置地：中环再造当今最能体现香港作为金融、商业中心的地区，无疑是位于港岛心脏地带的中环。香港国际金融中心二期、中银大厦、汇丰大厦等散落其间的地标性建筑，无不显示出近40年来香港跃升为国际金融中心的辉煌。交易广场、怡和大厦、文华东方酒店、置地广场等著名建筑物，这些属于怡和旗下的物业，密集占据着中环核心地带，显示这里曾经是怡和纵横驰骋的舞台。
1974年，置地公司宣布斥资6亿港元，展开为期10年的雄心勃勃的中区重建计划，事实上，这是置地在20世纪50～60年代中区大规模重建计划的继续。
从50年代初到60年代中后期，置地已经迈开扩张步伐，展开了战后以来首次大规模的中区重建工程。
作为英国占领香港后所建维多利亚城的一部分，中环一开始便作为军政中心及贸易据点而得到开发。首任香港总督璞鼎查颁布限制华人居住于此的禁令，则使得这里在此后100多年中成为洋商，尤其是英商的禁脔。对怡和来说，它最初的根据地在铜锣湾的东角。1873年鉴于东角与中环尚有一段距离，商业往来颇不方便，怡和决定在保留东角基地的同时，另在中环设置办事处，因而在距汇丰大厦不远处的皇后大道7号建了中区的首座办公大楼，并通过电报与东角相联系。19世纪80年代，怡和卖掉原来的大楼，在毕打街(现德辅道)买了新的办公大楼。怡和在中环建立起新的办事处后，东角继续作为公司的货栈和普通食堂，渣甸山(又称鹅头山，即后来的利园山)上带环形花园和绿树掩映的府第继续成为恰和大班的冬季住所(夏天为避炎热已在山顶建有豪宅)，直到1923年怡和将渣甸山卖给本地富商利希慎。
怡和在香港中环的第二座办公大楼（左）不过，怡和真正驰名中环，是在1889年置地有限公司成立以后。
查找当年的历史记录和翻阅历史老照片，可以清晰地看到，在置地成立后的半个世纪里，即太平洋战争爆发前，置地公司的中环物业王国一步步建立起来。
由遮打爵士与怡和的J·J·凯瑟克连手创办的置地公司，是香港历史上最悠久的地产公司。此前，英商对中环房地产的投资主要是自建办公用楼，置地公司则是以中环为中心的地产投资公司。董事局主席由J·J·凯瑟克出任，怡和大班兼任置地主席自此成为惯例。从创办时起，置地的业务就集中在商业中心区，自此亦基本成为传统。
19世纪末，港英政府在港岛北岸展开香港有史以来最大规模填海工程。置地随即以极其便宜的价格，在新填海区购买土地，兴建了数栋四至五层具有维多利亚时代风格的商厦。置地所建坐落在干诺道旁面临海港的圣佐治行、皇帝行，位于遮打道的沃行、于仁行和历山大厦，均为当时香港最宏伟的建筑物。
遮打(1846～1926)进入20世纪后，置地继续拓展它在中环的物业王国。1923年，置地以换股方式与中央地产公司合作，收购了皇后行及其东北角(即文华东方酒店现址)地段。1926年元旦，位于德辅道中与毕打街交界的香港酒店发生火灾，酒店北座悉被烧毁。置地于是以1375万港元的价格购入土地，兴建了当时香港最高的建筑——楼高9层的告罗士打行。第二年，置地又以300万港元的价格购入了皇后大道的太子行。
1938年，置地收购与公主行毗邻的胜斯酒店，建成公爵行。经过多年苦心经营，到20世纪30年代后期，置地成为中环最大业主，中环物业王国粗具规模。
让置地上下感到欣慰的是，太平洋战争期间，当香港惨遭日本蹂躏时，置地在中环的物业并未遭受严重损毁。1946年，置地举行战后首届股东大会，估计战争带给置地的损失约51万港元，可见损失并不严重。一位资深的置地职员曾欣喜地回忆道：当回到置地公司，“发现股份登记册、会计账目及文件单据毫无异样，看起来就像几天前才放进去的一样”。
当中华人民共和国成立、怡和在中国内地的业务渐渐萎缩时，置地在中环的扩张和重建提上日程。20世纪五六十年代，置地在中环展开了战后以来首次大规模的重建工程。
1950年，置地斥资700万港元，在皇后大道中11～13号地段重建公爵行。1955年，置地将位于雪厂街、德辅道中和遮打街的三角形地带拆卸重建，建成楼高13层的历山大厦；同时将位于毕打街和德辅道中街角的旧怡和大厦拆卸重建，于1957年建成新的怡和大厦。1958年，置地拆除有着半个多世纪历史的王室约克大厦，4年后建成新的于仁大厦(1976年更名为太古大厦)。1965年，新的太子大厦落成。
与此同时，置地开始向酒店业进军，在与太古大厦毗邻的皇后行旧址建成了闻名海外的文华酒店。
大规模的重建和扩张，置地出租物业的面积和租金收入随之大幅增加。1966年度，包括新建成的太子大厦年租及附属公司利润在内，置地全年赢利增至3 518万港元。
从20世纪70年代开始，高耸云天的摩天大厦，再次使中环的面貌焕然一新。置地更大规模的重建，迎来了它在中环的全盛时代。
1970年6月，置地以258亿港元的天价，投得53万平方英尺中环新填海区的“地王”，创下当时香港最高每平方英尺地价的纪录。4个月后，楼高52层、总面积逾75万平方英尺的康乐大厦开工建设。一年半后的1973年4月，雄踞维多利亚海港的康乐大厦拔地而起，成为当时亚洲最高建筑物。摩天大厦开始成为香港的天际线，康乐大厦成为香港的新地标。
1974年，怡和将总部迁入康乐大厦。也就在这一年，置地斥资6亿港元，展开为期10年的雄心勃勃的中区重建计划。今天人们所看到的置地在中环的核心物业，此时开始成型。
首先是重建历山大厦。1976年，楼高36层、楼宇总面积达3569万平方英尺的新历山大厦建成，比旧历山大厦面积多出119万平方英尺。
接着是拆卸重建告罗士打大厦和皇室行。为了将物业连成一体，兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场，置地以毕打街对面的怡和大厦及毕打行与会德丰公司的连卡佛大厦交换，1979年建成告罗士打大厦及与之相连的置地广场。随后是拆建毗邻的公爵行和公主行，建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦，整个计划于1982年完成。就在10年计划即将完成之际，置地又策动更瞩目的拓展计划，将位于雪厂街的荷兰行和有利银行拆卸重建，该项计划在90年代初完成，即著名的大道中九号物业。
规模浩大的10年重建计划完成后，各大厦之间架设了空中行人天桥，置地旗下的康乐大厦、太古大厦、文华东方酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦及置地广场相连，俨然自成一国，成为中环的“心脏”。
置地的经营方式，主要是在商业繁盛区兴建高级商厦作地产投资。直至20世纪70年代中期之前，这种经营方式受到投资者激赏。1965年，香港出现大规模银行挤提风潮，1967年再现政治骚乱，地产市道持续调整。20世纪70年代中期，一些地产公司纷纷破产，但置地的重要赢利来自稳定的租金，因此利润稳定，拥有的物业亦随地产市道上升而不断升值。
这时，置地已发展为一家以地产投资为主，兼营食品批发零售(收购了著名的牛奶公司)及酒店业的大型企业集团。1975年，置地进行资产估值，旗下可供出租商厦面积310万平方英尺，资产高达36亿港元。作为香港无可争辩的最大规模地产公司，置地成了香港地产界“皇冠上的明珠”。
04
九仓：尖沙咀变革与此同时，怡和的另一家联营公司——香港九龙码头及仓栈有限公司(简称九龙仓、九仓)也在维多利亚海港的对岸——尖沙咀进行着同样的地产发展。
九仓在尖沙咀的存在，得从100多年前说起。九龙半岛南端岬角的尖沙咀，隔海与港岛中环及湾仔相望，之间是可供巨轮往来停泊的天然深水良港——维多利亚港。第一次鸦片战争期间，义律已经觊觎过九龙半岛，马地臣也同样期待过占有。
随着时间的推移，港岛临海土地短缺，贸易的增长需要在九龙为商行与仓库提供更多设施。政府出售或出租土地及设施将是一项丰厚的收入，而保护英国在远东日益增长的利益，也需要扩大和增加海军基地及陆军营房。因此，第二次鸦片战争后期，英军占领九龙半岛南端，强行将其划入了“殖民地”。
1864年7月，港英政府在九龙半岛首次公开拍卖土地。仓库和码头随后日渐增多。不过，10年后的1874年，台风吹袭九龙，尖沙咀一带的许多仓库和码头东主破产，一些地段又回到了政府手中。
1885年，港英政府将尖沙咀临海地段推出重新拍卖，结果由遮打投得。这里有充足的土地兴建货仓码头，又临深海，是建设货仓码头的理想地段。随着中转贸易发展，对货仓数量的要求相应增多。遮打投得这片地段后，第二年与怡和合作，创设了香港九龙码头及仓栈有限公司。
随着尖沙咀一带新市区的开辟，来往于尖沙咀与中环的轮渡服务应运而生。1888年，一名祅教商人创办九龙渡海小轮公司，以烧煤为动力的单层渡海小轮随后穿梭于中环与尖沙咀之间。10年后(1898)，九仓购入九龙渡海小轮公司的全部股权后，将其更名为当今人所熟知的天星小轮公司，尖沙咀逐渐发展起来。
1910年，由尖沙咀通往广州的九广铁路通车。尖沙咀于是开始成为香港的交通枢纽。1975年11月，火车总站迁往红磡。火车站主楼于1978年拆除后，留下了孤单的钟楼仍然立在原九广铁路尖沙咀火车总站的位置上。因为在尖沙咀海旁拥有庞大地皮，九仓有充分的条件成为一家举足轻重的地产投资公司。只是它做到与置地隔海并驾齐驱，发力使尖沙咀与中环成为隔海相望的“双城”，则是在数十年以后。
20世纪60年代初，九仓在尖沙咀海旁筹划的大规模重建工程开始启动。当时，香港的对外贸易蓬勃发展，九仓于是决定兴建一座现代化的客运大楼。
1962年，九仓取得港英政府资助，将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦，从而揭开了九仓从事地产投资的序幕。3年后(1965)，九仓再接再厉，与华商许世勋及陈德泰合作，建成香港酒店和海洋中心。1966年3月3日，海运大厦落成，由到访香港的英国女王伊丽莎白之妹玛格丽特公主(The Princess Margaret，香港译为玛嘉烈公主)剪彩，第一艘巨轮“堪培拉号”停泊于海运大厦码头。
20世纪60年代以前，九龙半岛沿岸触目可见的是码头、货仓和船坞。当时，尖沙咀一带是九仓的旧式码头货仓。从尖沙咀往西到大角咀之间，是众多的码头泊位；从尖沙咀向东伸延，则是著名的蓝烟囱轮船公司的货仓；尖东红磡一带，是规模庞大的黄埔船坞，与港岛鲗鱼涌的太古船坞遥遥相对。沿岸街上，是各种为航运服务的店铺，充斥着麻绳、机械及各种船舶用品。此外，便是水手聚集的酒吧、餐馆。
20世纪60年代末，香港港口开始向货柜运输发展。1969年，尖沙咀九仓码头靠泊第一艘来港的集装箱船，意味着香港货柜运输业新时代来临。此后，货柜运输业迅猛发展。1972年9月，葵涌一号货柜码头及货仓建成启用。
香港货运方式的革命性变化，改变了九龙半岛沿岸的面貌。自20世纪70年代起，这里航运业衰退，地产业起飞。1971年，蓝烟囱轮船公司的货仓停业，其地段售予新崛起的华人地产商郑裕彤旗下的新世界发展有限公司。郑裕彤随后在原址上建起雄踞尖东的新世界中心，包括著名的新世界酒店和丽晶酒店。黄埔船坞和太古船坞则分别在20世纪七八十年代拆卸，在青衣合作开设香港联合船坞，原址则建起了两个现代化的居民区——黄埔花园和太古城。
面对九龙半岛的历史性巨变，九仓敏锐地意识到尖沙咀这一黄金地段的新价值，必须把寸土寸金的尖沙咀海旁大片土地的潜质挖掘出来。于是，九仓着手兴建一个融住宅、商场、写字楼、酒店和康乐中心于一体的“城中之城”。这就是日后雄踞尖沙咀海旁的“海港城”。
海港城毗邻九仓早期兴建的海运大厦、香港酒店及海洋中心，从20世纪70年代初策划，到80年代初大体成形，历时十余载，在原来的海旁码头货仓地段上建成了亚洲最庞大的综合商业中心。其中，3家一流的酒店——香港酒店、马可孛罗酒店及太子酒店，3个相连的大型商场——中心商场、海运大厦商场及海港城商场，以及一批优质写字楼和服务式住宅巍然耸立。冯邦彦：香港地产业百年，三联书店，香港，2002，138～142页。
自此，九仓蜕变为尖沙咀地区赫赫有名的“地王”，旗下大批美轮美奂的高级商住大厦和酒店矗立在尖沙咀海旁，与港岛中区置地的物业分列维多利亚海港两岸，遥相辉映。
05
重振金融雄风怡和在房地产业界拔得头筹，在金融和资本市场同样赢得先声。
对香港而言，每一次大的转型看似“绝处逢生”，实则为经济跨入一个更新的发展阶段。20世纪40～50年代，制造业基础的奠定，促使香港从转口贸易港转变为加工贸易型的工业城市；60～70年代金融资本市场的崛起，再次使香港从一个加工出口港演变为国际金融中心。
1972年，34岁的亨利·凯瑟克出任怡和大班兼置地主席。毕业于英国伊顿公学和剑桥大学的亨利，虽然年纪轻轻，但不乏治才。
在亨利·凯瑟克执掌怡和之时，香港股票市场正掀起一浪高过一浪的超升波。国际大势方面，继上一年中国重返联合国后，1972年年初美国总统尼克松访华，多年来磕磕绊绊的中美关系出现重大转折，国际格局为之一变；香港本地方面，港岛通向九龙的红磡海底隧道正式通车，港岛与隔海相望的九龙连成一体，经济实力迅速增长。这一年还有一件事情值得一提，即联合国大会表决通过了将香港和澳门从联合国非殖民地化特别委员会的殖民地名单中删除，从国际法律上确认了中国对香港和澳门的主权。利好消息不断，股市热火朝天。大批企业乘机上市，更使资本市场气氛炽烈。
事实上，此轮股市升浪，早在1968年下半年即已开始，1969年股市交投活跃，股价节节攀升。在这种背景下，股票市场的面貌焕然一新：在原由英资把持的香港证券交易所之外，用粤语进行交易的远东证券交易所于1969年12月开业。随后，1971年3月和1972年1月，金银证券交易所和九龙证券交易所相继开业。