。丙公司购得此露台后，在上面盖了一轻型钢结构建筑，经营歌舞厅。乙公司认为此露台系其第3层楼的屋顶，产权属于自己，甲公司此举侵犯其房屋所有权，遂诉至法院，要求甲公司停止侵害、返还不当得利400万元。甲公司辩称，乙公司的产权范围仅包括1至3层裙楼，而第3层裙楼屋顶的露台属于第4层的范畴，其所有权仍归自己，因而出售露台的行为不属于侵权。庭审查明：原告房产证载明的产权范围为1至3层裙楼，未涉及3楼屋顶的露台，被告的房产证也不包括此露台。甲乙之间是什么关系？露台的法律地位如何？乙是否拥有其中之一？甲乙之间就露台的权利义务依何种原则和方式确定？这一切的疑问表明：建立我国的建筑物区分所有权制度已刻不容缓。
近年来，在法院审理的房地产纠纷中有不少涉及建筑物区分所有权的案件。但由于建筑物区分所有权这一概念引入我国时间不长，加之我国现行法律中尚未正式设立此制，仅有的几个行政部门规章，对此缺乏系统的调整，因而有的法官对此认识不深，有时误将建筑物区分所有权法律关系认定为一般房屋产权法律关系或其他法律关系，其结果必然损害他人的合法权益。如果民事立法中有现成的建筑物区分所有权制度，法官也许就能对号入座了。