20世纪60年代，我在盘谷银行的办公室里。如果说地产开发铸就了我的成功的话，那么，我当买办的事业征程险些将我毁灭。
做你必须做的事情，而不是你想做的事情，是商业界最伟大的真理之一。在本书第一章，我把这一准则当作一种事实上的绝对真理。在此，我详细说明一下。
我从事商品的交易和制造，这是我做的最好的事情。我并没有打算推销人寿保险，或者像银行家那样倒腾钱，或者给陆军部队供应食品。但是，这些我都做过，然后我又从中退了出来。正如肯尼·罗杰斯（Kenny Rogers）所唱的那样：“你必须知道什么时候抓住它们，什么时候放开它们。”这决不是放弃的借口。它是一种简单的常识，而常识胜过商业界所有其他智慧。你无法永远做你痛恨的事情。
如果记得不错的话，我的人寿保险生涯是从1957年开始的。在同一年，它就结束了。我在大东方保险公司（Great Eastern）工作。不到一个月时间，我就成了该公司最大的保险明星。可是接着，一个朋友（我的一个客户）失去了一只眼睛，是一次不在理赔保险范围之内的事故。我对这种赚钱方式感觉极其不舒服——又一次证明我在维多利亚学院受到的教育培养了我更优秀的商业意识。
我退出了保险业。
当时，我对自己下了两个保证：永远不再在保险或食品供应领域工作；永远不抽烟，或者至少控制抽烟。因为当你抽烟的时候，你就喝酒，你的味觉变得迟钝，你损失了对食品的品味。
我还应当保证自己永远不介入金融业。但是，在1959年，我觉得没有什么事情是我做不好的。当我成为盘谷银行的买办时（也就是银行与华人商业界之间的掮客，通过担保所有交易的完成来提取贷款和外汇交易佣金）该银行的创始人、总裁陈弼臣（Chin Sophonpanich）说，在5年之内，我将非常擅长自己的工作。但是，我估计不会超过一年时间。10年以后，我明白了，金融不是我做的事。
1965年摄于吉隆坡。在这张半辈子以前的照片里，我们这个年轻的家庭已经构筑完成。从左到右分别为：丽贞、丽婷、文利、文思和文生。
大约1966年，40岁
在金融业上的第一课（你可以称之为金融常识），就是当一个朋友要求贷款的时候，我要叫进我的秘书南希（Nancy）说：“请你给总部写信。告诉他们东条（Tojo）是个很好的风险项目，我推荐给这个项目放贷。”然后，我会悄悄告诉总部不要理会我的推荐，为那个朋友想出一个合理的遁词，事情就结束了。
然而，在1959年，我还没有学到这一基本课。在后来的10年当中，我作为买办赚了大约100万令吉，然后在1969年一夜之间都赔光了——当时有一笔同等金额的贷款违约了。从个人财富角度说，我蒙受了损失，狠狠地掏了回自己的腰包赔偿银行。
在那次悲惨事件之后，陈弼臣先生做了一件非常明智、仁慈的事。他给我写了一封3页纸的信，分析了我在盘谷银行的事业前景。他用大量的篇幅写道：“总结一下你在过去10年当中所做过的事情。你已经建立了产业。你知道财政的作用和金融所产生的业务。你知道有些人做出3张盈亏表：一张用于所得税，一张给他们的合伙人，一张给他们自己。你对各种商业交易所知甚多，而且你喜欢结交诸多朋友和关系。”而且事实上，在盘谷银行的3位经理的领导下，我处理了盘谷银行与国家银行（Bank Negara）之间几乎所有的贷款。
总之，陈弼臣是说我有信誉，也就是中国商业美德中的信。在他办公室的一次私下长谈中，他又重申了自己所有的观点。
如果说我感到天塌了下来，那是言轻了。10年的工作和我的盈余就这么蒸发了。40年前，我父亲因为1929年大萧条带来的逆境而精神崩溃。我问自己，是不是贪心地超出了自己的资源能力范围。然后，我想起了汉语字中的勤，也就是勤奋和坚持不懈。它所象征的意义跟托马斯·爱迪生的观点密切相关：“天才就是百分之一的灵感加上百分之九十九的汗水。”我不会放弃。
生存的欲望也许是商业界被低估得最严重的美德。也许，我跟我的父亲一样，生来就没有这种意志力。也许我的母亲造就了我的坚强。也许，是对家庭的思念激励了我。总之，我成功地坚持往前走。
我作为盘谷银行买办而提供担保的其中一笔好贷款（是多重意义的好贷款），是贷给我已经提到的怡保花园有限公司。它直接从属于马来西亚大型开发公司IGB-IGB，如今控股谷中城和许多其他大型发展计划，包括最初由Tan＆Tan开发的几个项目。
在怡保的地块花了大约每英亩8000令吉。作为盘谷银行的买办，我被要求担保一笔独立于八打灵花园的贷款。我说参与项目的人必须首先向八打灵花园提供土地。我记得，公司的全体董事会成员都前往怡保，认定土地价格太高。在这种情况下，八打灵花园无法单独接下这个项目。于是，怡保花园应运而生。
我当时处于非常有利的位置，可以获得大约为200万令吉的银行贷款，而当年的排房售价还不到1万令吉。这笔用于建设和销售住宅的贷款成了怡保花园的起步。不客气地说，该公司的成立过程中，我的贡献几乎占了全部。
人们常说，现金为王。什么时候你都能听到这种说法。但是，我作为一名买办和创建IGB过程中的个人经验，却说明了一种不同的金融构架。正如我在一次采访中所说的：“现金是皇帝，银行贷款是国王。如果你在银行要你还款的时候拥有现金的话，朋友，你就是他们的王子。”
怡保花园需要一个合适的人来建设——一个在政府方面处理政治问题有经验、同时在商业方面具有推动力的人。有一天，在一家老式中国饭店只有一个吊扇的房间里，我们4个人坐在一起玩麻将。我们穿着衬衫和运动裤衩，喝着中国茶，享受着麻将牌哗啦哗啦的那种令人无比惬意的声音。这是我们当年的文化习惯。
20世纪60年代后期某一天，打完高尔夫后的合影。从左到右分别是：当时的美国驻马来西亚大使詹姆斯·邓巴·贝尔（James Dunbar Bell）、美国高尔夫高手保罗·哈尼（Paul Harney）、当年的首相东姑阿都·拉曼和我。哈尼在照片上给我的题字是：“赠给马来西亚最好的‘鳄鱼’。”注意，权势人物很随意地站在那里，胳膊垂在身边。我和哈尼则握着手放在身后。
就在这个时候，叶林生走了进来——他就是今天衣着华丽、口碑甚佳的拿督叶林生。他刚刚辞去了政府工作，而我们的相会是因为一个从事城镇规划的人的介绍。我当时正躺在那里，拿督叶林生记得我当时全身上下只穿着一条裤衩。作为怡保花园的董事长兼董事总经理，我的希望是物色一个合格的人接任董事总经理的职位，这样我就可以去追寻新的商业兴趣。
“好吧，”我相当不客气地告诉拿督叶林生，“这个工作归你了。条件是这样，要么接受，要么拉倒。你的工作报酬是公司的股份。你必须让我们的计划和分支机构获得政府的批准，而且越快越好。”
请拿督叶林生来的条件是获得怡保花园5万股的股份，后来又额外增加5万股。他的报酬来自公司的成功，而他最终带领怡保花园走上了一个新的台阶。
在20世纪60年代，怡保花园总是处于急需现金的状态。陈家对公司的控制所遭遇的一个威胁，就是寻求另外一家公司接管以便换取现金注入的倾向。说到底，我们在等待计划获得批准的同时支撑着开支，而我们的资金很紧张。于是，合营企业的念头出现了。
1964年，我们找到雪兰莪实业有限公司（Selangor Properties），请他们跟我们合并，因为那家公司现金很充裕。在皇家雪兰莪高尔夫俱乐部，我遇见了丹·斯里·温典光博士（Tan Sri Dr。Wen Tien Kuang）和他的妻子普安·斯里·拿丁·张竹友女士（Puan Sri Datin Chong Chook Yew），以及已故的弗兰克·威尔金斯（Frank Wilkinson）和M·K·孙（M。K。Sen）——他们后来为我工作，负责谷中城的开发。
“你考虑公司的方向是什么？员工呢？”我问道。
当时十分富裕的张女士就像我对拿督叶林生一样对我毫不客气。她要成为最高行政女长官，负责决策从规划到股份以至员工处置的一切事务。我们在管理理念上有分歧，因为我相信权力的下放。
我拒绝了。
然而，怡保花园还是现金紧缺。作为雪兰莪铁船公司（Selangor Dredging）的一名董事，我知道这家公司现金很充裕，曾经有意向跟怡保花园合并，但条件不合适。我心中顽固的信念抬了头：我们能够坚持住，能够跟其他人一样日子好过。总之，我们能够从怡保花园开始，成为一个大型地产开发商。有关这家公司如何成长起来，成为今天的IGB，容我以后再叙述。