三十四、如何认定无权处分的买卖合同的效力？
【宣讲要点】
无权处分合同因为涉及民法总则（负担行为与处分行为的区分）、物权理论（无权处分与善意取得）、债权理论（无权处分合同的效力）等问题，向来是合同效力研究中的难点。事实上，仅从狭义的实行法出发，前文已经解释，我国合同法对无权处分合同的基本态度是效力待定，只有得到处分权人的追认或获得处分权才能使无权处分合同变为有效。但是，随着法学研究的发展，无权处分合同的效力问题有了一定的变化，这主要体现在最高人民法院关于买卖合同所做司法解释对无权处分合同效力的态度的转变，因此，本书对无权处分的买卖合同的效力做一特别的说明。
买卖合同是生活实践中最常见的合同，上至国际贸易，下到街边小摊，买卖合同构成了合同领域的基本形式，因此，买卖合同又被称为合同法的"小总则"。
买卖双方当事人达成合意，合同便成立。但是倘若出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，仍擅自处分标的物，那么对于此种存有瑕疵的合同，其效力如何认定呢？按《合同法》第51条，上述无权处分的合同为效力待定的合同。但2012年颁布的《买卖合同解释》转变了这一看法，第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持——这就意味着无权处分的买卖合同，在司法实践中是视为有效的。
首先，司法哲学转变的原因，简单的来说，是负担行为与处分行为的两分理论获得了更多的支持。负担行为是指一方相对于他方承担一定行为义务的法律行为，即我们常说的"债权行为"；处分行为是直接让与权力、变更权利内容、设定权利负担或废止权利的法律行为，也就是常说的"物权行为"。负担行为与处分行为的效力是相互独立的，即无权处分行为（标的物的所有权的变动）的效力瑕疵只是物权上的瑕疵，不影响负担行为（签订的合同）的效力的认定。
其次，转变的影响。无权处分的买卖合同从效力待定变为有效，对我们最重要的影响是什么呢？根据原来的合同法，如果处分人追认了该无权处分行为，则该无权处分合同变为有效，最终后果是相同的。区别在于处分人不追认的情况——虽然不管根据合同法还是司法解释，买受人都不能取得标的物所有权，但合同效力影响到违约责任的承担，举例来说，甲乙间签订的货物买卖合同是无权处分合同，货物的所有权属于丙，丙不同意追认该合同，根据合同法，该无权处分合同就是无效的，甲不能根据合同约定的违约责任条款向乙主张违约责任；而根据新的司法解释，该合同是有效的，因为乙没有处分权不能履行合同的交付义务，甲可以根据这有效的合同向对方主张违约责任。
【典型案例】
2013年2月21日，庄某与刘某签订房屋买卖合同，约定刘某将某市一处房屋作价35.5万元出卖给庄某，房屋交付日期为2013年3月20日，逾期每日按万分之一支付违约金。合同签订后，庄某付房屋预付款16万元，刘某一直未交付房屋。为此诉至法院，请求法院依法判决被告履行合同义务，交付房屋并承担违约金5000元，诉讼费由被告承担。
刘某辩称，原、被告原系恋爱关系。2012年11月10日，被告为原告出具借款16万元的借条，但原告未交付借款。原告因担心被告不还借款，要求被告于2013年2月21日与原告签订房屋买卖合同，约定以借款抵作预付购房款。因借款未交付，因此双方不存在买卖房屋的事实。原告曾于2013年3月5日起诉要求被告偿还借款（即2012年11月10日借款），后于2013年8月12日撤诉，现又以房屋买卖为由起诉，原告的诉讼请求依法应驳回。
经审理查明，甲与乙系夫妻关系，共同拥有某市城区房屋一处。2011年1月26日甲死亡，在世第一顺序继承人为乙、丙、丁及被告。2012年12月13日乙死亡，在世第一顺序继承人为丙、丁及被告。2013年1月31日，涉案房屋因拆迁置换为某市字第××号，即上述案涉房屋，某市房产管理办公室将该房屋登记在被告名下。
2013年2月21日，原、被告签订房屋买卖合同，约定：被告将上述房屋作价35.5万元出卖给原告，被告对原告的2010年4月2日借款16万元，抵作预付购房款；被告应于2013年3月20日交付房屋，逾期按日万分之一承担违约金；待产权变更登记条件具备时，被告协助原告办理产权变更登记，费用由原告承担，原告需在产权变更登记后一次性付清购房款余款。双方还约定：被告办理房产公证时，房产继承人只能是被告刘某。
为证明借款16万元抵作预付购房款的事实，原告提供了被告于2012年11月10日出具的借条，并称该借款实际为2010年4月2日的借款，2012年11月10日原告要求被告重新书写了借条，2010年4月2日借条已由被告收回。被告认可借条的真实性，但否认收到借款，但未提供证据证明。
在此期间，被告刘某与丙、丁曾因上述房屋的法定继承纠纷诉至法院，法院于2013年4月3日受理，于2013年6月20日做出民事判决书，判决上述房屋由被告继承，归被告所有。至原告起诉时，该判决已生效。涉案房屋现已出卖给陈某并由其居住，但尚未办理产权变更登记。
【专家评析】
本案中，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将涉案房屋出卖给原告，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予保护。法院认为，虽签订合同时涉案房屋所有权人为乙，被告属无权处分他人财产，买卖合同效力待定，但被告根据某市的民事判决书取得涉案房屋的所有权后，该房屋买卖合同有效。上述法院认定无权处分他人财产的买卖合同属于效力待定的合同，其依据的是《合同法》第51条，但笔者认为，根据2012年3月31日通过的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条，无权处分合同应理解为有效合同。
关于预付购房款的问题：房屋买卖合同中已载明"2010年4月2日，被告借原告16万元，作为预付购房款"，该记载已证明被告借原告16万元，被告虽否认收到借款，但未提供证据证明，对被告的辩解意见不予采纳。
针对借款事宜，原告提供2012年11月10日被告出据的借条，并称借款实际发生在2010年4月2日，后原告要求被告出具该借条换出2010年4月2日的借条，被告对此予以否认但未提供证据证明，对被告的辩解不予采信。
根据买卖合同记载，抵作预付购房款的借款指的是2010年4月2日借款，原告称用旧借条换新借条，新借条出具的时间是2012年11月10日，而房屋买卖合同的签订时间是2013年2月21日，买卖合同中记载用2010年4月2日借款抵作预付购房款，存在不符常理的情况，但不足以否定借款的真实性。原告持2012年11月10日借条以借贷为由起诉至法院的事实，不影响对买卖合同效力的认定。原、被告约定以借款抵作预付购房款，实为互负债务的约定抵销，符合法律规定，应予以认定。
原、被告在房屋买卖合同中约定被告应于2013年3月20日交付房屋，房屋产权变更登记后付清购房款余款，现被告已获得房屋所有权，具备履行交付房屋条件且承担先履行义务，故被告应当交付房屋。被告称房屋现已出卖给陈勇并由其居住，此买卖事实即便存在，但房屋所有权未变更，原告与被告签订房屋买卖合同在先，故原告主张被告交付房屋符合法律规定。
当然，根据房屋买卖合同记载，原告购买涉案房屋时对被告无房屋的处分权是明知的，对原告的违约金主张，法院不予支持是合理的。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日）
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
三十五、如何认定可变更、可撤销合同的效力？
【宣讲要点】
在市场交易过程中，交易双方当事人基于各种原因，可能在洽谈业务、相互磋商的各个环节，会存在意思与表示不一致或意思表示不自由的情况，诸如存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公平等等。那么，对于上述存有瑕疵的合同，其效力如何认定，是摆在我们面前的首要问题。
用法律术语来讲，上述类型的合同属于可撤销、可变更的合同，其意思表示不真实，但是法律并不使之绝对无效，而是权衡当事人的利害关系，赋予表意人以变更权、撤销权——即这类合同可以发生民事法律行为的效力，但享有撤销权的表意人如有撤销的请求，经法院或仲裁机构确认后，其效力溯及民事行为成立时消灭。其中，对于显失公平、重大误解的合同，当事人双方均可行使撤销权。
【典型案例】
A公司欲取得四川白酒B公司在广西南宁区域的总代理。A公司委托人郭某经人介绍，找到曹某从中帮忙，经郭某与曹某协商后，A公司委托人郭某于2012年5月14日向曹某出具一份《承诺书》，《承诺书》载明，由曹某帮助A公司拿下中国白酒B酒业公司在广西南宁区域的总代理，郭某支付曹某750万元费用（其中含B酒业公司的加盟费、保证金及公关费用）。2012年5月15日郭某以个人银行卡向曹某代理账户（户名朱某，账号227003372280002323）转款450万元。此后，经郭某与曹某进一步协商，又于2012年6月4日签订了《协议书》，《协议书》约定，经甲（曹某）、乙（郭某）双方协商，就签订中国白酒金三角代理权达成如下协议：1、由甲方负责在2012年6月9日前帮助乙方签订中国白酒金三角在广西的总代理权。2、乙方支付甲方1400万元费用（包括乙方支付给中国白酒B公司的保证金、加盟费和甲方的信息费）。3、如乙方在签订的日期前有变动，甲方将不退还乙方已转到朱某账上的450万元人民币，作为违约金。4、甲、乙双方如有争议，在甲方户口所在地解决。以上合同签订次日即2012年6月5日，A公司与四川白酒B公司正式签订了《白酒金三角连锁加盟经营合同》，四川白酒B公司随即向A公司签发了销售《授权书》。合同签订当日，A公司又向朱某账户打入550万元。朱某在收到转款1000万元后，分别于2012年6月5日、2012年6月26日、2012年7月4日将1000万元转给曹某。2012年6月6日，A公司向四川白酒B公司支付了200万元保证金和加盟费。后A公司以"重大误解"订立合同为由向法院提起诉讼，要求撤销与曹某的居间合同。
【专家评析】
本案中，原告A公司向被告曹某出具的《承诺书》和双方签订的《协议书》内容中只涉及合同当事人的权利义务的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同具有合法性。
合同内容系当事人意思自治和自由处分民事权利的集中体现。合同内容的双务或单务，合同价款的高低和双务合同的公平性等内容均是《合同法》规定的当事人"自愿"订约的权利范围，"任何单位和个人不得非法干预"。单就合同内容的公平性不是人民法院司法干预的职权范围。《合同法》第54条规定的人民法院对"显失公平"的撤销权更注重保护的是当事人的平等缔约权，即维护"当事人法律地位的平等，一方不得将自己的意志强加给另一方"。只有合同当事人基于不平等法律地位，导致订立显失公平内容的合同的，合同内容的公平性才能成为人民法院审理合同撤销权案件的审查范围。本案原、被告双方在签定合同时均不存在缔约地位的明显优势，不存在利用优势地位使对方当事人在是否定约和如何定约上丧失选择权、协商权的情形。因此原告A公司以居间人曹某是否获取利益和获取利益多少，作为向人民法院请求撤销合同的依据不能支持。
具体到本案，原告于2012年5月14日向被告出具承诺书，履行了承诺义务后，原、被告双方又于2012年6月4日就被告的居间需完成成果进行变更，在双方签定的《协议书》中，被告承诺在2012年6月9日前促成原告与四川白酒B公司的品牌产品代理合同。次日，原告即与四川白酒B公司签定《白酒金三角连锁加盟经营合同》。并且《白酒金三角连锁加盟经营合同》约定的原告的代理范围与原、被告2012年6月4日《协议书》变更的居间需完成成果一致。