【典型案例】
2002年1月，长沙市某区某街道居民委员会将其管理的公房长沙市朝阳二村33栋东门1楼的一套门面承租给鲁某，合同期限为1年。此后，双方再未就该门面续签租赁合同，但鲁某一直在承租该门面。2003年1月和2005年8月，长沙市某区某街道办事处劳动服务部门两次批示，同意鲁某可将该门面转租给他人使用。2005年5月2日，鲁某与王某签订一份门面租赁协议。协议约定：甲方（鲁某）将位于长沙市朝阳二村33栋东门1楼的一套门面出租给乙方（王某）；甲方负责将门面间墙拆除，乙方负责拆除费用；甲方须负责处理该门面因产权或使用权变动所引起的纠纷；乙方须交给鲁某押金2000元，直至其经营终止，乙方经营期间若未给甲方造成损失，甲方应退还该笔押金。合同还就租金、租赁期限、违约责任等进行了约定。签订合同时，另一承租人曾某正承租该门面中的一部分进行经营活动。王某、鲁某经协商同意由王某支付6000元转让费给鲁某，曾某不再承租该门面。合同签订前，王某已向鲁某交了1000元定金。2005年5月8日，王某将6000元转让费交给鲁某，鲁某于当天将该笔钱转交给曾某。2005年5月9日，鲁某组织民工拆除门面内的间墙，先拆自砌墙，后发现分隔南北方向的间墙是承重墙，不能拆除，故没有拆除该间墙。王某认为不拆除该间墙就不能达到其使用该门面的目的，故没有使用该门面。此后，王某提出不再租赁该门面，要求鲁某退定金和转让费，鲁某对此有异议，双方遂发生争执。另查明，本案争讼的门面房被两堵间墙分隔成4个房间，其中分隔东西方向的间墙为可拆除的自砌墙，分隔南北方向的间墙为不可拆除的承重墙，承重墙上开了两扇门。
一审法院认为：双方签订的门面租赁协议第一条约定："甲方提供营业场地，负责将门面间墙拆除，乙方负责拆除费用，甲方负责该门面因产权、使用权所引起的纠纷处理。"该项内容并未明确是只拆除一堵间墙或是将间墙全部拆除，也未说明门面内有承重墙不能拆除。根据普通人的认识，对该条款应理解为甲方负责将门面内的间墙全部拆除，由乙方负责拆除费用。且双方当事人均认可是在拆墙过程中发现分隔南北方向的间墙是承重墙不能拆除，才没有拆除该间墙，因此，法院推定双方在签订合同时的真实意思是要将门面内的间墙全部拆除。而在拆除间墙过程中发现有承重墙不能拆除，是双方在签订合同时均未预见的，故该合同属于双方因对间墙是否可拆产生重大误解而订立的合同。现原告王某请求撤销，应予准许，因该合同取得的财产，应予以返还。王某与鲁某签订的书面租赁合同中并未约定转让费问题，但两人均认可因为要让原租赁户曾某腾空门面，由王某将转让费交给鲁某，因此王某向鲁某交转让费应视为双方对上述书面合同的补充约定，王某已实际支出该笔费用，鲁某依约取得的该笔费用也应返还给王某。鲁某提出该笔费用已由其转交给曾某，该费用不应由其返还的答辩意见，法院认为鲁某将转让费交给曾某的行为系鲁某与曾某之间的民事行为，与本案无关，故对该答辩意见不予采信。王某提出鲁某在签订合同过程中有欺诈行为以及应赔偿其100元损失的请求，因无证据支持，法院不予支持，判决撤销该租赁合同、被告向原告返还定金和门面转让费。被告不服判决，向长沙市中院提起上诉，二审法院对上诉人的上诉理由不予支持，判决驳回上诉，维持原判。
【专家评析】
结合前文提到的重大误解的判断，简要分析本案：
1.双方的租赁合同是否出现重大误解，合同是否可撤销？双方签订的租赁合同中明确表示要拆除门面内的间墙，这一条款表明王某租赁该门面房的要求是门面内应宽敞、无阻碍，故只有拆除门面内的间墙才能实现其租赁该门面房的使用目的。在拆除间墙前，双方对门面内的间墙是否能全部拆除的想法是一致的，即能够全部拆除，但是在履行合同的过程中，发现有一堵墙是承重墙，不能拆除，合同因此而无法继续履行。本案是合同的双方当事人对前文所述合同的标的物的性质（门面房内的间墙能否全部拆除）产生了重大误解，且此误解足以导致合同目的不能实现，因此本合同属于当事人因重大误解而订立的合同，并不存在欺诈。根据《合同法》第54条的相关规定，因重大误解订立的合同，当事人有权申请撤销，合同撤销之后，双方因该合同取得的财产应予以退还。重大误解有单方误解和双方误解，上述案例即属于双方误解。
2.鲁某向王某收取的7000元钱是否是因租赁合同取得的，是否应退还给王某。鲁某收取的1000元定金和6000元转让费在双方签订的租赁合同中均无体现，那么租赁合同被撤销，这两笔钱是否也应返还呢？合同中虽未约定定金条款，但在订立合同前有交付和收取定金的事实，应认定为双方为订立租赁合同而订立了定金合同。因该定金合同是从属于租赁合同的从合同，主合同被撤销后，定金合同亦无效，且鲁某在缔约和履约过程中并非不履行或不完全履行合同义务，不属于法定双倍返还定金的情形，根据《合同法》58条的规定，合同被撤销后，鲁某应向王某返还定金1000元。另外，王某给鲁某6000元转让费是为了让另一租赁户腾空门面，故该笔钱可认定为是了实现王某租赁该门面的使用目的，双方又在书面合同外补充约定的内容。因合同被撤销而无效，这项补充约定的条款也应被撤销，所以鲁某收取的6000元转让费也应退还给王某。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第五十四条第一款下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日）
第七十一条行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
三十八、如何认定合同的显失公平？
【宣讲要点】
依据"契约自由"的合同法原则，当事人可以按照自己的意志去自由地决定是否订立合同，自由地决定对方当事人，自由地决定合同的内容和合同形式，自由地决定是否变更合同内容。但是，如果合同一方在交易中存在明显的经济、政治或人身关系上的优势，或另一方处于窘境、紧迫处境或对交易缺乏经验和判断力，有优势一方又利用这些客观条件与对方签订了双方在权利义务划分上过分悬殊的合同，造成双方利益严重失衡，且这种失衡超过法律允许的范围，即"显失公平"。在这种情况下，利益受损方并未充分的表达其真实的意思表示，若仍然机械地依照契约自由原则要求履行合同，事实上违背了合同当事人的真意，违背了意思自治的合同精神。故依具体情况权衡双方当事人的利益，适当限制形式上的合同自由，允许利益受损一方变更或解除合同，能确保实质的合同自由，从而保障合同的公平和等价有偿。因此，法律赋予受损一方变更或撤销该合同的权利，还可以要求有过错的一方赔偿因此而遭受的损失。
那么，什么情况构成"显失公平呢"？根据相关的司法实践，主要有以下两类：
第一种是合同缔约程序上的不公平，即缔约过程有不公平的情形，通常表现为双方当事人缔约地位不平等，致弱势一方缺乏"有意义的选择机会"；利用对方的窘迫、轻率、无经验；"突袭"，即合同冗长文字中存有超过当事人所预期的内容。
第二种是缔约实质内容的不公平，即合同条文本身有不公平的情形，主要指合同双方当事人的权利义务不均等、成本及危险的分担依缔约当时情况而言，显然不公。一般来说，需要程序与实质上均不公平，才能认定为显失公平。
【典型案例】
2006年5月1日，北京市A公司与北京B公司就A公司公交候车亭（含电话亭）的建设和使用问题签订了《公交候车亭（含电话亭）建设和使用合同书》，约定：公交候车亭由B公司投资兴建，产权归属A公司，使用权归属B公司；候车亭灯箱所需用电由A公司负责协调与路灯联结，且电费由A公司负责；使用期限为2006年7月1日至2016年7月1日。原电话亭租赁合同顺延履行，顺延期由A公司收取租赁费，顺延期满由B公司与租赁户签订合同并收取租金；候车亭在使用期内由B公司无偿使用，使用期间A公司不得干预B公司经营；使用过程中A公司不得随意拆除或改造公交亭，因A公司原因造成B公司不能使用，应赔偿B公司工程款5万元/个；一方违约或自动中止合同，应承担10万元违约金。合同签订后，B公司投资兴建了候车亭并就部分电话亭进行出租，收取租金。2006年6月1日，双方签订一份补充协议，约定自2006年7月至2009年7月，B公司每年向A公司上缴2万元，2009年7月以后，每年上缴1万元，合同期内最后5年免收费用。后A公司认为B公司投资的每个候车亭成本仅1万余元，而其每年可收取租金8万余元，且若因A公司的原因造成B公司不能使用，应赔偿B公司5万元/个，均属于显失公平，故起诉要求撤销该合同。而B公司认为，合同的权利义务经双方协商确定，权利义务对等，不存在显失公平的问题。一审法院经审查认为A公司对于合同显失公平的主张，证据不足，依法驳回A公司的诉讼请求。A公司不服一审判决上诉，二审法院认为合同不存在双方经济利益显著不平衡、权利义务严重不对等的情形，遂判决驳回上诉，维持原判。
【专家评析】
本案中，双方是两个平等的企业法人，在社会、政治、经济地位上并不存在差异，从双方的主张来看，本案的争议焦点是签订的合同是否存在B公司故意利用A公司的急迫、轻率或无经验，使其为一定给付。从整个缔约过程来看，A公司是经过充分考虑的，并没有丧失"有意义的选择机会"，且合同条文简明，并不存在复杂难懂的文字和冗长的长句而导致A公司无法理解。至于A公司主张B公司投资成本低，而收益畸高，但实际上B公司也面临巨大的风险，如该车站因地方规划调整，其将面临血本无归，而租金的收取仅是一个可预期的价值，能否真正实现，尚是未知，故不存在显失公平之处。
原则上，显失公平追求的是程序公平，而非结果公平。若单纯追求结果公平而忽视对交易过程、交易秩序公平的维护，将人为地排除风险、限制市场竞争，违背市场经济的风险固有属性。要知道，合同法是"法"而非合同，不能对合同"越俎代庖"。合同法的意义在于为当事人提供公平的交易规则或秩序，而非包揽一切，直接为当事人订立"公平合理"的合同。因此，判断合同条款是否不公平时，应作通体观察，不能仅就不公平条款本身"坐井观天式"的观察。有些合同就个别条款来看并无不合理处，但综合各条款后，整体显失公平，此时，当事人有权申请撤销或变更该合同。另外，判断是否显失公平时，不能仅从法律层面判断，必须综合考量合同订立时的整个交易背景、交易习惯、特殊交易需求。应当注意的是，显失公平条款旨在防止不公平或胁迫当事人的结果，不应滥用，若当事人因协商能力不同，导致风险分担不均，并不适用显失公平。
总之，只要对方当事人故意依据其经济上的强势，利用他人的窘迫、轻率、无经验，致使约定的财产给付不具有对价性和均衡性，双方权利义务关系明显失衡时，为防止合同自由的滥用和维护交易的公平，当事人可以申请撤销或变更合同部分条款或全部合同。但根据"谁主张，谁举证"原则，显失公平的事实及相应证据属于当事人举证的范围，当事人对自身的轻率、急迫、无经验，双方社会、经济、政治地位上的不平等，另一方主观上存在故意，已存的交易习惯，合同交易的目的及其预期等均应当进行主张和举证，如举证不能则承担相应的不利后果。本案在一、二审诉讼中，A公司并没有提供充分的证据来证明合同显失公平。
另外，对于A公司主张违约金10万元属于高额违约金，根据《合同法》第114条第2款的规定，本案中，违约金并非可撤销条款，而属于可变更条款，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当的减少。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。
被撤销的民事行为从行为开始起无效。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。