随同贷款申请一起提交的业务计划包括什么内容呢？公司特点、业务范围、固定资产及存货一览表、个人简历、公司运作情况、预计的资产负债表及经营报告（包括预计的现金流动及工资支出情况）、销售设想等。
准备以上内容应当在称职的会计的协助下进行，因为会计在公司运作方面掌握着不少供研究的统计资料，并能为我们的设想提出比较现实的分析。为银行提供一份有职业水平的计划，也就意味着为银行考虑贷款申请打下了坚实的基础。你最终留给银行的印象是：有责任感，可以信赖，不必承担太大风险，这样得到贷款的机会就大大增加了。
借鸡下蛋
有经验的人都知道，房地产开发主要是靠购买土地使用权，然后再盖房子，最后出售给使用者，可以说是用钞票堆出来的。在当年海南岛的房地产热中，许多人发了大财，正是发在与银行有某种特殊的关系或者有特殊的背景上，因为他们可以从银行“借”来大笔的资金。这些人的一夜暴富固然令人眼热，但你却无法仿效，关键是你没有人家的关系和背景。然而，那些不具备资金力量、白手“炒”房地产大获成功的人，却似乎更为实用。在当年的房地产热中，的确就有这样一个人，仅靠5000元起家，完全利用别人兜里的钱，获得了超人的成功。
此人名叫罗先友，四川内江人，他头脑灵活，眼光超前。1988年，在轰动大江南北的海南房地产热中，他竟然怀揣着5000元，坐上成都至广州的火车，壮着胆子去“炒”房地产！真是雄心大，钱袋瘪，只能叫做“办超越人力、财力的事”。不仅如此，没有钱的老先生还似乎财大气粗，不是到偏僻的边边角角吃人家的残羹剩汤，而是尽打海口市中心黄金地段的主意。时逢“海南热”，地价高得惊人，一小块地皮索价就是成百万、上千万。在这种情况下，要不你投巨资买地皮，静等涨后往外抛吃差价，或者就是带重金来建楼，然后与海南人对半分。
罗先友可不这么干。他住进低档小旅店，买了一辆自行车，每天满城跑。看到哪里店铺好，就闯进去，一副憨厚的模样对人家说：“我们要修大厦，能否长期租用你们的地皮。大厦建成后，每年向你们包交利润10万元。”
“开玩笑！你交那点利润，还不如我们现在出租门面的租金。”店主不屑一顾地予以回绝。
罗先友先后跑了140多家，均是有“谈”无“判”。这天，他终于发现在文明西路，西湖公园地段，背靠东有一家小工厂，虽然有不多的门面，但大多是背靠街的宿舍，没怎么发挥商业价值，而且厂子将迁往城外。虽然现有的2亩多地盘能盖一栋大楼，可厂方却没有相应的资金。于是罗先友找上门来。
“地皮租给我们70年，盖内江大厦。建成后，每年上交11万元。这样，你们将有770万元的收入”。毫无疑问，对于这家工厂来说，这是一笔可观的收入。倘若卖地，价格仅为三四百万元。罗先友代表着内江办事处，人又诚恳，不久就取得了厂方信任。
双方谈妥，先付租金5万元。地皮一落实，罗先友立刻通过新闻界发布消息：“海口将建内江大厦，实际是给四川建一个窗口，欢迎集资，并预收房款。”于是，四川18家单位争相签署意向性合同，以2000余元一平方米的价格将“大厦”预订一空，轻而易举筹集资金2000万元。修大厦的钱不成问题了。
1989年，“海南热”急剧降温，17000余家公司仅剩不到4000家。那18家购房单位也全部撤回。
房子还能不能盖？
盖！而且增加到16层、五六十米高、建筑面积为1．4万平方米的豪华大厦！“低潮修建、高潮卖。只要预收资金高于贷款利息，就可以边修边等待高潮。别人不上，我上，大家不修，我修，房子就会更加紧俏。”这就是罗先友的超人之处。加之地处市中心，不管低潮高潮，建好都能卖得掉。
没有资金怎么办？借！当时，建筑队伍无房可修，正愁养不起工人。你没有房子建，我拿给你建，价格必须下浮7％-8％，管理费、材料差价，你一分也别想吃！而且，罗先友还可以挑选最得力的队伍，一级队伍也只能按二级队伍收费，结果他选中了江苏省第一建筑公司。
大厦终于破土动工了。按内地惯例，应该先付给建筑公司30％的备料费。罗先友的招数，还是一个“赊”字：“请你先垫资，我们记账，一两年后付款，反正房子在这里，不行还可抵押。”
大厦主体工程修到七八层时，对方已垫资350万元，罗先友仍是不着急，先修着吧。建材呢，欠着，设备呢，先给少量定金，装好再说，这些已赊欠近800万元。
罗先友用的计谋是“借鸡生蛋”，利用他人的钱发自己的财。用他的话讲：“负债经营是先进办法，在外国商界，只要某人有能力，就可汇集资金。中国人喜欢一步步积累，人老了，快死了，还没有做成大事，我可不能这么干！”
不久，罗先友借来的鸡终于开始下蛋了。
大楼尚未竣工，已是预售一空，购方必须先付20％的房款，半月后再付45％。3个月内，1000多万元资金全部到位，仅大厦出租每年即可坐收四五百万元。于是，一至四层全部出租，再留两层自用，其余的10层全部出售。建楼造价为每平方米1600元，现在卖到四千元，还抢手得很，共卖得4600多万元，净赚2000多万元。
罗先友的成功经验告诉我们：要想在房地产开发中取胜，首先应该有远见卓识。一些成功者，在一个地区尚未引人注目时就看到了其在未来的重要地位，因此，花比较少的钱买下土地使用权，建成办公楼、商厦和住宅。当人们把注意力投向这里时，这里的地价及房屋价格已经高得惊人，于是，开发者就以高于投资许多的价格把房屋出售出去，从中获得大笔的收入。
其次，假如你手里没钱，又想投身于房地产生意，那么不妨试试“借鸡下蛋”，利用别人的钱这一招。运用此法的技巧就在于：借鸡下蛋，万不可等别人的锅已经烧热，你还没有蛋给人家打下去。罗先友资金的筹借可说巧妙至极，建筑、材料、设备费用虽然都是赊，但没有哪一笔到了该付时付不出的。甚至，在必要的时候，你还可以表现得稍微“大方”一点，这样才能获得好的信誉。在海南，人人都以为他是腰缠万贯的大老板，因为他从没有露过馅儿。据说，罗先友做事，手头没有两三个方案从不动手，他绝不在一棵树上吊死，肯定还预备着另外的两三棵。
一个每天晚上在七块五毛钱的小店住宿的人，却硬要修建造价数千万元的大楼，十有八九是个骗子，可罗先友不是，他是一位巧妙借用他人金钱、白手起家的“利用高手”。
信用第一
任何人创业，除了决心之外，都会面临着资金等问题，所以融资就成了创业能否顺利进行的关键。
融资的渠道及方式方法多样，其中信誉就可以融资。信誉有两个方面：一是创业者的品格信誉，另一个是经营信誉。创业者只要具备其中之一就可融到资金。当然，两者兼备融资就更为方便了。
被日本业界誉为“经营之神”的松下幸之助，他在创业伊始也碰到资金短缺这个问题。
当然，松下的人生是成功的，他创立的松下电器企业，成就斐然。1992年，松下电器总资产4万亿日元，总销售额近5万亿日元，员工总数25万人，公司规模及效益均为日本同行业之首。
面对如此辉煌的业绩，你一定不敢相信，1918年松下电器草创之初，他自己手中资金还不到100日元，这点钱很难创业，需要融资。
松下融资靠的是信用。他在电灯公司工作时有两个要好的同事，一个叫林伊三郎，他先辞职，到电业商会做电气工去了；另一个叫田延次郎，但他深得老板欣赏，仍在电灯公司办事处工作。当他两人听了松下创业的计划之后，十分高兴，马上辞职加盟了松下的创业行列。
松下虽然得到了两位好友的信任来跟他共同创业，但资金问题仍未解决，先靠松下这100日元不到的资金，就是再节省也不够用。就在他们起步维艰之时，林伊三郎想起了他的另一位朋友，他10岁做学徒，生活十分节俭，已到20岁了，积攒了200日元。凭朋友的信用，林伊三郞终于从他那里借来了100日元。
创业资金基本解决，他们在一间才十多平方米的房间里办起了小工厂。
1928年，松下公司正在进行一项新的建设。这项工程买土地需要5．5万日元，建筑物需要9万日元，内部设备需要5万日元，合计要19．5万日元。这在当时的日本，是一个相当大的工厂了。
当时，松下手里只有5万日元，还差14．5万日元，松下决定向银行贷款。
决定做出之后，松下马上与有往来的银行负责人见面，说明新厂的建设计划，并要求贷款15万日元。
这家分行经理向松下提出很多细节问题，他都一一据实相告，其中包括生产能力、销售状况、资金回收等情况。
这位经理听了松下的详细说明之后，说：“我明白了，你这个计划非常好，但是15万这个数字太庞大了，我必须跟总行商量过后，才能给你答复。”
三天以后，那位经理又告诉松下：“我可以为松下筹措15万日元的资金。但是，要我们将这笔如此巨大的资金，以无担保的方式贷出，恐怕有困难。”
这位经理在审视了松下一会儿之后，又说：“我们通常贷出这么巨大的资金，是一定要实价等于10万日元以上的担保物的。但是，我知道你们实际上根本无法提供这些担保物，所以我希望你能够将你的土地、建筑物拿来担保，不够的话，以你松下的信用担保也行。”
这样的答复应该叫人感谢万分了。以5万日元的家底和松下的信用，作为15万日元贷款的担保，这实在是太优惠了。这要换了别人，一定会立即答应下来，还会再三感谢这位银行经理，但是，松下没有马上做出决定。因为他还要考虑更深层次的问题：以不动产担保是否会影响松下电器的信用？在松下看来，信用是企业发展的根本，企业一旦失去了信用，就等于走进了死胡同。所以在涉及松下电器的信用问题时，他总是慎之又慎。
实际上，担保贷款是银行的规定，也是银行避免风险的重要手段，对贷款企业的信用并不会产生什么不利的影响，一个企业如果能够从银行得到无条件的贷款，反过来还会提高企业的信用。
当时的松下如果只想贷款，不去想公司发展的长远利益，自然不会想得那么多，但松下经过再三的斟酌之后，还是决定再做一次努力，说服银行经理，争取无担保贷款，若是实在不行的话，那就按银行担保贷款的要求办理。
松下想，用什么理由说服这位经理呢？松下的主意来了，他说：“经理先生，对贵行的决定，我个人衷心感激。不过，若以不动产作担保贷款，对松下公司一贯的企业经营形象恐有影响，所以我很冒昧地向您提个问题：贵行既然允许我以5万日元不动产来担保15万日元的贷款，其中就有10万日元贷款属于无担保的，这说明贵行对我公司的信用是坚信无疑的是吗？”
银行经理点头表示赞同。松下接着说：“既然10万日元贷款可以无担保，为什么对剩下的5万日元倒不放心呢？对此我有些不理解。经理先生，我向您提个要求，是否贵行可以用无担保方式，借给松下公司15万日元呢？”
这位银行经理只是沉思，并不开口。松下继续说：“至于还钱的事，我以为只要两年就够了，请你放心。而且，敝厂的土地权利证明书和捐税处的建筑物保存登记权利书，也可以寄存在贵银行。我很希望你再给我一次机会，无条件借给松下公司，可以吗？”
银行经理终于点头了。他觉得松下的话确实有道理，态度又诚恳，于是表示说：“很好，我明白了，祝你能够如愿以偿。我会跟总行再联系一次，准备好好说服他们。”
又是三天之后，松下接到银行通知：无条件贷款15万日元。
这件事很快就传开了，松下电器的声誉与日俱增。
筹集资金的方法
当公司面临资金困难时，老板可以向员工晓之以理、动之以情，充分发挥内部员工与公司同荣共损的优势，调动闲置资源，以解生产经营燃眉之急。
公司内部的资金动员与筹集，可以采取如下几种形式：
（1）在公司全体员工薪水上打主意
这是迫不得已而为之的办法。在非常困难的时候，公司可做出决定，首先暂缓支付或降低标准支付老板及其管理人员的薪金，并将这部分资金投入生产活动之中。这种做法在国外并不鲜见，很多公司在遇到资金不足的问题时，都要求公司管理层，特别是高级管理人员，主动地带头推迟领取薪金，以解公司燃眉之急。一般说来，管理人员的薪金收入相对较高，他们都具有经济和心理承受能力，可以使公司集中较多的资金。而后，争取公司员工谅解，动员普通员工迟领工资或降低工资支付标准。尽管他们工资标准不高，但是员工数目比较大，滴水成河，关键时刻可以使公司集中到一笔比较可观的资金，在生产经营中发挥作用。
（2）积极削减不必要的开支
在公司面临困境时，一切不必要的非生产性费用都要砍掉，使一切能够削减开支的措施都直接或间接地有利于公司资金的筹集。