新城镇化一定要走出中国30年来城镇化的老路，不能再让老百姓“吃烂苹果”了，要让老百姓都“吃好苹果”，要在新的空地上造新城，而不要再在老城里大兴土木了，远离老城，在城乡之间造新城，将农民迁居新城。
当前，世界城镇化水平已超过50%，有一半以上的人口居住在城市。究竟什么是城镇化呢？所谓城镇化，指的是指农村人口转化为城镇人口的过程。城镇化水平高低的一个重要指标是城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人数的比例。
城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。实现城镇化的过程，就是农村人口不断向城镇转移，第二、第三产业不断向城镇聚集，城镇数量逐渐增加、规模逐渐扩大的一个历史过程。随着国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步，以及产业结构的不断调整，农村人口定然会向城镇迁移，农村劳动力从事的职业也会向城镇二三产业转移。
城镇化的过程也是各个国家在实现工业化、现代化的过程中所要经历的一个必然阶段。在处理城镇化和工业化关系的时候，要明白：城镇化是工业化一种重要结果，而不是原因，不能本末倒置。在推进城镇化的过程中，有些地方政府从对GDP的崇拜转嫁到了对城镇化率的崇拜，一相情愿地认为：盖更多的房子让城市容纳更多的人口就是“城镇化”。殊不知，如果产业没有跟上去，没有工业，没有商业，没有贸易，如何来养活不断增加的人口？盲目地将农村集体用地大量变为建设用地，不仅会增加地方债务风险、扩大经济危机，还会进一步依赖土地财政，陷入圈地扩张“有城无市、有速无质”的窘境，更会催生一批“睡城”“鬼城”，呈现出经济萎缩的“后城镇化时代的萧条”，严重者还会让该城市的经济崩溃……换言之，城市化政策一旦失误，就会搞垮一个城市。
新型城镇化的本质和核心是“人的城镇化”，即“农民”变成“市民”，不仅要实现土地城镇化、户籍城镇化、居住城镇化、就业城镇化、医疗城镇化、教育城镇化、福利和保障城镇化，更要实现思想意识上的新城镇化，要制定配套的相关法律，以人为本，凸显人的主体地位，才是新型城镇化的精义内涵。
要想实现新型城镇化，关键是要提高城镇化质量，走集约、智能、低碳、节能、生态的新路：要推进城乡规划一体化，推进城乡产业一体化，推进城乡资源配置一体化，推进城乡基础设施一体化，推进城乡公共服务一体化，推进城乡生态文明一体化。
（1）体现“以人为本”的理念，重点提高人口的城镇化水平，降低城镇准入门槛；
（2）坚持城乡统筹，把推进城镇化和工业化、农业现代化紧密结合起来，以工促农，以城带乡，实现城乡经济一体化发展；
（3）合理调整优化城市群格局，让人口分布、经济布局与资源环境协调发展；
（4）以大带小，把大中城市和小城镇连接起来，共同发展；
（5）集约、高效、合理地控制建设用地的规模，合理设置城镇建设标准；
（6）完善城镇的功能，改善人民的居住环境、基础设施和公共服务。
城镇化的核心主要就在于，人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。城镇化的本质特征主要体现三个方面：农村人口在空间上的转换、非农产业向城镇聚集、农业劳动力向非农业劳动力转移。
从农村城镇化的角度来看，城镇化主要具有以下四个方面的特征。
特征
解释
时间特征
过程和阶段的统一，以渐进为主
空间特征
城镇结合，以镇为主
就业特征
亦工亦农，非农为主
生活方式特征
亦土亦“洋”，以“洋”为主；亦新亦旧，以新为主。
从世界城镇化发展类型来看，可以分为：发达型城镇化与发展型城镇化，其特点是不一样的
由此可见，在发展与推进新型城镇化的过程中，必须正确面对这些问题。如，土地问题、户籍问题、财税问题、资金问题、产业问题、就业问题、教育问题、医疗问题、安居问题、房价问题，以及社会保障和公共服务问题等。除此之外，还有土地财政的“伪城镇化”“半城镇化”等问题。如果所有的问题都得不到有效解决，新型城镇化就会出现“穿新鞋走老路”的局面。
在新型城镇化发展需解决的诸多问题中，首先要重视的是土地问题和户籍问题。要想推进新型城镇化进程，关键就在于土地制度和户籍制度改革。
研究报告预计，到2020年，中国城市化率应该在60%左右，城镇人口大约为85亿。如果为新增城镇人口提供的工矿用地按人均100平方米来计算，其用地总量应该突破11万平方千米。今天，土地城镇化的速度已经远远超过了人口城镇化速度，进行土地制度改革已经非常紧迫。
从现行征地制度来说，主要具有两方面的特征：土地财政和土地金融。当前的土地制度是另一种中国特色的货币创造，不仅严重阻碍了新型城镇化发展之路，也有力推动了房价高企。要想改变土地方式，可以尝试使用这样的一些方案：一是改革土地招投标拍卖制度，变为零地价或低成本价供地；二是地方政府的卖地收入，收归中央；三是政府退出征地过程，实现建设用地供给市场化……事实证明，如果实现不了土地制度的改革，新型城镇化过程就会受到牵绊，继而止步不前。
虽然，目前我国城镇化率已超过526%，但城镇户籍人口占总人口的比例却只有35%，而近27亿生活在城镇里的人，不仅没有城镇户口，还没有享受到城镇居民的待遇。很多农民工“就业在城市，户籍在农村；劳力在城市，家属在农村；收入在城市，积累在农村；生活在城市，根基在农村”，出现了典型的“半城镇化”现状。
之所以会出现这种情况，主要在于户籍制度。户籍制度构筑了这两种身份的严重不平等，一方面，城市“取而不予”，农民工难以享受到市民同等的子女教育、医疗服务、社会救助、安居保障等基本公共服务；另一方面，用人企业“用而不养”，农民工虽然属于企业用人，可是却没有相应的工资、社保、福利、培训，以及劳动力信息服务等。户籍问题是新型城镇化“人为核心”的核心，只有解决了这个问题，才能在真正意义上实现城乡一体化。
户籍问题的核心是其包含的公共服务，要想实现城乡一体化，就要逐渐解决资源过多集中在大城市的配置问题。人们之所以会不断涌入大城市，主要是因为其有着良好的、先进的、完善的各种公共服务资源配置，而这也是大城市房价高的一个重要因素。也就是说，大城市的房价，不仅包含着房子本身的价值，还包括周边的各种公共服务资源的价值。只有改革了户籍制度，才可以打破中国城乡旧有的二元结构，使高高在上的房价趋于理性。
在过去30年中，由于经济的高速发展，中国经历了一个高速的城市化进程：1978—2012年，城镇化水平从20%提高到50%多，而全球公认的转折点是50%。在50%以前，城镇化的形成过程主要依赖于劳动密集型产业、建筑业、打工等，主要是以生产轻工业品和一般劳动密集型产品为主；50%以后，就要依赖国家的创新能力了。
现在，世界的总体城镇化率都很高，平均已经超过50%。有些发达国家，经历了50%以后，已经实现了产业转型：从手工业、轻工业、一般的餐饮服务业转向高端的金融、贸易、服务业，以及高技术产业。有些发展中国家、南美的国家、中东的资源性国家，以及非洲的国家，城镇化率虽然已经达到了80%~90%，但是人均GDP依然上不去，比如：菲律宾和韩国是在同一年达到50%的，但是现在的菲律宾人均GDP依然是4000多美元，韩国则是20000多美元。这就是说，50%以后要想促进经济发展必须依赖于科技创新；如果失去了这种动力，就会集中爆发“城市病”。绝大多数的人都对城市生活充满了向往，如果没有足够的就业岗位，菲律宾、巴西、埃及、印度这样的国家的一些大城市就会陷入中等收入的陷阱，让自己患上“城市病”。
30年以来，中国的城镇化是什么？很多地方政府喜欢拉大城市框架，不管是省会城市，还是小县城，都在制订和实施规模可观的城市新区建设计划，但一直存在很多问题，比如：资金短缺、融资渠道狭窄等。例如，对于西部城市来说，上级划拨给新区的财政资金是有限的，要想搞好新区基础设施建设，必须通过银行融资的渠道来筹集资金。2012年，贷款融资已经高达20亿元，其中大多采取小额短期高利息的形式，部分贷款年息高达12%，同时还存在“借新贷还旧贷”的情况，给财务造成了巨大的压力。
有人错误地认为，城镇化就是大搞建设。很多房企加速向中小城市转移，结果在个别城市投入了巨大的资金，产业却是空心的，市场需求不足，房地产泡沫扩大蔓延。贵州黔东南自治州有个凯里市，虽然只有35万人，却同时开发了十几个大型房地产项目，整座城市变成了一个大工地，机器运作的轰鸣声不绝于耳。其中，“未来城”项目仅住宅面积就达500万平方米，预计可以提供5万多套住宅，满足近20万人口的居住需求，相当于凯里人口的一半。这样的楼盘，在凯里还有很多。
其实，在我们身边，类似凯里的城市还有不少。在中国城市房地产市场风险排行榜中，排名前50名的城市，一共有46个城市位于内陆地区，几乎都是中小城市。有些地方打着推进城镇化的旗号，加大力度建设新城新区，形势愈演愈烈。
有些地方政府与房地产企业一起合作，一边打着“城镇化建设”的旗号，大范围圈地卖钱；一边大面积屯地升值，给农业生产和粮食安全造成了巨大的威胁。黑龙江省庆安县地处东北腹地，有很多的黑土地，上级划拨的用地指标有限，每年不到100万平方米，可是在这里，一个企业用10万平方米的现象却很普遍。虽然这些土地是通过宅基地置换、增减挂钩等方式获得的，依然会遇到踩住土地红线的危险。
今天，很多地方都出现了“上届政府卖下届政府的地”的现象。有些地方政府先将很多农业用地“划”为建设用地，然后将土地卖给房产商，赚得人民币，占为己有；有些地方则按照其开发规模计算，土地都卖到20年后了。
要想实现新城镇化，就不要走中国30年来城镇化的老路！