微型房运动虽然还远非现代西方社会的主流，但是，领导这一运动的，多是受教育甚高的中高产职业阶层。他们的行为会大大影响住房的趋势。微型房运动的一个动力当然是环保意识的增强和房价的高涨：大房子消耗了过多的经济资源，排放过多的废气废物，对环境破坏严重。另一方面，大城市的职业阶层也开始审视自己的生活。在纽约、旧金山这种大城市，成功的职业人士多是24小时不在家，生活非常简单，社会活动则十分丰富。他们有各种其他的方式来标榜自己的社会地位，无须通过大房子来摆气派。特别是在这种繁忙的竞争中，朋友和家庭之间的走动也很少。到朋友家做客已经不是时尚。大家都在各种组织的聚会上碰头交流。一句话，人对社会越重要，在家里待的时间就越少，对房子的需要也就越少。所以，小房并非物质之必需，而是一种精神时尚。
这种时尚，恰恰需要中国的中高产职业阶层学习。在北京、上海这样大城市的成功人士，每天出门在外应酬，在家里待的时间其实很短。小房更鼓励你投身社会、投身事业。特别是在市中心的豪华地段，小房微房是一种很“酷”的生活方式。可惜的是，现在一些经济适用房，规格也要到80平方米。这对中国这么一个地皮紧缺的社会，实在太奢侈了。中国应该寻求符合自己生态环境的小房生活方式。在这方面，中高产阶层应该带头。
小房对生态的良性影响超出了房子本身。小房的结果是，既提高了居住的密度，又缩短了交通的时间。这样，用于交通的能源节省了，用于修路的地面也省了。另外，小房模式要和混居模式结合。中国近20年的城市发展，是建立在拆迁的基础上。低收入阶层被迫放弃自己在市中心的住房而迁往远郊，而这些人的工作地点仍在市中心。结果，他们的通勤加大了交通压力，需要修更多的路，用更多的油。但是有了小房模式，可以逐渐在市中心的高端区建设袖珍型经济适用房，把需要在城里工作的人留在城里。这对我们的环境生态和社会生态都会起到良好的作用。
无车，小房……这些对于大国的公民来，似乎不是很舒服、很振奋人心的前景。但是，大国不等于就是美国。大国有许多模式，不是只有美国一种模式。中国城市的污染程度，超过世界卫生组织规定上限的四五倍。这是极度危险的空气环境，其后果也许要等20年才会显现出来。但是，想逃是逃不掉的。大国的公民，必须为自己的行为负责，对未来一代负责。不承担这样的责任，就无法做一个真正的大国。
我不久前写过一篇文章，分析中国人应该住多大的房，其中以日本为参照。1989年日本的家庭平均住房面积为89.29平方米。在1988年，以2003年的美元价值计算，日本人均GDP达到2.2万多美元。中国现在的人均GDP才3300多美元。怎么90平方米就不适合了呢？
日本的数据很有说服力。因为日本和中国同属土地资源稀缺的人口密集国家，也同样在能源上严重依赖进口。同时，从各项社会指标上看，日本人的日子过得相当舒适，属于宜居国家。1989年的日本，人均收入按当时的国际货币兑换率算，比美国还高，属于最有钱的国家之一。中国的人均GDP要达到日本1989年的水平，怎么也得30年。日本人住90平方米住得高高兴兴，我们却有着一定要住134平方米的预期。
一般美国人计算买房子花的钱时，不会超过家庭税前收入的3倍，否则就可能不堪重负，影响生活质量。中国人口密度大，住房消费在家庭收入中所占的份额大一些。但是，在一些大都市，100平方米的住房已经要百万元上下。购买者的家庭年收入，至少要在二三十万元以上。这对大多数城市居民是不现实的。相反，如果是67平方米，一般老百姓的购买力还是有可能承担的。
中国的城市居民，不少人在住房消费上爱攀比，期待太高。其实住个67平方米的房子，财政压力小一些，生活未必不幸福。更重要的是，在住房上一味求大，其社会成本就会非常高。这种成本最后反过头来仍是要自己负担。
住房大有什么社会成本呢？首先，住房大，人口密度就低，一个大城市就会不断扩张，许多人就会被大房子挤到了郊区。第二，城市无限扩展，人们上班的距离变得越来越长，造成交通拥挤，必然导致过多的地皮用来修路，抢了居住用地，抬高地价，进一步造成房价飞涨。这一点，美国的有关研究已经证实。第三，远距离通勤，一天中大量的时间被消耗在路上，回家后筋疲力尽，家庭生活的时间减少，生活质量下降，关照子女教育不够，影响下一代的人口素质。第四，交通压力大，能源消耗也大。况且，在取暖、制冷等方面，大房子都将大大增加能源需求。中国石油严重依赖进口，就更不宜在住房上进行铺张式的发展。
去过日本的人大概都能体会，日本大都市的住房小得惊人，乃至一个浴缸要设计成一个高高的桶式，人不能平躺，只能坐在其中，以节省空间。日本的农村，则山清水秀，农民开着私车，住着单体大房子，和美国人的住房条件差不多。但是，年轻人仍是大量涌向城市，追求那里的生活方式。可见，住房并不是决定生活质量的唯一因素。
日本的小房社会，比起美国的大房社会来有许多优点。人口密集，公共生活多，公共交通发达方便。步行街多，市民习惯走路，有更多的运动机会。另外，房间小，冰箱也小，食品不储存，家庭主妇常常天天买菜，食物新鲜精致。人更苗条，更健康，人均寿命也长。一些美国的零售商10年前进军日本失败，就是不能体会这种生活方式。我读研究生时，一位美国教授挖苦美国的丑陋：大盒子式的巨型超级市场、大房子、大SUV、大汉堡，结果是满街都是严重肥胖者。
我当然不反对提高生活水平，但提高生活水平，可以生活得更加精致，未必一定要生活得更加铺张。住房何尝不是如此？
房价是怎么涨起来的？
拆迁和房价的上涨，是近20多年来在城市化过程中并行的现象，但是很少人将两者联系起来分析。其实，稍微回顾一下城市化的进程就会明白，如果不按市场价值给拆迁户补偿，不仅剥夺了拆迁户的基本权利，也会造成房价的上涨，从而影响其他市民的生活质量。
当拆迁户得不到市场价值的补偿时，通过拆迁所得来的城市用地就会变得畸形地廉价，给地方政府和开发商带来巨大的利益空间。这种利益，自然也会刺激地方政府和开发商在不受市场规律限制的情况下进行圈地。结果城市里最先被拆迁的，都是那些最穷的区，质量最差的房屋，居民也属于最为弱势的阶层。拆迁后拔地而起的，是一些豪华的办公楼、饭店、购物中心、高级公寓等。表面看起来，这些穷区变成了富区。于是，一些人说：看看，人还是那些人，地还是那些地，怎么一下子就富起来了？还不是企业家的功劳？工人、农民全不算数。那些住在棚户区的穷人怎么可能有这个“能耐”？还有的人说，这些地皮值钱，和拆迁户没有太大关系，让他们走人就得走人，不必按市价给他们补偿。
其实，这样不受市场规律约束的畸形发展，破坏了城市的有机性，带来了一系列的城市病，包括交通拥挤、环境污染和房价飞涨，利益为地方政府和开发商所共享了，代价则要由市民来承担。
首先，拆迁后所建的大多是商业设施，如写字楼、购物中心等，住宅相对较少。即使有住宅，也多是平民百姓难以企及的豪华公寓。要使这些写字楼和购物中心运转起来，就需要雇用大量的职员，大幅度提高城市用地单位面积所承受的雇用人数。但是，以这些商业设施挤走民宅，并不会相应提高（甚至可能降低）单位面积的居住人数。在地皮紧张的大都市，每平方千米所承受的上班族不断上升，而居住空间则并没有按比例上涨。房价当然会涨。
其次，那些拆迁户，并非是无所事事的钉子户，而是一些为城市提供基本服务的人，比如售货员、清洁工、公交司机等。把他们迁到远郊，他们就不得不每天通勤上班，甚至来回花几个小时。这等于在工资不变的情况下加大了他们的工作量。更重要的是，这些人一旦远距离通勤，就加大了城市交通的压力，使政府不得不兴修更多的公路。美国最近有研究表明，城市郊区化所带来的交通需求，使大量居住用地被挪用来修建公路，造成地皮紧张，房价上涨。
看看我们今天的大都市：高楼大厦越来越多，市民却越来越住不起房；马路越修越宽，交通却越来越拥挤。这种畸形发展的根本原因之一，就是在城市发展中不尊重产权，没有给拆迁户以市场价值的补偿。
反省一下改革开放的历史就会明白：中国本来是实行计划经济的国家，要走向尊重私有财产的市场经济，在开始阶段界定产权是非常困难的。道理很简单：不承认私有财产，何来产权？不过，虽然没有法律上严格界定的产权，但约定俗成的“软产权”还是存在的。改革的成功，常常就是建立在对这些“软产权”的尊重上。
众所周知，中国的改革始于农村。首先进行制度创新的是农民。他们冒死分了地，开创了家庭联产承包责任制的农村改革模式，并带动了全国的改革。他们分地，所依据的并不是法律上严格界定的产权。因为土地的私人所有早就不存在了。他们所依据的，是当地习俗所承认的传统的土地使用权。这就是一种“软产权”。在没有被法律所严格界定的产权的情况下，尊重这种“软产权”，才有经济的起飞。
我们的城市化进程面临着类似的情况，但因为不尊重约定俗成的“软产权”，才造成了今天的社会问题和城市病。具体地说，土地归国家所有，本无所谓个人的产权。但是，许多拆迁户世代住在那里，他们事实上已经占有了那块地。这种“软产权”，是受传统和习俗所尊重的。尽可能地把这些“软产权”当做产权来尊重，是建立产权的开始，由此才能逐渐发展出健康的市场经济。拆迁不是不可以，但是必须在承认拆迁户权利的条件下进行。这不仅涉及个人权利的问题，也涉及城市发展的战略问题。
房奴心理学
罗伯特·席勒是个有运气的经济学家。他预言股市泡沫破灭的书《非理性繁荣》（IrrationalExuberance）几乎在2000年3月开卖的同时，纽约的股市就开始崩溃。他由此被戴上金融先知的帽子。几年前，他屡言房地产泡沫会破灭，但越说房价越涨。不过，两年下来，美国的房地产市场终于看跌了。应该说，他估计的大致不差。
其实，这些预言，并不仅仅是建立在他的纯经济学的分析上，他预言的正确在于把握了投资者的心理。最近他接受CNN采访，讨论了一番房奴心理学，很值得拿来品味。