“十五”期间，我国城乡居民的居住条件有所改善，城镇人均居住面积由1995年底的8.1平方米增加到2005年的10.25平方米；农村人均居住面积由1995年的21平方米增加到2005年的24.82平方米。“十一五”期间乃至今后10年，我国的住房建设仍有着巨大的发展空间。
“十五”期间，全国城乡住宅竣工面积达到57亿平方米，其中城镇住宅竣工面积27亿平方米，农村住宅竣工面积30亿平方米。“十五”期末，城镇人均住宅建筑面积达到23平方米；农村人均建筑面积达到25平方米，砖混结构比重提高到80%。今后，人民的住房条件会有进一步的改善，房地产业对国民经济的拉动作用将会进一步增强。
根据经济发达国家的经验，在人均住房建筑面积达到35平方米（户均100平方米）之前，会保持较旺盛的住房需求。2004年底，我国城镇人口3.89亿，现有城镇居民人均增加住房建筑面积10平方米，就需要建40亿平方米的住房。
住房建设和房地产业发展的有利条件：
1.中央高度重视住宅建设和住房消费，连续几年把启动住房消费作为促进经济增长的重点，为住宅发展提供了较为宽松的政策环境。
2.随着住房个人消费的顺利启动，社会各方面对发展住宅建设进一步形成共识，各相关部门联合出台了一系列政策，对今后若干年住宅建设和消费将产生持续的积极影响。
3.老百姓的住房消费观念有了很大改变，早日入市、负债购房、置业投资正被越来越多的人接受。
4.房地产开发结构的调整已基本完成，以经济适用住房为重点的住房供应格局基本适应了个人买房的发展势头。
5.商品房的销售环节正在规范，一批优秀企业发起的“放心房”“放心中介”承诺活动在全国范围内深入进行，困扰消费者的商品房虚假广告、面积缺斤短两、质量低劣等问题得到遏制，住房的消费环境正在改善。
6.随着个人住房信贷业务的增长以及对这部分资产安全性的认识，商业银行对个人住房贷款的竞争加剧，促进了住房信贷服务方式多样化和服务水平的不断提高，从而进一步发挥支持居民早日买房的作用。
7.适应个人为主体的房地产市场结构的变化，信息网络技术被广泛应用，房地产中介服务方式不断创新，为居民提供了便利。
8.中国加入WTO，有利于住宅与房地产业市场化进程的加快。
（第十一节）建材板块投资价值分析
一、建材行业的现状
（一）建材行业整体经营状况
2005年，我国建材行业经济效益快速回升，摆脱了自1997年以来的全行业整体亏损局面。2006年上半年，全行业实现利润26.61亿元，比上年同期增加24.21亿元。国家建材局数据显示，上半年建材业完成工业增加值422亿元，同期增长13.3%，产销亦呈现好势头，全国大中型企业产销率达96.79%，在建材行业32个行业小类中，有28个赢利。进出口贸易迅速增长，上半年建材及非矿出口13.48亿元，同比增长31.55%。预计，下半年建材工业生产增长速度在9%左右，全年有望实现利润50亿元。
1.生产、销售继续保持增长。在2005年上半年内，建材行业完成工业增加值422亿元，比上年同期增长13.03%。其中，县及县以上年销售收入在500万元以上（含500万元）的建材工业企业完成工业增加值187亿元，比上年同期增长13.2%，累计增长速度达到近6年来同期最高水平。本期行业生产销售状况的具体特点主要有：
（1）主导产品产量继续增长。其中，水泥生产2.75亿吨，比上年同期增长10.26%；平板玻璃生产0.87亿重量箱，比上年同期增长4.68%。在月度监测的24种产品中，有15种产品比上年同期有所增长，其中，石膏板增长43.56%、水泥电杆增长40.14%、水泥压力管增长25.61%、玻璃纤维纱增长20.64%、大理石板材增长15.48%、水磨石板材增长12.27%。
（2）产品销售率提高，产销衔接趋于平衡。在2005年上半年，建材行业完成现价工业总产值比上年同期增长13%，完成工业销售产值比上年同期增长14%。全行业工业品销售率为96.05%，比上年同期增长1.47个百分点，其中大中型企业累计产品销售率为96.79%，比上年同期增长0.26个百分点。整个市场的销售状况继续好转，在工业产品销售率整体提高的带动下，行业产销衔接逐渐趋于平衡。
（3）部分产品的平均出厂价格继续回升。2005年初以来，由于平板玻璃产量的增长速度基本控制在5%以下，所以价格得以逐月回升。在上半年末，只有水泥的平均出厂价格从总体看仍在低谷，其主要原因是国有中小型水泥企业价格过低，致使全国水泥平均出厂价格继续下滑。但重点水泥大中型企业价格始终能保持高于平均水平，体现出了优质优价的优势。
（4）进出口额高速增长。在2005年上半年，建材非金属矿商品出口额达13.48亿美元，比上年同期增长31.55%；进口额为9.86亿美元，比上年同期增长48.77%。其中，大理石和花岗石荒料进口分别比上年增长200.78%、35.96%；大理石和花岗石板材出口分别比上年增长58.19%、22.01%。玻璃纤维行业经过几年的产品结构调整，进一步融入了当前的国际市场，2004年玻璃纤维纱出口量和出口额分别比上年增长29.3%和21.5%，2005年上半年的出口量和出口额又分别比2004年增长111.43%和97.26%。
2.行业经济效益继续回升。2005上半年，建材行业经济运行质量出现了积极变化，经济效益增长速度继续明显回升。
（1）全行业盈利显著增加。全行业累计实现利润总额26.61亿元，比上年同期增长24.71亿元。在建材32个行业小类中，有28个行业为盈利行业，其中建筑用玻璃制品业盈亏相抵后净盈利7.04亿元，占全行业利润总额的近1/3，比上年同期扭亏增盈9.07亿元，由上年同期的建材第二大亏损行业跃居今年第一大盈利行业。建筑、卫生陶瓷制造业和工业技术用玻璃制造业盈亏相抵后净盈利3.49亿元和2.39亿元，也分别由上年同期的第八和第五盈利行业跻身于今年第二、第四盈利行业。这3个行业的利润总额占全行业利润总额的近50%。产品销售收入也平稳增长，企业产销平衡状况不断改善。上半年，实现产品销售收入1256亿元，比上年同期增长13.55%。水泥行业尽管还在整体亏损，但减亏速度逐月加快。第一季度，水泥行业累计实现利润总额8.43亿元，比上年同期增亏16.60%，第二季度，水泥行业累计实现利润总额2.96亿元，比上年同期减亏64.34%，产品销售收入比上年同期增长8.18%。
（2）国有及国有控股大型企业经济运行质量明显好转。经过两年多来国家拉动经济各项政策的有效实施和企业脱困增效工作措施的不断落实，国有及国有控股大型企业经济运行质量明显提高。在2005年上半年，大型企业累计实现利润总额5.14亿元，比上年同期增长5亿元，实现销售收入比上年同期增长9.47%；大中型企业累计实现利润总额4.23亿元，比上年同期扭亏增利6.57亿元；实现销售收入比上年同期增长6.13%；同时，工业产成品库存增势也得以减缓。
（二）建材行业运行好转的主要因素
近年来，促使行业运行状况逐步好转的因素主要有以下两点：
1.固定资产投资的增长。为摆脱近几年宏观经济持续减速运行的局面，我国自1998年以来实施了以扩大内需为主要目的的宏观调控政策。在积极财政政策的作用下，2005年上半年固定资产投资继续保持了较快增长态势，投资总额达到10176亿元，同比增长11%。其中，第二产业（尤其是工业）固定资产投资增速回升，上半年的增速为11.4%（上年同期为1.5%）；基本建设投资增长速度有所加快，增幅达到6.6%；更新改造投资增速达到22.9%；此外，受西部大开发战略的影响，西部地区投资增长迅速，1—5月份同比增长达13.7%。根据一般规律，在我国固定资产投资中用于建筑安装工程费用的比重始终在60%以上，而其中又有30%—40%左右将用于购买建筑材料，因此，固定资产投资的增长对建材行业经济产生了直接的拉动作用。
2.对行业生产能力的控制和调整。改革开放以来，在市场需求的拉动下，主要建材产品的生产能力迅猛增加，出现了严重的重复建设现象，导致我国建材工业在近年出现了总量过剩、结构失衡、技术落后的局面。为使建材工业健康发展，彻底改变行业技术落后的面貌，国家有关管理部门已经采取一系列有效措施来控制总量、调整结构，淘汰落后生产能力，发展新技术、新产品。这些措施主要包括：
（1）发布建材工业“控制总量、调整结构”实施细则，明确提出了支持发展、禁止建设和淘汰落后的项目目录，并对有关项目提出了具体时限要求。为便于各地方组织落实，还提了具体实施措施。
（2）发文清理整顿小玻璃厂、小水泥厂，要求通过这次清理整顿，压缩技术落后的玻璃生产能力3000万重量箱，其中2004年和2005年各压缩1500万重量箱；压缩技术落后的泥生产能力1亿吨，其中2004年压缩4000万吨，2005年压缩6000万吨。
（3）发布新型建材及制品发展导向目录，提出了发展新建材应遵循的原则，按照发展类、控制类和禁止类分别提出相关项目目录，引导新型建材及制品有序、健康发展。
（4）坚决制止重复建设，先后发出第一、第二批制止重复建设目录。制止重复建设第一批目录涉及建材工业领域共有七项，分别是：2005年底前不再新建、扩建平板玻璃原片生产线；2005年底前禁止新建、扩建建筑陶瓷砖生产线；禁止新建、扩建年产50万件以下的隧道窑卫生瓷生产线；禁止新建水泥机立窑、湿法窑、立波尔窑、干法中空窑项目；2005年底前禁止建设纸面石膏板生产线，禁止新建扩建纸胎油毡生产线；禁止新建、扩建陶土、白金坩埚拉丝玻璃纤维生产线。
第二批制止重复建设目录涉及改造小水泥窑、小玻璃平拉生产线、新建一般陶瓷和卫生瓷生产线、小石材（大理石、花岗石）加工厂等17项内容。
通过对行业生产能力的控制和调整，有效整顿了行业的生产经营秩序，在一定程度上遏止了盲目扩张和恶性竞争，这都有利于提高全行业整体的价格水平和效益水平。
（三）建材业目前存在的主要问题
虽然目前建材行业的整体经营状况在逐步好转，国有及国有控股大中型建材企业经营状况明显改善，但行业内的国有经济仍未整体扭亏，其经济运行质量远远低于其他经济类型的企业。2005年6月末，国有及国有控股大型企业和中型企业工业产成品库存分别比上年同期增长0.96%和1.64%，国有及国有控股企业整体的工业产成品库存水平比上年同期增长3.44%，低于建材全行业水平1.6个百分点。
通过对不同类型企业的具体分析可以发现，使建材行业国有经济整体运行质量不高的主要因素在于国有及国有控股中小型企业亏损严重。国有及国有控股中小型企业既有一般国有企业所共有的产权不清，机制不活的弊端，也有一般中小企业所共处的技术和设备落后的困境，对其没有什么快速有效的治理方法，只能是在整个国有企业改革的过程中逐步淘汰一批、改造一批。
我国建材产业在发展上也一直呈现着区域不平衡的特征，目前这种情况依然没有有效改善。在2005年上半年，东、中部地区的建材行业经营形势明显好于西部地区，其中，东部地区实现利润总额20.49亿元，比上年同期增长18.73亿元；中部地区实现利润总额4.52亿元，减亏增利5.31亿元；西部地区实现利润总额1.60亿元，仅比上年同期增长0.86亿元。上半年，建材业盈亏相抵后净盈利的有19个省份，其中盈利上亿元的山东、河南、福建、河北、辽宁、浙江、江苏和湖北8个省份，另有辽宁、甘肃、吉林、上海、内蒙古、宁夏、西藏和重庆8个省、区、市扭亏为盈；仍然亏损的省份有12个，其中贵州和云南是由上年盈利转为2006年亏损的省份，江西比上年同期增亏，其他9个省、市均为减亏；盈亏相抵后净亏损在5000万元以上的有广西、湖南和海南3个省、区，净亏损额达2.46亿元，占整个亏损省份全部亏损额的57.59%。建材产业区域发展不平衡是由整个区域经济发展不平衡等复杂的原因所综合造成，对其彻底治理也是一个漫长、综合的过程，在短期内只能通过市场的力量实现一定程度的平衡。
二、建材行业的发展前景
以结构调整为主线将是我国建材行业产业政策的基本思路。
（一）建材行业的市场前景
在未来几年，我国建材行业的整体市场前景还是较为看好，具体的市场空间主要来自以下几个方面：
1.宏观经济形势的好转和固定资产投资的增长。自进入2005年，我国宏观经济形势出现了重大转机，经济增长率终于摆脱了几年的徘徊局面重新突破了8%。种种迹象表明，2005年全年乃至今后几年我国国民经济将会持续保持这种好的增长势头。国民经济较快增长必将增加建材的需求，其中固定资产投资、住宅建设将是主要的市场来源。住房体制改革将使住宅建设成为国内经济的重要投资热点。预计在未来几年内，全国城镇每年将新建住宅3亿多平方米；全国农村平均每年将建设住宅7亿平方米。随着国内经济的高速发展，我国还将进一步加快城市建设和旧城改造的速度，到2010年全国将建成1200个城市、2.5万—3万个小城镇，预计每年还将需要建造2亿多平方米公共和生产性建筑。这样，未来每年总共将新增建筑面积在12亿—14亿平方米左右。此外，在积极的财政政策和货币政策的支持下，国家在近几年还会进一步加大对道路、桥梁、水坝、机场等基础设施的建设。所有这些方面的投资将会有30%左右用于购买各类建筑材料，从而给建材行业带来较大的市场空间。
2.西部大开发。中央已决定把西部大开发作为新世纪社会、经济发展的一项重大战略。基础设施建设作为西部大开发的基础，必然会优先抓紧抓好。