10.1城市土地定级
10.1.1土地定级概述
我国城市土地分等定级是随着土地使用制度改革、土地市场的复苏而逐步产生的。制定合理的区域地价政策，合理利用城市土地，必须正确认识城镇土地质量的总体水平及城镇内部各地段间土地使用价值的差异。为此，我国城镇土地采用“等”和“级”两个层次的划分体系。土地等反映城镇之间土地质量总体水平的地域差异，土地等在各城镇间进行划分。土地级则反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，各个城镇独立进行土地定级。等级体系以点面结合的形式，综合反映全国城市土地质量差异的分布规律。
城镇土地分等是根据城镇土地利用的地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定各城镇土地利用的效益差异，划分全国各城镇的土地等。
土地定级是我国大多数城市地价评估的一项基础工作。土地定级是指在特定的目的下，对土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定，并用级别序列表示其差异或优劣程度的过程。土地定级分为农业用地定级和城市土地定级。1989年国家土地管理局制定并颁布了《城镇土地定级规程》，2001年修订为《城镇土地分等定级规程》，明确了土地分等定级的标准和技术规范。我们这里介绍的是城市土地定级。
10.1.2土地定级因素指标体系
定级因素是指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然等条件。
影响土地级别的因素复杂多样，可分为以下6类：商服繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、人口状况和产业集聚规模。
1.商服繁华程度
它主要是指商服（商业、服务业的简称）繁华影响程度。商服繁华程度是土地定级工作中要考虑的主要因素之一，是反映土地经济区位最重要的指标。衡量繁华程度有多项指标，如人流量、商业繁华程度等，其中，商业、服务业繁华程度相对易测，便于衡量，也较直观，是衡量繁华程度的重要指标。一般随着距离商服中心距离的增大，城市经济活动相对变弱，商服中心对其影响力也逐渐减小，地段繁华程度下降。因此一般选用商服中心对其服务半径之内经济活动影响力的大小来反映相应地段的繁华程度。
2.交通条件
交通条件主要包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度等因素。城市地段交通条件，包括市内交通和对外交通。从城市在区域内的作用和地位考虑，对外交通起重要作用；对一般城市内部土地而言，市内交通更为重要。而体现通达性的，首先是道路的等级、宽度、类型、相对位置；其次，如果道路上有便捷的公共交通，则可以提高路线经过地段的土地价值。像上海、北京等城市地铁沿线的房价比其他区域更高就说明了这一点。距离对外交通设施如火车站、汽车站、飞机场、港口等的远近，直接影响对外经济活动或出行的方便程度。
3.基本设施
基础设施，可用生活设施完善度、公用设施完备度两个方面来表示。生活设施是指居民生活、生产所不可缺少的供水、排水、供电、供气、供热、电信等设施，而公用设施是指与居民日常生活密切相关的服务设施，如中小学、菜市场、医院、体育场、博物馆、公园等。这两类设施的完善与完备程度直接关系到居民生产、生活的便利程度，关系到生产效率、投资效率的高低，关系到居民的生活质量水平。
4.环境条件
环境条件的优劣，一般可选择自然条件优越度、环境质量优劣度、绿地覆盖率等因素来表示。自然条件是指地形、地质条件、水文、气候等；环境质量主要是指大气、水、声环境质量；绿地覆盖率是单位面积土地上绿地面积所占的比例。环境条件的影响因素可依靠城市的特点具体进行选择。如在风景旅游城市杭州，还可以选择风景影响度指标。除此之外，还必须从投资效益上考虑使用者能得到满足的程度，因为它直接或间接地影响土地级别的高低。在有些情况下，环境条件成为经济发展、投资的限制因素。
5.人口状况
对人口状况的考察主要从数量上进行，包括常住人口、暂住人口、流动人口、工作人口等。在现有的经济技术条件下，城市所有的地段均有一定的人口容量，土地级别并非与人口数量成正相关。人口对城市的发展是重要的因素，但是，人口数量超过一定的规模，则会产生负效应，如交通拥挤、环境恶劣、服务不便等。因此，不同的人口指标是以不同的方式对不同类型的土地起作用的。如商业区的繁华程度就与流动人口的多少有密切的关系，流动人口越多，单位面积土地的经济效益就可能越高。
6.产业集聚效益
集聚效益对工业用地效益影响较大。工业区规模和协作条件可以反映集聚效益的大小。一般选择产业集聚规模来反映产业在一定范围内的集中程度。产业集聚分为同类产业及其配套产业的集聚。
《城镇土地分等定级规程》中对各项因素指标的规定，仅供土地定级估价参考，工作中应根据当地的实际情况，还可适当增加或减少因素，以客观地体现当地的土地质量差异。
10.1.3土地定级的方法体系
根据土地定级的思路及其所依据的资料，土地定级方法主要有3种，即多因素综合评定法、级差收益测算评定法和地价分区定级方法。其中，多因素综合评定法最为常用。
1.多因素综合评定法
多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，揭示城市土地的使用价值或价值及其空间分布的差异性，划分土地级别。它的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应参数，然后用适宜的模式将样本加以归并，即划分土地级别。多因素综合评定法的指导思想是从影响使用价值或质量的因子着眼，采用由原因到结果，由投入到产出的思维方法，即通过系统地、综合地分析因素和因子对土地的作用强度，寻找城市土地在空间分布上的优劣差异。
多因素综合评定法采用间接评定的参数体系设计，采用加权平均求和方式进行计算。
假定土地定级中选取m个因素，每个因素包含n个因子，土地评定单元内某因素的评分值等于各因子分值累加之和，即
Pi=∑n=j=1FijWij
式中：Pi——i因素的评分值；
Fij——i因素中第j因子的分值；
Wij——i因素中第j因子的作用指数。
若设P为某个土地评定单元的总评分值，Wi为第i因素的权重值，则这个土地评定单元的总分值可由各因素分值累加求得，即
P=∑n=i=1PiWi
根据上述公式算出的各单元的总分值，可划分出土地级别。
2.级差收益测算评定法
通过级差收益确定土地等级的指导思想是从土地的产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益具体表现为企业利润的一部分，土地区位差异所产生的土地级差收益完全可以通过企业利润体现出来。级差收益测算方法以发挥土地最大效益的商业企业利润进行分析，从中剔除非土地因素如资金、劳动力等带来的影响，建立合适的经济模型，测算土地的级差收益，从而划分土地级别。
级差收益测算方法首先凭经验初步划分土地级别，从企业利润资料中抽样调查验证土地级别的合理性，再建立经济模型，分析计算土地级差收益值，从而确定土地级别。
3.地价分区定级方法
地价分区定级方法的指导思想是直接从地价出发，根据地价水平的高低、一致性在市域空间划分地价区块，确定地价区间，从而划分土地级别。
4.X3种定级方法的比较
上述3种方法，评定土地级别的着眼点和处理手段都有明显的差异，在实际应用中有不同的适用范围。
（1）多因素综合评定法的优点是能考虑各种与土地质量直接相关的因素，不仅包括与土地有关的经济因素，还包括非经济因素。其评价方法采用定性与定量相结合，把经验转化为科学指标，把复杂的对事物的总体直接判断转化为对事物某些方面的单项判断，避免了主观随意性，保证了土地级别的统一性与科学性，简便易行，便于操作。其不足之处在于对土地与各区位条件的关系考虑得不够深入和全面，评价结果采用综合分值表示土地级别差异，不能直接反映各级别土地的级差收入。
（2）级差收益测算法评定土地级别，其优点是评价结果可以直接用货币形式表现，能较好地反映城市土地的经济差异。不足之处在于凭经验划分土地级别，主观随意性大，级别划分粗，因此在不精确的级别上难以测得准确的级差收益，同时，社会平均利润率较难确定，真实的级差收益难以衡量，非土地因素影响难以排除，只考虑企业效益划分级别也不够全面，划分的土地级别只是粗略性的，需要进一步验证。
（3）地价分区定级方法将土地级别与土地价值直接联系起来，测算方法简便，结果便于应用，便于更新。地价分区定级一般适用于房地产市场发育相对较好的城市。
3种方法各有其优缺点，应根据各城市的实际情况，将各种方法结合起来使用。在土地市场发育成熟、房地产交易案例多且分布合理的城市，可用地价分区定级方法；一般城市则先用多因素综合评定法初步划分土地级别，再选取典型行业对级差收益或土地交易价格测算进行验证。
10.1.4土地定级程序
土地定级可按如图10—1所示的步骤进行。
1.制订土地定级技术方案
在定级工作开始时，首先要掌握城市总体情况，把握城市区域特性和城市内部的结构特点、区位特性，制订工作方案，编制土地定级任务书，报上级土地管理部门批准；土地定级任务书经批准后，就要根据任务书的要求和实际需要，着手组织队伍，培训技术人员，配备必要的设备、图件等，并组织好后勤，以保证定级工作顺利开展。
土地定级任务书的主要内容包括：
①开发土地定级工作城市的基本情况；
②土地定级工作所需的技术资料和图件资料；
③土地定级工作的组织、人员、实施步骤与方法；
④时间安排和经费预算等。
2.选择定级因素并确定各因素权重
根据城市特点，选择定级因素指标体系，运用规定的方法确定定级因素因子权重，根据确定的因素因子设计调查表格，表格的设计要考虑当地的资料来源，并附填表说明，不能采用表格形式的，要拟定调查提纲。
3.收集与调查资料
城市土地定级涉及的资料范围广、内容多，资料收集与调查必须有组织、有计划地进行。资料的完善、准确与否，会直接影响定级结果的准确性与定级工作的难度和进度。为此，应充分认识到资料收集与调查的重要性。土地定级所需要的资料来源一般有两个渠道：一是从有关部门收集现有资料；二是与有关部门配合进行实地调查。定级工作组成员应了解定级需要什么资料，每种资料应找哪个部门配合，这在调查之初就应摸清。
4.调查资料整理、信息采集和数据整理
土地定级时，应根据收集的地图资料确定所需要的工作底图，并对现有地图缺少的部分要素进行实地调查，编绘形成定级工作底图。
5.评价单元划分
定级单元是评定土地级别的基本单位，是各定级因素分值计算的基础。单元划分与指标取样正确、合理与否直接影响到土地级别界线的位置，而土地级别界线又与土地使用者利益密切相关。单元划分可采用网格法、主导因素判定法、主导因素分值叠加法、均质地域法等。
6.定级因素作用分值计算
定级因素作用分值计算是根据选定的定级因素和因子体系对各因素因子资料进行整理、分析、计算的过程，也是设定各因素因子评分标准的过程。
7.单元分值计算
对于面状因素，按照单元所在位置的因素的作用分别对单元赋分；对于分值衰减的因素，则根据单元距因素中心点的距离及因素影响半径等，计算该因素在该网格的分值。
8.土地级别初步划分
计算出单元总分值后根据城市性质、规模、区域组合的复杂程度，确定土地级别的数目。大城市一般分为5—10级，中等城市一般分为4—7级，小城市以下分为3—5级。
在具体划分土地级别时，根据计算的单元总分值，分析其变化规律，以不同的土地级对应不同的总分值区间，按从优到劣的顺序分别对应于1，2，3，…，n个土地级别。
9.土地级别确定
通过上述方法初步划分的土地级别，还需要进行级差收益测算或土地交易价格测算，对初步结果进行校核，并聘请专家论证初步定级结果，对定级结果提出修改意见或建议。如果测算结果表明初分土地级别对区位敏感的行业在效益上存在明显差异，或者与土地交易价格存在明显差异，就需要对初分土地级别进行修改。
修订和归并工作可先由工作组进行，然后邀请有关单位及专家对初步结果进行论证，论证后按下列原则进行修订和归并。
（1）确定的土地级之间，收益或交易价格差别要明显，对差别小的可以归并。
（2）在不影响土地级别评定的科学性的基础上，尽可能考虑成果实施的可行性与易操作性，可以适当增加或减少一定级别数目，或者在级别中分中亚级。
（3）为使土地级别界线更具有确定性，按《城镇土地分等定级规程》要求，城市土地级别总图中的级别界线一般要沿自然线状地物、铁路、交通道路、权属界线等呈折线走向。在实际工作中，由于级别总图比例尺有限，不可避免会出现破宗、同一道路两侧地块分属不同级别，有时甚至难以确定级别界线的走向等情况，需要按照下列原则进行土地级别落宗。
①以土地级别成果图为基本控制。
②坚持不破宗或不破支宗的原则。
③就高不就低。当级别界线从宗地中间穿过时，该宗地归应划归较高级别；当级别界线沿街穿过时，级别偏低一侧的第一宗地或第一支宗就应划归级别较高的一级。
④室内作业与实地调查相结合的原则。由于土地级别界线图比例尺较小，不能明确地反映所有宗地的界址线，因此在落宗时，对于界址线明确的宗地在室内落实；对于界址线不明确的，要进行实地调查，将宗地归为适当的级别。
（4）由于土地级别在稳定中仍有变化，因此需要对成果进行定期更新。在工作中各类资料均应归档保存，以保持资料的系统性、完整性和连续性。
（5）确定土地级别后，如果需要可以进行面积量算。
10.成果表达方式与应用
1）成果表达方式
土地定级成果一般以文字和图件形式为主要表达方式。