在百度搜索现任总理的名字，你会发现有五个提示性词条，其中“保障房”和“安居工程”两条分别占了第一位和第二位。这说明，公众通过网络最想知道新总理及其政府在这两方面的新举措，从一个角度反映了住房问题是当今民众最为关切的民生问题之一。
从文艺节目中，也可以看到百姓的热切诉求。无论是春晚中讲述房子故事的小品，还是前些年热播的电视剧《蜗居》，无不折射出高房价背景下人们对住房问题的广泛关注。
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。房市、房事，纠结着“蜗居者”心里最为柔软的地方。今天，解开住房问题之钥何在？安居梦何时得以梦圆？
第一节“住有所居”：民有安居，梦想添翼
房价高企，百姓望房兴叹，似乎成了中国最为无奈的场景。“房奴”、“蚁族”、“鼠族”的出现，反映了多少辛酸的“房事”故事。
2012年4月，联合国国际劳工组织公布了72个国家的工薪阶层收入，世界人均月工资为9327.7元，而中国仅为4134.4元，中国员工的工资还不到世界平均水平的一半，以这样的收入水平，去承担比肩于欧美的房价，让人情何以堪？
“现在房子太贵了，爸爸妈妈买房子把积蓄都掏光了，还向银行借了很多钱，都没钱给孩子买玩具了。部长伯伯怎样能让房价降一点？”这是十八大会议期间，小学生记者对房价问题的叩问。
“应对工作有了一定年限、收入已逐步提高并已经成家立业的工薪阶层提供一套面积90平方米左右的经适房。”这是2013年全国“两会”期间，人大代表宗庆后针对解决住房问题提出的建议。
一、对住房产品属性的再认识
住房是生活必需品，还是投资品？
中国住房制度改革以后，由于住房供给市场化，人们对住房属性的认识发生了变化，也产生了分歧。有人认为，住房不仅仅是简单的商品，而且是投资品。
2003年以来，在火爆的房地产市场交易中，较大比例的交易是将住房当作投资品，大量购房者购入住房，不是为了解决居住问题，而是为了通过交易谋取利益。于是在这个市场上，通过投资，甚至是投机的方式，很多人发了横财，也催生了“温州炒房团”、“山西炒房团”等一大批职业炒房族。
毋庸讳言，正是这样的投资和投机行为，严重扰乱了中国的房地产市场秩序，房价越炒越高，住房资源被严重挤占。普通百姓或望楼价兴叹，或积几代人的积蓄交了首付，变成房奴；而房姐、房叔们却大肆囤积，让房子空置。近十年来的楼市怪相中，有多少人的辛酸和眼泪？有多少人的愤恨和怪怨？
在我看来，住房是民生的必需品，这无可争辩。国家、社会对居民住房的建设和供给，有其重要的政治性和公益性。
从古至今，从国内到国外，各国政府、历朝历代都十分关注居民住房问题。诸多治国英才和有识之士也大多心系百姓安居，多劝谏朝廷或政府重视百姓的住房建设和供给问题。唐朝大诗人杜甫，就曾心忧百姓无法安居，写下“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古名句，至今还广为流传，而且被新加坡租屋局作为他们的局训。
实际上，中共很早就把百姓的住房问题纳入了革命工作的关注范围。早在1934年，毛泽东同志就曾指出：“解决群众的穿衣问题，吃饭问题，住房问题，柴米油盐问题，疾病卫生问题，婚姻问题……一切群众的生活问题，都是我们应当注意的问题。”他把住房问题与穿衣吃饭同等看待，可见住房的民生性、政治性是十分突出的。
正因如此，在近六十多年里，国家高度重视广大百姓的住房问题。在土地改革期间，在农村，除了进行土地的改革和重新分配之外，也对住房进行了重新分配。在城市，凡建设新的工厂、新的学校、新的机关和事业单位时，也都同时要建设职工住房。尽管当时财政十分困难，但也还是保证了人人有房住。
我曾经当过大学教师、企业技术人员和研究机构的研究人员。从1960年起，不管到那里，组织上总是在安排工作的同时，也安排住房。而且通盘考虑，让大家的住所与工作的单位相邻近，尽量使年轻人有更多时间投入到工作和学习之中，而不是把时间浪费在路上。
从改革开放后的1985年起，国家开始推行把原有国家住房出售给个人，其初衷也是为了从中收到一些钱，并用这些钱为百姓建造更多的住房，以使百姓的住房条件得到改善。应该说，这条路走得正确，对于城市原有的广大市民来说，住房问题在总体上得到了保证，也有了较大改善。历史地看，可以说，因为住房的必需品属性，住房问题一直是民生问题的重要内容。百姓安居，也是中国推进现代化建设的重要先决条件。
再从国外的经验看，无论是欧美国家，还是亚洲国家，各国政府也都十分重视住房的公益性质。各个国家为了保证“住有所居”，对住房的建设和供给都推出了很多惠民政策和措施，如贷款利息的优惠、税收的减免、财政的补贴和公共租赁住房的供应等多种形式的措施。
英国作为一个老牌的资本主义发达国家，为实现“居者有其屋”出台了很多办法，如为照顾一些买不起房的住户，国家实行了半产权售房计划，居民可以买50%的房产权，其余50%由政府和银行分担。
我在澳大利亚、新西兰两国调研时，发现他们的政府除了对居民购房由国家进行补贴外，还十分注重“可承受性住房（affordable house）”的建设。由非营利建设单位借助国家贷款支持建设的低价房，较好地解决了中低收入家庭的住房问题。韩国出台的“一户一房”等政策也有效地缓解了住房的供应问题，做到了“居者有其屋”。
新加坡政府为了解决好广大百姓的居住问题，建设了大量称为“组屋”的低价房。这些住房售价十分低廉，面积较为宽敞，居住环境却与商品性质的住房同样优雅而时尚，交通便捷，社区的医疗、教育设施齐全，十分方便。
再如西亚国家沙特阿拉伯，过去由政府向居民提供建房补贴。2007年我去调查时，因国家财政宽裕，于是就把补贴办法改成了政府建房直接赠予居民居住。2007年已启动的150万套住房，就是通过这样的方式分配给居民的。
我们国家的住房问题是城镇化进程中新居民及新生代城市居民的双重需求引发的。如何解决好有市民资格的新生代居民及尚无市民资格而已经成为城市发展不可缺少的新居民的住房问题，是我们当今住房问题的中心和主体问题。
住房问题，不仅涉及幸福社会的成功建设，也关系到城镇化战略的推进和实现。为此，我们应该从中国的客观实际出发，在认识上将住房产品的属性回归到必需品的层面，并把住房问题作为改善民生的重要内容和先决条件，解决好，实现好。从执政为民的高度，以“以人为本”的科学发展观统揽全局，切实抓好解决住房问题这项具有公益性、政治性的大事情。
二、对住房建设服务方向的再思考
房子是建来做什么的？是给什么人建的？
这个问题虽与住房属性问题一脉相承，但却是针对住房建设服务方向发出的提问。事实上，对住房属性问题统一了认识，这个问题也就迎刃而解了。但正因为对住房产品属性的认识存在分歧，在这个问题上也存在着激烈的争论。
有两种观点：第一种观点是，住房建设就是要为“住有所居”尽职尽责；第二种观点是，住房建设就是要为有钱人服务，没钱的人就不应该买房居住。
持前一种观点的人，主张把国家70%的土地供给保障性住房，把70%的房子建成90平方米以下的小户型，这种观点符合中国现实情况，也被2007年国务院出台的24号文件所明确。
但是，由于持第二种观点的人，多是既得利益者或在房地产政策中具有话语权的人，他们为了捍卫既得利益，为“有钱人”代言，使得第二种观点甚嚣尘上。于是，国家政令不通，执行起来举步维艰。
根据我的调查，很多大城市的住房建设依然在走为富人服务的道路：为住房投资服务，为“热钱”投机购房服务，为购买多套住房服务，为权贵阶层异地购房服务。这些情况十分突出，包括中央三令五申不许兴建别墅的声音，都被当成了耳旁风。不少地方近年来仍然为别墅建设投入大量资源、大量土地，兴建别墅之风一直没有停息。2013年7月，中央电视台报道的世纪金源公司在云南腾冲通过关系买下上万亩农田和林地，建成了数百套别墅和三个高尔夫球场，就是一个十分典型的案例。
汉语中有两个成语，一个是“安居乐业”，一个是“流离失所”。如果百姓无法“安居”，就无法“乐业”，发展就没有依托。如果“流离失所”的现象遍地都是，那么“美丽中国”的建设也就是一个妄谈，中国梦也就成了空想。
倘若住房建设服务的方向继续严重偏斜，就会造成城市低收入居民的居住条件难以改善，新生代市民与父母分居，成家立业困难，又何谈发展，何谈尊严！
数以亿计的农民工，一不能夫妻团聚，二不能赡养父母，三不能教育子女，更无法奢谈四世同堂、天伦之乐。我身边就有鲜活的例子：有一个在大院做清洁工作的妇女，与丈夫一同到北京打工，但男方在工地住工棚，女方在中关村住集体宿舍，由于没有住房，他们夫妻常年分居，不能团聚。我在浙江调查时，一位市长告诉我，一对农民工夫妇，因没房住，无奈到树林里去亲热，最后被警察给抓了。
2013年全国“两会”期间，被称为“最美洗脚妹”的全国人大代表刘丽在接受记者提问时说：“在城市的打工潮中，一些已婚农民工男女，因为长期的分居结成‘临时夫妻’的现象非常常见。这样的情形，导致了农村婚外恋增多，离婚率也随之增高，影响了下一代的教育，甚至导致两个家庭都不得安宁。”为此，她提出两个建议：一是降低城市保障性住房的申请标准，让农民工也有机会住进保障房；二是由政府租赁城市里的空置住房，低价租给农民工。
另据有关报道，因没有住房导致的婚外恋情增大了离婚率。因为住房问题引致的纠纷、矛盾和恶性事件也比比皆是。前几年热播的电视剧《蜗居》就真实而深刻地反映了中国人在“房事”方面的无奈和辛酸。
建设美丽中国，实现中国梦，就要坚持“以人为本”，还百姓最基本的居住权，按照十八大的要求，要解决好住房这个民众最关心最直接最现实的利益问题，实现百姓“住有所居”梦想。只有百姓安居了，作为社会细胞的家庭才会安稳；只有百姓安居了，才有可能聚民智、凝民心，积民力共谋发展，共圆中国梦。
有观点说，房价高涨，主要是因为有所谓“刚性需求”推动。但在我看来，房价高涨并不是由“刚性需求”直接造成的。所谓“刚性需求”，并不符合经济学原理，但又存在一定约束条件下巨大需求的可能，我们不妨称之为实际需求。但这种需求，在中国大多数城市都被“淹没”在畸高房价中。
换句话说，鉴于中国贫富差距的现状，真正具有实际需求的购房者，应该是占中国人口比例绝大多数的广大百姓，按照“二八法则”，这部分人口仅拥有少量的社会财富，属于社会的中低收入阶层，他们在高房价面前是没有能力购买住房的，所以也就谈不上所谓的“推高”房价了。
一般认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，这是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时提出的一个“比较理想”的比例。按照这一标准，中国多数城市的房价都属于畸高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。
以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入为32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15以上。
这样的高房价，普通民众如何能买得起？即便积几代人的力量，父母拿出养老钱，自己又在银行贷款举债买了，在还贷的“压力山大”下，又怎敢奢谈自由发展？为谋生计，被房子已经绑架的“房奴”们，又何谈抛开后顾之忧，开拓创新的动力？
因此，我们的住房建设，一定要从它的公益性、政治性考虑，要重视建设“可承受性”住房，要把真正的满足实际需求作为住房建设的服务方向。
考虑到中国城镇化的推进，按照新型城镇化的规划，将有数以亿计的农民工转变为市民，每年还有数百万的大学生毕业后进入并扎根城市，鉴于这样的新生代市民的出现，中国住房的需求潜力十分巨大。只要把住房建设的政策制定好，把住房建设的服务方向把握好，这种需求不仅会大力推动中国房地产的大发展，也一定会为城市经济的发展创造辉煌，为“新四化”建设贡献力量。
第二节“住有所居”：民有安居，难亦不难
1988年，在我担任中国星火总公司总工程师期间，前国家科委提出把解决城市居民住房问题纳入国家星火计划给予研究和示范的要求。因此，前国家科委与建设部合作的住房建设示范，很早就成了星火计划的重点。
1989年，我到广西北海担任副市长并继续兼任中国星火总公司总工程师，前国家科委和建设部还专门在北海市建设了住宅示范区。
从那时起，我一直跟踪中国房地产的启动和发展，特别是在1992年邓小平南巡讲话之后，北海市曾一度出现了房地产建设高潮，全国在北海创建的建筑设计院达到123家，房地产公司占了全国的一半之多。
1994年北海经济泡沫破裂后，来自全国各省市和港澳台的千余家房地产公司陆续离开北海，移师到全国各地，启动新一轮的全国房地产的大发展。由于这个原因，我一直没有间断对房地产的关注和调研，算起来已有25年的时间，这25年的所见所闻和思考，让我对房地产行业感受颇深。
中共十七大提出“住有所居”的命题后，为研究这个问题，我在国内上百个城市进行了调研。近年来，我还专程远赴日本、韩国、澳大利亚、新西兰、新加坡乃至沙特阿拉伯和阿联酋进行考察研究，并相继提出多个政协提案、参事建议，公开发表文章20多篇，在清华大学、中央党校乃至在全国多个地方举行的专题论坛上进行过多次发言。
2003年以来，中国房地产市场迅猛发展，居民的居住条件大为改善。但由于包括制度设计和执行两个层面的原因，房价开始飙升。短短十年的时间，各地房价都翻了数倍，一线城市更是达到十几倍。今天，房价高企，广大工薪阶层难以承受，望房兴叹。“住有所居”成了一个可望不可求的瑰丽梦想。
然而，对于房价居高不下的梦魇，对于中国住房建设和管理的沉疴，对于如何解决中国的住房问题，如何让广大百姓实现“住有所居”的安居梦，多年来的调研让我感受到，民有安居，难亦不难。
我概括为四个观点：一是实现“住有所居”，要从中国现实出发；二是实现“住有所居”并不困难；三是实现“住有所居”，须有银行工作相配合；四是实现“住有所居”，须规范与房地产开发相关的商业行为，防御腐败。
一、实现“住有所居”，别忘了中国现实
改革开放以来，中国扩大了国际联络，重视吸取国际先进技术和经验。很多关于发展的问题，我们通过借鉴发达国家的成熟经验，得到了较好的解决。
但是，想解决所有问题，经验借鉴是一方面，立足于本国实际是另一方面。盲目照搬国际经验，盲目遵从国际惯例，只能事与愿违。
解决中国的民生问题，不能忘了中国现实，必须从中国的实际情况出发，必须考虑中国人的历史传统、民族特性、思维模式和生活习惯等。住房问题尤为如此。
所以，关于住房问题，中国的第一个现实是买房置业是中国人成家的第一前提。在中国人的观念里，成家才能立业，安居才能乐业。古语有云：“居有恒者，方能心有恒。”无恒居，也就难有恒心，就谈不上乐业与发展。
而我们某些地方领导和经济学家，拿国外的情况类比中国，在媒体上高谈阔论说中国人不一定都要有自己的住房，说外国人很多人都选择租房，国人应该转变住房观念。无疑这是事实，但很显然这些人没有设身处地地考虑问题。一是没有考虑中国百姓的安居情结，二是没有探究清楚百姓不愿选择租房的实际原因和困难。
在河南南阳内乡古县衙里，有这么一副对联：上联“得一官不荣，失一官不辱，勿说一官无用，地方全靠一官”，下联“吃百姓的饭，穿百姓的衣，莫道百姓可欺，自己也是百姓”。
所以，针对第一个问题，如果我们这些地方领导，能把自己当作百姓的一分子的话，就不会讲这样的话。所谓“己所不欲，勿施于人”，让你也去租房，没有固定居所，三天两头搬家，你是否愿意？如果把自己不愿去做的事，强加给百姓，这样的领导是不合格的，至少是缺乏群众观点的。
第二个问题，事实上是中国住房问题的第二个现实。百姓为何不愿意选择租房，而更愿选择举债购房？其原因绝不是简单的一个传统文化中的安居情结所能概括和解释的，而是有着更为深刻的现实因素。
中国人之所以不喜欢租房，关键在于中国租房市场的秩序和制度还很不健全，相关政策及配套服务还存在较大问题。可以长久居住的政府廉租房还没向“刚性需求”开放。在这种现实情况下，让国人转变住房观念谈何容易。
首先，在目前的中国，租房无法“安居”。现实中有太多如房东突然以房租涨价、房屋要出售而停租等违约的情况发生，作为弱势群体的租客只能一次次迁徙，无法安居。此外，各大城市的“漂泊”一族经常会遇到房屋黑中介欺骗租客的违法行为，无数“蚁族”、“鼠族”的遭遇在我们身边不断涌现，更让人心酸。
其次，租房目前在中国存在一定的风险。一些城市管理者往往把城市安全问题归咎于租房者，甚至认为，租房者是犯罪的高发群体。因此，他们对租房者的检查，也往往高于有固定住房的人。究其根本，由于制度和法律缺位，中国的租房市场缺乏有力的规范。
再者，更为重要的原因是，由于中国户籍制度的弊端，租房和购房所享受的待遇也往往不同。一些人之所以选择购房，看重的还是购房所能带来的“增值服务”。购房者往往能够享受到租房所没有的社区服务，有些户口政策较为宽松的地方，还有教育、医疗、养老等社会保障。如果孩子上学不需要高额的择校费，租房、买房所能享用的公共资源基本相同，那国人又何尝不愿意租房呢？
中国住房制度改革后，城镇职工的住房问题，大多推向了市场，但对租房市场的规范力度却不够。改革开放之初，国家新建一个科研机构或大学，都要配套建设一定数量的宿舍，以解决青年职工的住宿问题。
例如，中国科学院的很多研究所，北京学院路的很多大学，都是这样。年轻人在本单位有食堂、有宿舍，省却了车马劳顿，节省了通勤的时间，可以有更多的时间搞科研、做项目。所以，有条件的单位，应该为职工就近解决住房问题。
中国住房问题的第三个现实，就是居民的收入。
2011年9月起，个税起征点调整为月收入3500元，据国家税务总局有关人士称，工薪所得纳税人占全部工薪收入人群的比重，从28%下降到8%以下，由此可见，具有纳税资格的收入人群仅占工薪阶层的8%，这就是说中国的工薪阶层中92%的人口其年收入在4.2万元以下。在目前的高房价下，这92%的工薪阶层能有几人买得起现有市场上的商品房？！
所以，解决中国的居民住房问题，必须考虑广大工薪阶层的收入水平实际，为他们建造以其收入能够承担的“可承受性住房”。
解决中国的住房问题，决策者和规划者还需要考虑更多的实际。如中国正处于城镇化的启动和快速推进期，会有大量的农民工转变为市民，所以必须考虑农民工的安居问题，必须考虑大量随迁儿童的教育问题，必须考虑同时解决“留守儿童”、“留守妇女”和“空巢老人”等问题，必须考虑一些新生代农民工，即“农二代”等社会问题。事实上，随着农民工安居问题的解决，这些问题的解决就找到了出口。
总之，我们在解决“住有所居”方面，一定要从中国的实际出发。只有这样，才能增强这方面的紧迫感和责任心，才能解决好、实现好百姓“住有所居”的安居梦。
二、实现“住有所居”，其实真的不难
在很多人的印象中，解决中国的住房问题，实现“住有所居”似乎是件十分困难的事。这种印象，恐怕很大程度上与房价居高不下、政府屡次调控都成“空调”的结果有关。但在我看来，只要解决好根本性的问题，解决高房价问题，实现“住有所居”并不十分困难。
房价居高，按房地产行业给出的理由，主要有两点：一是建安成本高；二是地价税费高。经过多年调研，我发现房价居高的原因，并不是建安成本过高的问题。建安成本，即房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者主要为材料成本投入和人工成本。
2007年，我曾经到浙江温州苍南县做过一个调查，有一个面积为28万平方米的小区，土地是政府提供的，房价为630元每平方米，当时中国一线城市的房价已达上万元。该小区的承建商老板坦言净利润可达八九百万元。可见，即便房价低至千元以下，仍有可观利润，足可见其建安成本并不高。
这里解释一下，建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其他的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字恰好颠倒。据有关数据，2005年，普通高层住宅的建安成本为每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米1524.1元。2008年后，在钢材、水泥等建材价格上涨的带动下，建安成本升至每平方米1734.1元，尽管价格上涨很快，但这个成本费用占各自年份的房价比例并不高。
我到中西部一些地方，发现仍有一些地区的房价每平方米仅2000元左右，这也说明建安成本并不高。有人说北京的建安成本高达1万元以上，2003年离北京仅30公里的廊坊大学城的承建商告诉我，那里的建安成本每平方米仅为700元，大家用的材料是一样的价格，为什么北京就如此之高呢？在我看来这是开发商等利益谋求者的托词。否则，不会出现以于凌罡、赵智强为代表的民间合作建房案例发生。
为百姓实现“住有所居”的梦想，为民众建房，就应该请购房者等利益相关者，连同人大代表、政协委员一起来核定建安成本，然后以这个成本加上给开发商的合理利润为基础进行招标，做到百姓心里有数，开发商合理获利，管理部门监管到位。如此便可真正把成本降下来。
推高房价的另一个重要因素，是地价和税费。我说降房价不难，还有一个原因，就是土地本来也不应该这么贵，只要破解“土地财政”，解决了地方财政对住房用地的依赖，地价就会降下来。改革开放初期，我们的政府没有靠土地来发展经济，而是靠创新思维和改革开放来推进经济发展。试想，几十年后，中国没有土地可卖，“土地财政”如何维持？显然，依靠土地来维持和促进财政增收的做法，是一种不可持续的做法。
地方政府通过“招拍挂”形式获得卖地收入，并因土地供应不足，地产商发现土地升值快，有暴利可图，这些情况事实上“炒”高了地价，并间接地推高了房价。早在2009年，全国工商联房地产商会向当年的“两会”提交了一份名为《关于我国房价何以居高不下》的提案，该提案指出，地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2%；总费用支出中流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%，并由此引发了关于房价成本的争论。
尽管计算方法存在一定误差，但土地出让金、各种税费约占房价的六成以上是不争的事实。所以，降低房价的关键，是要对土地出让制度进行变革，在正确而严肃地看待“住有所居”问题的基础上合理控制保障性住房的地价，只有这样，房价才失去了居高不下的根本。
其实，要实现“住有所居”并不十分困难，其前提和原因是控制好建安成本，并改革土地出让制度，破除“土地财政”的怪圈。只有这样，百姓才能受益，“住有所居”才可以大有希望。
三、实现“住有所居”，银行要搭把手
中国房地产行业的蓬勃发展，与银行等金融部门的信贷支持有不可分割的联系。但从另一个角度而言，房价高企，银行在客观上也起到了推动作用。
长期以来，银行只要看到房地产开发商持有土地，就会十分大方地向其提供信贷。银行与房地产商长期结合，出现了很多不尽如人意的问题。
例如，有些银行与房地产商的高管勾结起来利用贷款炒房，客观上炒高了房价，也导致房地产界贿赂成风。有些银行相关部门不认真审查房地产商信贷资格，盲目给予信贷支持，埋下了金融风险；大量房地产商或通过银行贷款获得资金，或通过期房出售楼花的形式集资，在自有资金极少而低本高利的情况下，争抢土地，在获得大量土地的情况下，更容易获得贷款，于是地价不断攀升，形成恶性循环。
令人担忧的是，当银行贷款大量流进房地产行业后，实际上就把银行与房地产商绑在了一个战车上，银行害怕房地产泡沫破裂，会一味地给房地产商提供进一步的信贷支持。因此，政府对房价实施的调控政策就难以落实。
另外，在对投机购房的管控方面，银行也没有发挥好作用。很多投机购房者，是靠银行贷款达成炒房目的的，银行在利益驱使下，大量放贷，客观上提供了投机资本。
曾有报道，上海某房地产公司一位高管人员，曾从银行一次贷款1000万元，低价买下本单位开发的住房几十套，然后以成倍的价格转售。我想，这种情况绝非个例，事实上是银行贷款推动了投资购房和投机购房，使房价脱离了实际需求者的购买能力。
此外，在金融危机中，国家出台产业振兴计划，很多国企将得到的振兴资金投向房地产行业，客观上也推高了房价。
因此，要控制房价，实现“住有所居”，必须有银行配合。银行若不搭把手，坐视不管，那“住有所居”就会变成难事。银行等金融部门要把支持“可承受性住房”和公租房建设作为重要使命，为国分忧，为民解难。
金融是国家经济的命脉，在房地产的发展中金融也起着主导作用，只有金融业明确了任务和方向，我们的保障性住房，特别是“可承受性住房”的建设，才能按照中央的部署，在各地落地生根，才能遍地开花。
四、实现“住有所居”，别腐蚀了安居梦
实现“住有所居”，必须规范房地产开发过程中的商业行为，也就是一定要严厉打击房地产开发中的商业贿赂，惩治商业腐败行为，别让腐败腐蚀了广大百姓的安居梦。
中国的房地产领域，近年来成为腐败大案多发的“重灾区”，解决中国的住房问题，必须要以釜底抽薪的勇气和决心，加大房地产领域反腐败工作，就像治理中国足球腐败一样，必须施以重拳。
房地产方面的腐败应该说相当严重，甚至积重难返。且看高官们的斑斑劣迹。
成克杰，原全国人大副委员长，因涉嫌房地产腐败，受贿4000万元，被处决。
陈良宇，原上海市委书记。案发“社保基金案”，百亿上海社保基金涉嫌通过委托贷款方式流向上海房地产。
何闽旭，安徽省原副省长。利用职权为他人在土地出让、承揽工程等方面谋取利益，先后索要、收受他人钱物折合人民币数百万元。
吴振汉，湖南省高级人民法院原院长。利用职务之便插手基建工程为他人谋利，个人或伙同亲属收受贿赂。
周良洛，原北京市海淀区区长。涉及北京朝阳、海淀两地，涉嫌违规批地，并在有关房地产项目中受贿。
王昭耀，安徽省政协原副主席。曾接受安徽多家房地产商请托，为这些公司取得土地使用权的审批提供帮助。
王有杰，河南省人大常委会原副主任。不仅不遗余力地帮开发商征地，减免巨额税费，还动用公共资源——政府成立专门机构替开发商处理拆迁纠纷，甚至动用警力拘留拆迁户。
这些触目惊心的案情，足以说明房地产行业的腐败形势有多么严峻。不止这些，云南省原省长李嘉廷、山东省委原副书记杜世成、北京市原副市长刘志华，统统倒在房地产腐败问题上。
利润越高的行业，腐败就越容易滋生。房地产被公认为高利润行业，故而管理土地资源的部门、官员就容易成为寻租对象。正像20世纪90年代高速公路快速建设时期，全国许多建设厅长因腐败落马，前“腐”后继可谓壮观。因此，预防和遏制房地产领域的腐败形势十分严峻。
从已经发生的腐败案件看，房地产腐败几乎贯穿房地产开发的每一个环节。其显著特征是官商勾结、权钱交易。征地拆迁、土地出让、缴纳土地出让金、调整用地性质、规划审批、项目选址、调整容积率和产权登记等环节都充斥着官商勾结现象。
房地产的产业链有多长，权钱交易的食物链就有多长。权钱交易在“土地出让”和“调整规划”两个环节上最为突出，官员利用职权为开发商牟取了惊人的暴利。而从涉案部门来看，房管、城市建设、城市规划、土地管理和税务等部门，成为房地产腐败的重灾区。
据新华社报道，“寻租八法”是一些房地产贪官惯用的伎俩：擅改控制性详规，提高项目容积率，减少配套设施，让开发商获取超额利润；对未取得规划许可擅自开发的企业以罚代拆；对不具备开工条件的项目核发开工许可证，未达到预售许可条件的项目颁发预售许可证；出具虚假检测报告，夸大住宅面积，让买房人吃亏使开发企业额外获利；纵容开发企业囤房惜售，哄抬房价；进行会计造假、虚报成本、隐瞒利润，偷漏营业税；以及随意压低或抬高拆迁价格等。
据某房地产开发商坦白：一幢楼盘的建设成本只占房价的20%左右，地方政府的税费、土地出让金和腐败支出占房价的60%。
一位由美国归来的大房地产商对我讲，在美国做房地产利润率不超过15%，在北京利润却不低于150%，但其中的一半用来勾兑关系，可见房地产中的腐败何等之严重，又可见为什么政府对房地产的所有文件都难以贯彻。
因此，房价成本不应也不能回避“腐败成本”。腐败成本抬高房价已是不争的事实。“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能”。频发的腐败案件和高官不断落马，都验证了这一点。
为此，解决中国的住房问题，应该加大对房地产行业的反腐力度，严格监督其产业链的各个环节，将商业贿赂作为纪检部门查处的重点。可以说，这是解决广大百姓住房困难问题的关键之关键。
至此，我们已经清楚地分析了住房建设涉及的成本，也从根本上搞清楚了房价畸高的原因。我们要从中国的实际出发，改革土地出让制度，严厉打击房地产腐败，切断权钱交易的链条，按照市场经济规律，科学降低成本，让房价回归合理范围。
解决房价不合理的问题，是利国、利民的大事，也有利于房地产业的健康发展。更为重要的是，从根本上解决了这些问题，就可以实实在在地圆了广大百姓“住有所居”的安居梦。
第三节 韩、澳、新居民住房制度考察
2008年1月，我们国务院参事室一行五人先后赴韩国、澳大利亚、新西兰三国，对他们的住房制度和有关情况进行了调研考察。考察的城市有韩国的首尔、澳大利亚的墨尔本、奥本、堪培拉、布里斯班、黄金海岸及新西兰的惠灵顿、上哈特和奥克兰等城市。
一、韩、澳、新三国：住房是最根本的民生
众所周知，由于制度原因，很多发达国家的政府较少插手社会事务，但住房问题却是政府的一大职责。据了解，这三国政府都设有居民房屋局，专门负责房屋的建设、配给和管理。住房问题是各国最根本的的民生问题，所以是社会保障的重要内容，也是公共财政覆盖的重要范围。
一路走来，深感居民住房问题是一个国家最重要的民生问题，也是重大的经济、社会和政治问题。居民住房解决好，社会就安定和谐，解决不好就会造成社会危机。
2007年起席卷美国的次贷危机引起的全球股市下滑和经济震荡，正是起源于美国的房地产业。韩国前些年房价快速上涨，政府管理不力，因此而引起居民跳楼事件发生，两名副总理、总统府主管房地产政策的经济顾问丁文秀等官员引咎辞职。
有人说，韩国前总统卢武铉下台，也与房地产处理不当直接相关，继任总统李明博上台后实行新房改政策，实施“一家一住宅”供给计划。对长期保有一处住宅的一个家庭，政府减免他们的转让所得税与综合房地产税。他承诺加大政府对住房保障的投入，80平方米以下的“国民住宅”由政府负责供给，80平方米以上的由市场调剂。对新婚夫妇，政府每年供给12万户“安乐窝”住宅，以减轻他们的住房负担。“安乐窝”建在城市周边新开发的土地上，建设资金由国民住宅基金和财政筹备资金来分担。
与之相反，澳大利亚、新西兰两国的住房保障却非常完善和成熟。联邦政府和州政府每年都有一大部分支出，专项用于居民住房的建设和补贴。这两个国家住房的私有率高达70%～75%，一幢幢独立的别墅式建筑十分普遍，呈现出一派和谐安定的景象。
二、韩、澳、新三国居民“安居保障”
1.居民住房状况
韩、澳、新三国的住宅房价都曾有快速上升的时期，但究其原因，却多是正常的物价上涨和城市人口与移民数量增加导致的。尽管如此，这些国家的房价与居民的收入比，仍不像中国那么高。
在韩国，一般平均有6年的积蓄就能买一套房。据我们了解，首都首尔的房价是全国最高的，需要7.7年的家庭收入积蓄；但地方的大、小城市分别有3.8年和2.6年的家庭收入就可以买一套。例如我们拜访的一个相当于我国正处级事业单位工作人员，其年收入为50万元（以人民币计），在首尔买一套106平方米的住房花费300万元，其房价与收入比为6：1。
在澳大利亚和新西兰，从市场上买一套房的总价多为家庭收入的3～5倍。我们调查的人员包括不同职业，如司机、导游、政府工作人员等。例如在澳大利亚的布里斯班市，一位给我们开车的汽车司机告诉我们：他的年收入为76000澳元；妻子无工作，儿子年幼，政府每周都对其妻儿分别发放一笔补贴；他购置了一套260平方米的住房，附带有580平方米的花园，总计20万澳元，仅相当其家庭收入的2倍多一点。
韩、澳、新房价与收入比相对中国比较低的原因，一是他们的居民收入比中国高得多。二是他们用于住房的土地不像我们是政府从农民手中征用后再升值。三是他们的保障性住房覆盖面积大，市场上买房的人相对较少，从需求上抑制了房价高涨。
2.居民住房的保障办法
（1）土地供应保障
在澳大利亚和新西兰两国，城市住房用地一般通过两种途径解决：一是靠提高城市的容积率；二是在近郊向农民购置土地。因澳、新两国的土地是私有的，房地产商与农民直接交易，此中不存在政府再抬高地价的问题。在韩国，政府为了防止土地炒卖抬高地价，分别在20世纪70年代、80年代、90年代出台了多项土地法规，包括《国土管理法》、《宅地所有上限法》、《土地超过得利税法》等。
（2）住房补贴保障
在澳大利亚和新西兰，政府鼓励居民购买第一套住房。澳大利亚居民凡购买第一套住房的，联邦政府和州政府各补贴7000澳元，并免除印花税、土地税等。
（3）保障性住房覆盖面大
在澳大利亚新威尔逊州，议员告诉我们，他们的家庭平均收入为6万澳元，而政府住房保障范围可覆盖到收入为7万澳元的家庭。其保障性住房覆盖到土著人、老人、残疾人和低收入的年轻人。并且还建有一般家庭“有购买承受能力的房屋”，一般第一次购房者都可购买。
（4）保障性住房不受户籍限制
在韩国，中韩友协会长说，在他们的城市化进程中，大量农村人口走进城市的时候，保障性住房就会对他们开放。在澳大利亚和新西兰也是一样，只要是他们国家的常住居民，不管在哪个城市都与当地居民享受同样保障。澳大利亚的奥本市有来自112个国家的居民，涵盖65个民族，政府对他们都一视同仁。调研过程中，我们遇到两位来自中国南京的老人，是10年前移民到此的，尽管儿子在当地都很富有，也有大房子，但两位老人为了方便，还是向政府申请了130多平方米的廉租房，租金不超过他们养老金的1/4。
（5）由非营利机构承建住房
为了降低住房价格，使百姓能够承受，澳大利亚新威尔逊州有338个非营利机构负责社区的住房建设。政府允许这些机构以出租房的30年期作抵押，向银行贷款，以扩大保障性住房的建设。
（6）鼓励“一户一宅”
如前所述，在澳大利亚和新西兰，政府是鼓励购买第一套住房的，除了政府对其进行补贴和免除税收外，居民更换新房或需要搬迁卖出时是要收增值税的，这实际上提倡了“一户一宅”，也限制了“一户多宅”。在韩国，为了限制一户多宅，对第二套住房征收36%增值税，对第三套住宅征收60%增值税。这对于投资购房和投机购房均起到了抑制作用。
（7）确保高级住宅、一般住宅、廉租房的社区融合
韩国、澳大利亚和新西兰这三个国家都认为把穷人、富人分开安置居住是不利于社会和谐稳定的。因此，其住房设计和安置都十分注意将高级住宅、一般住宅和廉租屋的社区融合，常使其交错在一起。
（8）对住房成本进行核算并予以公布
为了遏制高房价，在韩国，政府实行了住房建造成本的核算制度，并对核算后的房价进行公布，以此来管制房价暴利，遏制房价高涨。
三、韩、澳、新三国的住房制度：他山之石
他山之石，可以攻玉。韩国、澳大利亚、新西兰三国的住房制度和管理实践对于中国的住房建设与管理有哪些启示呢？
第一，在土地供应方面，鉴于中国人多地少的现实，我们的住房还应以高层公寓为主，容积率不宜过低。在城镇化的趋势下，还要合理供给土地，不宜限量过少。另外，要对现在的保障性住房用地实行低成本策略。凡向保障性用房提供的土地，政府向农民征地后，除加入向该社区提供基础设施、医院、学校的费用外，不得过分升值，以保土地低价，从而限制总体房价。同时，对土地倒卖、炒卖行为进行严厉打击。
第二，应该提高中国的住房保障范围。2007年国务院曾出台的关于解决低收入人群住房办法的意见，提出了两个70%，即70%的土地用于保障性住房，70%的户型建80平方米以下的小户型，这很好，符合中国工薪阶层收入较低的实际。但根据我们在国内的调查，保障性住房还处于“扶贫”和“救火”的状态，总体来说，中国的保障房覆盖面太小，保障房建设的投入也不够。
第三，提倡“一户一宅”。中国应实现住房信息全国联网，在城镇化进程中，政府应允许“一户”可在城市享受一次购房优惠，而对于购买多套住房者课以重税，尤其对囤积房屋较多的投机性购房，课以70%以上的所得税。因改善居住条件，或迁徙而对首套住宅出售的情况，应予以免税。总之，对住房买卖的不同情况差别处理，体现税收调节房价的积极作用。
第四，加强住房建设与保障立法。目前，中国住房用地不规范，住房建设程序不规范，保障性住房分配不规范，其中还存在不少商业贿赂和腐败行为，严重地干扰了房地产行业正常发展。中国要像韩国一样，结合中国的实际情况，加快住房建设与保障的立法进度，为中国的房地产行业健康发展保驾护航。
除以上四点外，诸如由非营利机构承建保障房，并对所有国民的申请一视同仁，对商品房、“可承受性住房”的建设成本进行核算并予以公布，在住房建设规划中将高中低档社区融合等有益的做法，都可以考虑借鉴。
第四节“住有所居”：需启动住房制度再改革
我们的住房建设与管理制度的改革已经取得了很大的成绩。但是，面对广大中低收入者买不起房、住不上房和广大百姓对房价高涨怨声载道的实际情况，我们必须看到住房改革出现的新问题。改善民生，实现广大百姓的“住有所居”梦想，就有必要进一步解放思想，启动和推进住房建设与管理的再改革。
再改革，绝不是对此前改革的否定，再改革是新形势的需要，是实事求是的表现。
如前所述，住房具有公益性质，住房问题具有重大的政治意义，它与民生的关系是十分直接的。解决住房问题，就是在解决民众最关心、最直接、最现实的利益问题。
面对很多大城市数以百万计的农民工无房可住；
面对占70%城市人口以上的工薪阶层买不起住房；
面对城市中很多房东把一间房分成多间房出租；
面对很多人或住地下室或合租一套房，合租一间房的情况；面对因住房问题难解决，数以万计的夫妻不能团聚；
面对因住房问题难解决，造成5800多万儿童留守农村；
面对没有便宜的房子可购买，而致很多人被婚姻遗弃，“剩男”、“剩女”人数越来越多；
面对在城市买不起房，而致数以万计的人到农村去建房而又空置不用；面对因房价过高，很多家庭变成房奴，消费能力大为缩水，内需难以启动；
面对因房屋问题而致的亿万农民工必须春节返乡，导致铁路一票难求和出行困难等各种实际；
……
一言以蔽之，住房建设与管理的再改革已成为当务之急。
对于有责任心、有正义感，情为民所系，利为民所谋的主管部门来说，一定会看到住房建设与管理再改革的必要性和紧迫性。
为了搞好住房建设与管理的再改革，必须着力解决好以下五个问题。
1.着力解决好农民工在城市的住房问题
据最新统计数据，2012年中国农民工总量为26261万人，占中国总人口的19.6%，约为1/5（据2011年全国人口普查数据，中国总人口数为1339724852人）。中国农民工人数相当于28个瑞典或8个加拿大的总人口。
农民工不仅已经为中国的城市发展做出了重要贡献，而且成了城市中不可缺少的一部分。有的农民工在城市工作生活十几年，乃至数十年，在城市结婚、成家、养子，事实上已经完全融入城市生活。按有关规定（2005年起，在城市工作6个月以上的人口，均被统计为城市人口），这些农民工都是被作为市民统计进了城市人口的，而实际在房屋使用管理政策上，很多城市却对他们毫无关注。包括首都北京，虽曾有人大、政协多年呼吁，但至今廉租房都没有农民工的份。
我调查过一些农民工居住地，不仅环境脏、乱、差，而且有些路还是泥土路，住房狭小，很多人挤在一个单元里或是一间房子里，房子里没有厕所和暖气。看看远处的豪华大厦，再看看这些农民工的生活环境，这同当年一些电影讽刺的“几家高楼饮美酒，几家流落在街头”的情景不差上下。
因此，城市住房建设管理的再改革，一定要把解决农民工住房问题作为重头戏，要引起高度重视并采取有力措施。不仅要向农民工提供廉价的公租房，而且要为已经迁居城市，并不准备回乡的农民工两代人建设“可承受性住房”，让他们在城市得以安居。
2.着力加大“可承受性住房”建设力度
保障性住房，除了棚户区改造和廉租房供应之外，重点应是“可承受性住房”。我不主张所有的年轻人大学一毕业都要买房住，但是，作为一个国家，一定要使大多数工薪阶层买得起房，这是由中国现实和历史传统所决定的。中国的问题，就要从中国现实出发。
如前文所述，房价收入比在3～6倍为宜。我们取房价收入比5为例，即房价为居民收入的5倍作为合理系数，由于我国目前92%的人收入在4.2万元以下，那么一套房的售价在21万元是比较合理的。即使取收入比上限6为房价收入比，房价也应在25.2万元。当然这里的房子面积应当从中国现实出发，应以小户型（50～80平方米）为主。
为此，可设计一个模式，即：
（1）家庭人均收入×5＞当地现行平均房价×80平方米的，应纳入到购买商品房的序列。
（2）家庭人均收入×5≤当地现行房价×80平方米的，应纳入到享受“可承受性住房”的序列。
（3）家庭人均收入×10≤当地现行房价×80平方米的，应纳入到享受廉租房的序列。
按照这个模式的第（2）条来设计中国的“可承受性住房”，以保证广大中低收入家庭住有所居是合理的，也是能够做到的。这样既实现了同国际接轨，又能真正解决广大中低收入家庭住房问题，让他们得以安居乐业。
实际上，“可承受性住房”的建设还可以有效降低房价，“可承受性住房”建多了，商品房的价格自然会走低，就会回归到实际需求的承受水准上。建设“可承受性住房”，一是控制土地成本，住房用地的价格应由农民手中卖出价、基础设施投入价及有限的城市管理费等构成；二是要控制建安成本，住房建设可以先核算成本，然后招标承建；三是要控制开发商的利润；四是确保建设成本的公开透明，以及招标承建过程中发挥公众监督的作用。
3.认真处理好保障性住房的土地供给问题
中国是人口大国，土地资源相对紧缺，在18亿亩耕地红线必须确保的前提下，如何解决好保障性住房的土地供给问题，是应纳入住房建设与管理再改革的重要内容之一。
近年来，这方面发生的突出问题是，在各地保障性住房的土地被侵占的情况十分严重。由于利益趋使、官商勾结，我们的土地供给，都未能按2007年国务院24号文件去落实，各地用于保障性住房的土地供给都没有达到供给总量的70%，甚至连50%也不到。
土地使用上存在的突出问题：一是别墅用地没有真正控制；二是相当多的土地被房地产开发商囤积；三是很多土地被反复倒卖；四是有些土地招标不公开、不透明、猫腻甚多；五是土地价格方面，没有对保障性住房实行特事特办和特价处理。
不客气地讲，我们的住房问题发展到今天如此严重的地步，实际是与某些主管部门不作为和某些地方不认真对待，或行政部门的官僚作风有关。部分地方政府以低廉的价格从农民手中征地，随后又以高价作为商品房用地卖出。卖地已成为很多地方政府的重要收入来源，很多地方财政成为名副其实的“土地财政”，很多地方财政预算中，有近半数收入预算来自于土地。
反过来，也可说明解决保障性住房用地是可行的，只要把土地从农民手中征来，转为保障性住房用地，而不无限加价，地方政府财政对其少一些依赖，只将其作为公益性需要，是可以保证保障性住房建设的土地供应的，是可以为实现“住有所居”做好保障的。
4.住房建设一定要在设计的基础上先定价后招标
据我们多方调查，住房的建安费用并不是很高，住房的成本是有限的。现在住房价格高企，一是土地的不合理供应推高的，二是腐败贿赂因素造成的，三是房地产商虚报造价导致的，四是对所谓的广告费、销售费过高估算形成的。全国各地建筑工人的人工费用和建筑材料成本基本是差不多的，很多中小城市的房价至今还维持在3000元左右，这就足以说明住房建设的建安费用也是有限的。
我曾于2007年在浙江温州苍南县看到一个28万平方米的小区，房子建造得很漂亮，售价仅为630元每平方米（不含土地费），而那时一线城市的住房均价已达上万元。他们的房价为什么这样低？经调研，原来是他们采取了先设计、再估价、后招标的建设办法。这个办法并非挤压建筑商的利润，而是已经给建筑商留足了利润空间。
我专门找到那个建筑公司老板，他们坦白每平方米有27～28元的利润，28万平方米建造完成，也有很好的利润，公司可以顺利运转。我认为浙江苍南这一经验很好，“先设计、再定价、后招标”一定可以使房价大大降下来，这一经验值得向全国各地推广。住房建设的管理与改革，一定要坚持这样的道路和方向。
5.住房建设不要过分集中搞“睡城”
一个城市的住房建设，要做好城市规划。在做城市规划时，要考虑城市设施均衡分布，不要将城市的某种功能区集中在一个区域。我在新加坡组尾区调研时，看到那里建有不少写字楼和国际大工厂，组屋区的居民中，有不少人可以实现就近就业，因此减轻了城市的交通拥堵压力，从而也降低了整个城市的运行成本。
再就像土耳其的伊斯坦布尔，一个千万人口的大都市被切割成好几块，一个城市多个组团，每个组团都有一个中心区，中心区里有写字楼、工业企业、住宅、商店、医院、学校和宾馆等。例如这个城市的亚洲区，虽没有欧洲区那样古老，但依然十分繁荣，豪华而优美。
而我们的北京等城市总是在那“摊大饼”，几乎所有商业都向二环内中心区集中，五环之外形成很多大“睡城”。上下班交通严重拥堵，给居民带来了极大的不便。不少年轻人每天花费4～5小时在上下班途中。我们为什么不能发展起昌平组团、怀柔组团、房山组团呢？因此，为了解决好住房问题，还必须做好城市规划，转变规划思路，提高规划水平。