城镇建设用地需求区域时序研究
在城市化进程中，城镇建设用地规模的扩大必须是质和量的同时提高，即在投入中要避免盲目扩大城镇建设用地的规模，而应该将资本、人力、土地等投入资源按恰当比例投入以获得合理的预期产出，走理性的发展道路，避免不必要的重复投资。当前城乡建设用地增减挂钩的核心任务在于调整城乡建设用地之间存在的土地利用效率差，在城乡建设用地总量保持不变的前提条件下，将农村建设用地拆旧形成的指标优先使用到城镇建设用地供需矛盾突出且城镇建设用地效率较高的区域，以理性扩大城镇建设用地的规模。基于这一判断，结合前文对城镇建设用地供需以及城镇土地利用效率的研究，以DEA模型有效性断点分类，借鉴国内相关研究（陈桂玲、赵巍，2008；王伟宏、闫太重，2008；王钰，2010；龚文龙，2010），将研究区域城镇建设用地需求区域结合城乡建设用地增减挂钩实践划分为一级需求区、二级需求区以及三级需求区，分别对应近期规划、中期规划以及远期规划的时序安排。
城镇建设用地需求区域时序安排
需求分区 乡镇名称
一级需求区域 湄江镇、黄家坝镇、兴隆镇
二级需求区域 抄乐乡、马山镇、鱼泉镇、复兴镇、高台镇
三级需求区域 西河乡、永兴镇、石莲乡、天成乡、洗马乡、新南乡、茅坪乡
农村建设用地拆旧供给区域时序分析
农村建设用地极差地租指数分析
农村建设用地极差地租指数原理
级差地租是指租用较好土地的土地使用者向土地所有者缴纳的超额利润，超额利润是由土地肥沃程度、区位条件和对土地追加投资的差别决定的。其中，级差地租Ⅰ是以等量资本投入等量面积，但土地肥沃程度和区位条件不同的土地所产生的超额利润转化而来的。级差地租Ⅱ则是以等量资本连续投入同一块地块上产生不同的生产率所形成超额利润转化而来的。显然，对于建设用地而言，土地的肥沃程度对建设用地的极差地租影响较小，基本可以忽略，则在本研究中极差地租主要指以等量资本投入到等量面积，但土地的区位条件不同所产生的极差地租Ⅰ。一般而言极差地租高的区域，其区位条件较好，如图6.1所示区位条件好的区域主要用于商业、区位条件差的农业用地。同样的逻辑，极差地租高的农村建设用地一般而言其区位条件较好，而极差地租较低农村建设用地其区位条件一般较差。因而，极差地租在一定程度上能够客观表征已经利用的农村建设用地的经济条件和区位条件。
极差地租与土地利用
农村建设用地极差地租指数计算结果
根据以上极差地租的原理，鉴于资料的可获取性和可靠性，在本研究中从区位条件、经济条件、农户意愿以及社会环境等四方面构建指标体系计算农村建设用地极差地租指数。其中，选取到县城中心的距离、交通通达度以及邻近斑块数以表征农村建设用地的区位条件，选取投资强度、财政收入、城市化率以及人均收入作为表征农村建设用地经济状况的指标，选取愿意参与城乡建设用地增减挂钩农户比例作为代表农户意愿的指标，选取教育水平和刑事案件发案率作为表征社会环境的指标。采用层次分析法计算各乡镇农村建设用地极差地租指数，其计算结果。
农村建设用地极差地租指数计算结果
区域 极差地租指数 区域 极差地租指数
湄江镇 0.6987 兴隆镇 0.6583
永兴镇 0.6492 西河乡 0.8437
复兴镇 0.6637 洗马乡 0.5841
马山镇 0.6974 新南乡 0.5419
黄家坝镇 0.5964 石莲乡 0.6720
鱼泉镇 0.5249 抄乐乡 0.8104
高台镇 0.7325 天城乡 0.7965
茅坪镇 0.7195
农村建设用地拆旧供给区域时序研究
在现有的政策框架下，一般而言极差地租较高的农村建设用其区位条件较好，在城乡建设用地增减挂钩实践中其拆旧难度相对较大，而极差地租较低的农村建设用地其区位条件较差相对而言其在城乡建设用地增减挂钩实践中拆旧难度相对较小。基于这一认识，在农村建设用地拆旧供给区域的时序研究中，将农村建设用地拆旧供给区域根据其极差地租指数从低到高划分为一级供给区域、二级供给区域、三级供给区域，分别对应近期规划、中期规划以及远期规划的供给区域时序安排。
农村建设用地拆旧供给区域时序安排
供给分区 乡镇名称
一级供给区域 黄家坝镇、鱼泉镇、洗马乡、新南乡
二级供给区域 湄江镇、兴隆镇、永兴镇、复兴镇、石莲乡、马山镇
三级供给区域 西河乡、天成乡、抄乐乡、高台镇、茅坪镇
4、 城乡建设用地增减挂钩规划方案研究
城乡建设用地增减挂钩规划原理
现代的空间均衡发展的理念要求协调区域经济发展，在承认客观存在的地区差距，遵循效率优先的前提下，争取区域经济协调发展，并且达到区域经济发展的生态代价和社会成本最低，资源高效配置，最终的目的是要实现区域人民福利的均衡，达到区域经济发展协调与高效的统一（徐洁，2006）。在此需要特别说明的“空间均衡”不是指空间资源的平均分配，而是指资源环境的可承载力与人口、经济活动的容量相协调、相均衡，换句话说也就是让资源利用效率高、资源环境容量大、发展需求旺盛的地区承担高强度的社会经济活动，让资源利用效率低、开发难度大、发展需求较弱的区域主要承担农业生产和生态维护，从而在总体空间上协调经济发展与生态环境矛盾。在经济学上，这种空间均衡也就意味着人口、经济、资源与环境协调的一种空间上的“帕累托效率”状态，即“没有改变空间行为的刺激”的一种状态，是经济物品和经济活动的最优空间配置。基于这样的认识，在城乡建设用地增减挂钩规划过程中，城镇建设用地需求区域一定是在研究区域中土地利用效率较高、资源环境容量大、发展需求旺盛的区域而农村建设用地拆旧供给区域则是资源利用效率低、开发难度大、发展需求较弱的区域。结合前文的研究，可利用城镇建设用地利用效率和农村建设用地极差地租来构建研究区域城镇建设用地需求区域和农村建设用地拆旧供给区域之间的对应关系。
理论上来说，级差地租较低的地区不适宜作为建设用地，即使是农村建设用地，所以，在供给区域可以将级差地租较低区域的农村建设用地优先复垦为耕地，而土地利用效率较高的区域优先安排建新。由此，基于城镇建设用地需求时序和农村建设用地拆旧供给区域时序，将城镇建设用地需求区域和农村建设用地拆旧供给区域进行逐级关联对应以形成规划方案。
城镇建设用地需求区域与农村建设用地拆旧供给区域对应关系
城乡建设用地增减挂钩规划方案
土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源分配和合理组织土地利用的综合措施（王万茂、韩桐魁，2004）。城乡建设用地增减挂钩规划是在一定区域内对未来农村建设用地拆旧供给和城镇建设用地需求建新的计划和安排，其内在逻辑也不例外，规划方案核心也是确定城乡建设用地增减挂钩的规模及其时空安排（如图6.3所示）。
图6.3 城乡建设用地增减挂钩规划方案
基于前文的理论分析以及城镇建设用地需求区域和农村建设用地拆旧区域的时序安排，本着统筹规划、优化配置，突出重点，分步实施，节约成本，方便项目区群众生产和生活的基本原则，对研究区域的乡镇城乡建设用地增减挂钩进行分阶段规划。城镇建设用地需求区域主要规划在湄江镇、黄家坝镇以及兴隆镇；规划近期农村建设用地拆旧供给区域以湄江镇、黄家坝镇、洗马镇、鱼泉镇、新南乡为规划重点，其现实规模为250.5，规划中期农村建设拆旧供给区域以永兴镇、复兴镇、兴隆镇以及马山镇、石莲乡为规划重点，其现实规模为122.22，规划远期农村建设用地拆旧供给区域以高台镇、茅坪镇、西河乡、抄乐乡以及天成乡为规划重点，其现实规模为60.96公顷。
5、在本章中，笔者在分析城镇建设用地变化趋势的基础上，采用了多种的方法对城乡建设用地的需求进行了研究并结合城镇建设用地利用效率以及农村建设用地拆旧区域极差地租指数的分析，构建城镇建设用地需求区域与农村建设用地拆旧区域的对应关系，对城乡建设用地增减挂钩的规划方案进行了研究。结果显示城镇建设用地需求区域主要在湄江镇、黄家坝镇以及兴隆镇等乡镇；规划近期农村建设用地拆旧供给区域主要为黄家坝镇、洗马镇、鱼泉镇、新南乡等乡镇，其现实规模为250.5，规划中期农村建设拆旧供给区域主要为永兴镇、复兴镇、兴隆镇以及马山镇、石莲乡等乡镇，其现实规模为122.2，规划远期农村建设用地拆旧供给区域主要为高台镇、茅坪镇、西河乡、抄乐乡以及天成乡等乡镇，其现实规模为60.96公顷。