香港一时出现了移民潮，移民连资金一道带走了。汇丰一时大跌，港人纷纷抛港币套取外币，为以后作准备了。真是雪上加霜，欧美日本经济又一再地衰落下去，香港工商界蒙上了一层凄云惨雾，一时暗无天日。地产市场日渐滑落，兴建的楼宇由俏转滞，卖不出去，地产鳖置得如罩进了铁网之中，无法脱身，楼宇奇货可居变成有价无市，但欠下银团的货款一时不仅光是无法偿还得上，而且光利息一年下来就有一座楼宇的价格了，算下来该如何是好啊！
1983年地产全面崩溃，置地陷入了空前的危机之中。1983年的财政年度，置地居然出现亏损13亿港元的现象。作为怡和旗舰的置地把总公司怡和拖下了泥潭，恰和在同期财政年度盈利额暴跌了80％。怡和大股东凯瑟克家族向纽璧坚“兴师问罪”。在怡和置地大班宝座上坐了8年之后的纽璧坚黯然下台，在1983年9月29日晚，纽璧坚在董事局宣布辞去了这两间公司主席职务，离开了奋战8年的战场。1984年的1月1日，纽璧坚又辞去了董事职务，彻底结束了他服务了30年之久的怡和洋行。
“我只是一名打工者。”身任香港最显赫、最具权势的洋行大班的纽璧坚，用无比伤感的口气说。
作为怡和最大的潜在对手李嘉诚，十分关注怡和的变动，那时，在怡和工作的英国人马世民尚未正式加盟长实系和黄，但两人接触频繁，常坐在一起谈论马世民服务过14年的怡和，马世民指出：“怡和高层一直患有怨共症”，这一点是他们的致命弱点。
在置地陷入困境之时，马世民积极主张从置地的手中夺得了港灯，在这一点上，两人英雄所见略同。但李嘉诚奉行“将烽火消弭于杯酒之间”的战略战术，主张以谈判的温和方法购得。李嘉诚与纽璧坚商谈如何收购港灯之事，却遭到了纽璧坚的拒绝。纽璧坚的大班地位现在已经是岌岌可危，随时都有倒下去的可能。但是他虽明白这些，却不想在他手中失去九龙仓之后，又失去港灯。而且他也知道，售港灯是迟早的事，只不过在于时间早晚而已。早售了早摔下包袱，除了这么办，不再有两全之计。
西门·凯瑟克接下了怡和置地的管理大权，但与此同时也接下了前任所留下的累累债务。
西门1942年出生于英国温切斯特市，他与曾任怡和大班的叔父约翰一样，少年时进入全英著名的伊顿公学念书，毕业后进人世界名校剑校三一学院。西门不愿念书，他只读了一年就举行了一场别开生面的葬礼。他躺在棺材中，由同学抬出校门——从此永别全球学子都向往的剑桥大学。
西门的玩世不恭，惹得他父亲威廉暴跳如雷，认为他是“儒子不可教也。”
西门的哥哥亨利·林德利在70年代初，曾任3年怡和大班，西门于1962年加入怡和公司，在海外的分公司任职。1982年初，西门到香港，同年出任常务董事。他说服其他董事，频频向纽璧坚发难。西门如愿以偿坐上大班尊位，成为凯瑟克家族出任怡和大班的第五人。
现在已经过了不惑之年的西门·凯瑟克再也不是以前的那位年青时的纨绔弟子了。但是这就能证明他就有能力统治香港的最大洋行吗？有不少的人提出了如此的问题。但是对凯瑟克家族史作过深入研究的黄文湘先生，在一篇文章中指出：“西门·凯瑟克在过去多年不足以证明他因此而能够胜任怡和公司首席管理人的职位。不过，事实证明，他虽是贵族出身，却不是外行商家，有能力发展怡和公司的多元化业务。”
李嘉诚也反复地研读了有关怡和家族及凯瑟克的报道。他已经向怡和表示过欲购港灯的意向，而现在，他则不再作任何有关的表示，他有了足够的耐心与韧性，去等待着看事情的发展。
1984年，马世民加盟了长实系，李嘉诚委以他和黄董事行政总裁的重任，和黄的业务获得了长远发展，成为了长实系的盈利大户。同一年，西门·凯瑟克出台了“自救及偿还货款”一揽子计划，即出售海外部分资产以及在港的非核心业务。但是统揽怡和地产业务的置地自然是核心业务，置地的旗舰地位无论如何要保住，而置地又是怡和全系的欠债大户。汇丰银行逼债穷追不舍，债台高筑的置地大班西门，不得不断其一指——出售港灯减债。
要想出售港灯，第一买家的人选自然是李嘉诚一人莫属了，现在财大气粗的李嘉诚有能力和资金出得起一个理想的售价，在这之前，他也曾向前任大班纽璧坚有过这样的表示，当时西门也正好在场，那时他就特别佩服李嘉诚的君子作风。
可是现在却让西门·凯瑟克感到不解的是，为什么在这一年里，李嘉诚却再也没有任何风吹草动之举，而且也没有丝毫的表示，难道说他早已放弃购买港灯，不想要港灯了吗？但是港灯确产是拥有专利权的企业，不可能会有第二家在港岛与其竞争，盈利确保稳定的。看来，李嘉诚这欲擒故纵的一招，确实有效了，它让西门如坠云里雾里，不知东南西北了。
西门终于按捺不住了，主动向李嘉诚抛去绣球。第95期《信报月刊》描绘道：
“1985年1月21日（星期一）傍晚7时，中环很多办公室已人去楼空，街上人潮及车龙亦早已散去；不过，置地公司的主脑仍为高筑的债台伤透脑筋，派人前往长江实业兼和记黄埔公司主席李嘉诚的办公室，商议转让港灯股权问题，大约16时之后，和黄决定以29亿港元现金收购置地持有34.6％港灯股权，这是中英会谈结束后，香港股市首宗大规模收购事件。”
但就在这个时候，李嘉诚把和黄行政总裁马世民给请了来，与他一块具体地商议有关收购的事情。这件事情等到传出来，引起了全港商界的再一次特大轰动。
“我们不像买古董，没有非买不可的心理。”李嘉诚对新闻界说。
“假如我不是很久以前就存着这个意念和没有透彻研究港灯整间公司，试问又怎能在两次会议内达成一项总值达29亿港元的现金交易呢？”
想当年置地以比市场高出第31％以上的溢价收购了港灯：而现在和黄以6.4港元的折让价（收购前一天市场内7.4港元）却捡到了置地的一个“便宜”——而购入34.6％的港灯股权。如果以市值计算，李嘉诚为和黄省下了4.5亿港元，从这些方面来看，李嘉诚确实要高对方几筹了。因为没有超过了35％的钱，所以不必要全面地收购。因是“和平交易”所以也不会出现什么反收购的现象，其实，从根本上、实质上来说，和黄已经完全控制了港灯。
在这次收购过程当中，有关股票没有出现一天全日停牌的现象，只是在午时左右，买家和记黄埔、卖家置地公司和“货色”港灯公司主动要求回家交易所停牌而已。
由于四家停牌的时间不一样，所以造成了部分炒手利用时间差炒这三只股票。但大部分的投资者作壁上观，三只股票都没有出现像以往的收购战中一样被抢高的现象，因为大家都知道：李嘉诚“买货”是根本就不会出现竞购与反收购好戏的。
这场收购，整个现金产易额29亿港元，按协议须2月3日前交清。和黄2月1日说提前付款。置地提出扣还利息。依计算，2月1日至23日间，利息达1200万港元，和黄只收了400万港元，另800万港元送回置地。这样说就等于是和黄蚀本了800万港元。但是李嘉诚却认为这笔交易很划算的。他所看好的并不是港灯那常年的盈利，同时他还看好了港灯电厂旧址发展地产的价值。
这场李嘉诚斥巨资收购了港灯，对恢复港人对香港的信心起了很好的强化剂的作用。90年代，当马世民谈起港灯收购一事时，还仍然对李嘉诚称赞不已：
“一共花了16个小时，而其中8个小时是花在研究建议方面”。
“李嘉诚综合了中式和欧美经商方面的优点。一如欧美商人，李嘉诚全面分析了收购目标。然后握一握手就落实了交易，这是东方式的经商方式，干脆利落。”
也就是在这一年里，即1985年的3月份，包玉刚又收购了大型的英资洋行会德丰。
这样一来，四大英资洋行中的两家——和记黄埔、会德丰先后就落入到了华资的手中。其中的怡和仍是最大的英资洋行，但是往日却已经不复存在了，尤其是九龙仓和港灯已先后被华资两个大巨头控住了。