于是，人们在第二天便看到，在曼哈顿纽约时报广场附近第七大道的总部门口，昔日风光无限的雷曼人只能携带着纸盒子、大手袋、行李袋甚至拉杆箱走出大楼，更有一些人低声哭泣，相互拥抱道别。就在大楼的对面，各电视台的直播车也排成了一排，“雷曼之死”一时间成为全球各大媒体的热点话题。
此时，整个世界都已看得明白，尽管美国政府暗地里幻想着能以雷曼之死祭奠华尔街的金融幽灵，可美国人自己打开的“潘多拉盒子”才只是刚刚张开它那张狰狞的脸。
同样是在2008年9月15日，说得更残酷一点就是雷曼倒掉的同一天，拥有94年历史的美林公司也在美联储的压力下出售给了美国银行。所以，也就在2008年9月15日这一天，时任美国总统的布什亦不得不正式公开承认美国金融危机的到来。
时间无须太久，给我一点就够。
在市场信心被雷曼兄弟申请破产的消息彻底击溃后，AIG很快成为华尔街另一个煽风点火的角色。一天之后的2008年9月16日，世界保险和金融服务的领导者、与中国颇有渊源的另一个华尔街金融巨霸——美国国际集团（AIG）——轰然易主，新主人不是别人，正是美联储自己。
与贝尔斯登、美林、雷曼兄弟等投资银行不同的是，AIG不仅在全球拥有130家保单持有人，还因为其混业经营与多家商业银行有商业往来（后者破产后涉及的多是法人机构、共同基金等）。于是，2008年9月16日晚，美联储向AIG伸出了“援手”，提供850亿美元贷款，但同时也持有了AIG80％的股权。根据安排，获得贷款后，AIG可有秩序出售资产。但几乎所有的人都明白，美联储已变相接管了AIG集团，预料AIG最终都会被拆骨变卖，一代保险巨人也将会成为历史。
相比之下，AIG在华非独立法人的分公司友邦保险受到波及程度将大过其他新兴市场的法人公司。所以，自2008年9月16日午后，中国监管层不得不密切关注AIG分公司间的资金调拨状况了。因为，AIG在这方面与中国民众有着深刻的渊源。
美联储的拯救行动显然未能挽回市场的信心。此时，似乎已没有人敢预测后续的发展路径了。自从雷曼倒闭引发华尔街崩盘、信贷市场完全冻结以来，在投资者眼里，任何一个机构都有随时倒闭的可能，所有人相互不借钱导致了美国资本市场陷入了冻结。
如果忘记了最基本的东西，所有的风控公式都会失效。此时，连专长于金融游戏的华尔街金融才子们都已明白：当信心已被幽灵击碎时，华尔街就不再是原来的华尔街了。就像华尔街一位经纪人说的那样：“市场弥漫着恐惧，这是个很不理性的市场，即使是AAA的优质公司也遭到投资人疯狂砍杀。”
很快，整个美国五大投行中幸存下来的已只有所谓的“二大”——高盛和摩根士丹利了。而恐慌的范围也早已不再限于华尔街。就在同一天，美国最大证券公司高盛宣称该公司第三财季净利润同比下滑了70％，为9年前上市以来的最高跌幅。尽管华尔街或者说是美国金融才子们，此时依然不肯扔掉他们曾引以为傲的热情和执著，还对媒界表示“该公司仍状况良好”，但高盛在纽约市场交易中的股价还是一路下泄了7％。
摩根士丹利呢？它其实早于2007年在抵押贷款方面就出现了同样的误判……
似乎还有更糟的。如果说雷曼倒闭是美国投行危机的总爆发，那么华尔街人正在惊恐而清晰地感觉到，大火似乎正在烧向有着“美国精神”象征的花旗银行。
花旗银行总部位于美国纽约派克大道399号，是华盛顿最古老的商业银行之一。它是美国花旗集团名下的重要金融机构，也是美国金融体系中举足轻重的一员。花旗集团（citigmup）是当今世界资产规模最大、利润最多、全球连锁性最高、业务门类最齐全的金融服务集团。它是由花旗公司与旅行者集团于1998年合并而成、并于同期换牌上市的。据称，花旗股票是纽约股市著名的绩优蓝筹股，如其业务品牌一样著名。
同时，花旗集团目前是全球公认的最成功的金融服务集团之一，不仅因为其在全球金融服务业盈利与成长速度最高的企业中连续占据领先地位，更由于它是世界上全球化程度最高的金融服务连锁公司。汇集在花旗集团下的除了花旗银行外，还有著名的旅行者人寿和养老保险、美邦、Citi—Finan一cial、Banamex和Primerica等。
就是这么一位超级金融巨人，最终也没能躲过此次由华尔街掀起的金融风暴。
在此背景之下，美国整个金融行业都感到了风险的大面积降临已不可避免，相关衍生品的市场流动陛快速下降。同时，由于欧洲金融公司也持有大量次贷及其衍生产品，华尔街出现的恐慌便迅速波及到了欧洲，随后开始向全球扩散。
至此，第二次世界大战后全球最严重的金融危机终于爆发了。
三、房市——天堂还是地狱
无论是美国还是中国，房地产业一直都是国民经济的强心剂。不过，由华尔街演变而来的此次金融危机，其根源很大程度上就在于房地产，所以受其冲击最大的除了金融行业，便是房地产行业本身了。当金融危机全面爆发后，连一向喜欢刺激的美国人也对自己的房地产市场深恐不安起来，形容为“看起来仿佛没有尽头的漫漫长冬”。而经济的相互依赖，也让进入2008年之后的中国房地产业，“从盛夏直接进入了寒冬”。
至于万科，用王石的话说：“过去的2008年对于我个人和万科而言是非常不同寻常的一年……不仅仅是难受，因为面对压力。”
1.发烧的2007
美国的房地产部分本书在这里就忽略不提了，重点还是得回到主题——与万科息息相关的中国房地产行业。
但凡平时对经济生活稍加留意的中国人，都能在2007年感觉到了某种狂热。这种狂热就来自于中国的房地产市场。
由于这一年的楼市、股市均出现了极大的涨幅，由此拉开的财富行情中，房地产行业成为了热点中的热点，沪、深、港几乎所有和中国内地有关的房地产股票均出现了大幅上涨。如：碧桂园上市以后，在短短的时间内股价便接近翻番；保利地产上市时间约在一年左右，其公司的股价涨幅在当时更是达到了800％左右。
在这种环境下，房地产行业的富豪财富额自然出现了火箭式的增长。当初杨氏家族等之所以财富急剧增长，除了受益于股市外，更得益于巨大的土地储备情况。
而地产企业在2007年交出来的财务报告，也大多令人欢喜。本书前文中列出的万科发布的相关数据即是一大实例。
如果进行归纳，2007年的房地产市场可以用“疯狂生长”来形容。
其一，土地购置面积持续回升，土地开发面积保持较快增长。由于国家在2004·年开始对土地实施紧缩政策，2005年至2006年的房地产土地购置面积出现了负增长。但自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。与此同时，全国土地开发面积则保持了较快增长。
其二，房屋销售面积增速持续快于竣工面积增速。2007年，全国商品房销售面积、销售金额分别为76193万平方米、29604亿元，分别增长25.7％、44.3％；其中，住宅销售面积、销售金额分别为69104万平方米、25323亿元，分别增长27％、48.6％。在市场供求偏紧、增量房市场难以满足需求的情况下，存量商品房很快便被消化掉了。
其三，相应调控未能改变房价涨势，部分城市房价上涨明显过快。早在2005年，为了稳定房地产市场，国务院及各大部委连续出台了一系列旨在稳定房价的政策措施，如加快经济适用房的建设等，但全国大部分地区的房价依然蹿升。特别是进入2007年后，即使面对不断加强的宏观调控，国内房价增势不仅未改，且呈逐月加快的非正常态势。其中，最令人惊讶的有北京、天津、厦门、深圳等城市。2007年12月份，深圳住宅价格同比涨幅为51％，北京45％，广州也达到了30％，津、渝、沪三地的同比涨幅也都超过了15％。
其四，楼市火爆、行业高位景气，吸引了大量信贷资金进入房地产行业。
而巨额信贷资金进入，在促进房地产业规模扩张的同时，也拉动了银行业收入的增长。这一年，房地产业利用国内贷款规模空前，达到了6961亿元，增长32.3％。同年，房地产行业自筹资金11772亿元，大幅增长58.8％，增速加快53.5个百分点。特别是上市公司，通过增发股票、发行公司债等形式进行筹资，规模空前。
还有一点需要指出，这一年中国房地产开发企业利用外资的增速呈现加快态势。这种状况与国内紧缩性的金融调控政策密不可分。其实，2006年下半年以来，国内房地产开发投资资金来源中利用外资的步伐即明显加快。
2007年以后，这种增速一直保持在60％以上。全年国内房地产开发利用外资高达650亿元，增长65％，增速加快了8.24个百分点；另外，房地产行业外商直接投资额，无论单月同比还是年度比较，均呈递增态势。这其中，万科自然也扮演了重要一角。
鉴于上述表现，国家统计局当年公布的相关文字也有如下内容：受益于2007年房地产市场的火爆，2007年定金及预收款呈现较快增长。由于定金和预收款将在两年内转化为房地产公司收入，房地产公司2008年的业绩将获一定保障。
与上文情形同行的，2007年中国房地产行业还出现了如下若干政策性事件：
一是国家税务总局于2月发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳；二是3月份国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线；三是6月份建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋；四是7月份北京市规划委发布《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》；五是8月份《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》发布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求；六是9月份中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％；七是10月份国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书；八是10月份发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。
梳理一下上述相关内容，便能明显地感觉到，2007年的中国房地产市场呈现出了逐步发烧的态势，尤其是前三个季度。面对房地产行业的此种局面，上至国家高层，下至普通民众，不得不发出“需要警惕”的声音。
不妨摘录一段媒体当时的相关报道：
近来，关于房价的新闻总让人心惊肉跳：“上半年房价上涨51.5％”、“一个楼盘的市值可以买下整个伊利集团”、“新拍出的楼面地价接近在售房价”……3年了，楼市调控旷日持久，房价还未低头却又抬头，原因何在？
从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。
从交易秩序看，“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高。
从资金面分析，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市，助推房价上涨；境外资本大量涌入，加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。
事实上，在经济快速发展、城市化进程加快、人民生活水平不断提高和资源有限的大环境下，我国房地产市场需求旺盛、价格适度上涨是具有一定必然性的。但是，当这种“旺盛”和“上涨”已远大于我国居民的收入水平和支付能力时，整个房地产市场必将会变成为整个经济运行中的一大不稳定因素了。
果真出现了这种不稳定，便绝不仅仅是经济链条中某个环节性的手术就能解决的。更何况，此时全球产经界都已感受到了美国次贷危机引起的阵阵寒意呢？
2.2008寒潮翻滚而至
不妨先看一下官方的说法：2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。
这是中国一家权威机构发表的2008年房地产市场统计报告中的一段话。用语虽较为常见，但也基本客观。不过，与房地产行业业内人士的用语相比，还是显得平和了许多。