在席勒看来，房地产市场的涨落可以简单地用从众心理来解释：人类是社会动物，大家彼此联系紧密，思维都集中在同样的那么几件事情上。听别人说买房赚钱，自己也要买房。于是大家竞相买房，使得房价升高。房价一高，买房的利益就得到了证明。证明了的利益又进一步促使人们竞相购买，在短期内吹起一个大泡沫。
要捅破这个泡沫，就需要看长期的发展趋势。席勒提出几个数据，很简单地证明了房地产业的实际情形。第一，他认为房地产投资基本是不赚钱的。从1890～1990年这100年间，将通货膨胀的因素计算在内后，投到住宅上的钱的回报基本是零。在1987年以后，实际回报率才达到年3%；第二，许多房地产商都说，房地产价格每年要增长10%。对此大可不必担心。因为若真是那样，最后谁也买不起房。举个例子：1957年花2.05万美元买了一栋房，按10%的年增长率浮动，现在就值300万美元！这简直是个荒唐的数字；第三，也正是如此，经过前一段的高增长后，未来10年的房地产投资很有可能要赔本。
席勒最后打了个比方，说他小时候踢足球，教练总是说，“不要扎堆，要和队友拉开距离，这样才能控制住球。”如今的房地产市场就是一场扎堆的游戏，非常危险。所以他建议，自己需要房子也有能力购买，就买一栋。千万不要买第二栋，也不要买过大的房子。总之，买房子是自己家用，不是股票，不要有投资心理。
当然，席勒的话未必句句可信。我在纽黑文上学时，一套一个卧室的公寓才2万美元。可是当时房租要每月500美元，一年下来就是6000美元。我在那里住了9年（其间一年去了日本），房租共交了5万多美元。如果一去就买一套房子，省下若干房租不说，现在手里还能有一套自己的房子。可是，目前美国大部分大都市，房租比买房的分期付款都便宜得多，当房奴是自讨苦吃。房地产市场有非常强的地域性特点，没有通用的理论，一切因地而异。
那么，席勒的理论，到了当今的中国是否会因地而异呢？我看也许不会。应该承认，中国的房地产市场从无到有，初期房价大涨是自然的。1990年买了房子的人，现在都赚了。人们于是看到“球”在楼市上，就都扎堆去抢。可是人家把“球”一脚传出，你自家的球门就无防守了。这也许就是中国目前面临的困局。
现在当房奴的危险有几个：第一，现在房子快涨到顶了，要买就等于买了最贵的股票，一有风吹草动，就会赔得一塌糊涂；第二，10年前买到房子的人，许多都不是通过市场渠道购买的。有些属于单位分的房子后来被买断的“福利房”。有时一家有两套这种“福利房”，一套用来出租，因此，人们不愁没有地方住，不必非买房不可。因此，只要扎堆心理一解除，房价就不会居高不下；第三，买房是几十年的大计，要考虑人口增长曲线。第一代独生子女的父母大多在20世纪五六十年代出生。目前已退休或即将退休。30年后，则开始大量退出历史舞台。他们一走，常常是4个老人留给一对夫妇两套房子。当然，大量进城的农民工会及时补充城市人口。但是，这些民工购买力比较低，难以推动房价上涨。
最后还有一个危险也许会出现。房地产市场，为许多中国人创造了第一次拥有私有财产的机会，大家有不惜血本的投资热情。但是，这股热劲儿过去后，也许会产生幻灭感。中国对私有产权的保护并不严格。特别是社区自治欠缺，房主很难控制自己的居住环境。这是和美国最大的一个不同。我在波士顿执教的大学想盖一个学生宿舍，和市政府也达成了共识，但周围居民不愿意闹哄哄的学生宿舍盖在家门口，集体反对，该计划就泡了汤。但在中国，业主的权利还没有得到完全的保障。没有社区自治，就无法保障周围的生活环境，买了房就等于当了环境的人质，还不如租房，看地方不好就搬家。
经济适用房：为什么我们还得要？
实际上，经济适用房的问题从来没有在中国被真正地讨论过。一些经济学家畅谈市场原则、经济规律和理性，但他们从来不愿意看一下经验事实。要知道，我们拥护市场经济，并不是因为几条抽象动听的理论，而是因为我们用生命和血汗为计划经济付出过代价，也看到了西欧、北美、日本等市场经济成功的活生生的例子。尊重市场经济，并不是尊重几个教条，而是尊重这种真实的人类经验。那么，我们为什么不认真审视一下这些经验，看看那些发达的市场经济社会，哪一个没有经济适用房？
事实上，在西欧、北美、日本等发达国家，几乎所有国家都有经济适用房，更有相关的政策支持这些经济适用房的发展。当然，这些经济适用房的形式和相关政策都各有不同，在不同的国家和地区，也有不同的问题和争议。但是，还没有谁能够找出一个健康繁荣的市场经济国家彻底废除了经济适用房的例子来。既然人类已经有了这么丰富的市场经济的经验和在市场经济中推行经济适用房的经验，而中国的市场经济则刚刚起步，甚至还很不规范，在这种情况下，我们何以能一下子抛开这么多成功的经验，而不支持经济适用房以解决目前的住房难题呢？
住房拥有率高的一个最大的社会效益，就是社会的和谐和稳定。一般而言，中高产阶层经济资源充沛，住房拥有率比较高。要提高整个社会的住房拥有率，就必须通过经济适用房建设来让更多的中低收入阶层能够购买自己的住房。当住房拥有率普遍提高后，社会就能从中大大获益。美国的一系列研究，不过证实了“有恒产者有恒心”、“兔子不吃窝边草”这些传统智慧：房主比租户在自己的社区里居住时间长得多，因而对于维护整个社区的利益（也就是自己的“窝边草”）更有责任心、更能积极地参与当地的公共事务、邻里之间关系更友善，同时犯罪率也更低。另外，拥有房子的家庭和租房住的家庭的子女在学校的表现也有显著的区别：前者行为更加良好，学业更加出色；后者则无论是在行为上和学业上问题都比较多。比如青少年怀孕的比例，会随着住房拥有率的提高而降低。
我不否认各国国情不同，但人性毕竟还是相通的。有丰富的市场经济的国家都懂这个道理：经济地位的不稳定，会诱使人成为社会的破坏性力量而非建设性力量。这也是犯罪率常常随着收入水平的降低而提高的原因。所以，对中低收入阶层，最重要的是让他们拥有一种稳定感，不仅要让他们住进廉租房，更要让他们购买经济适用房，使低收入者也逐渐建立自己的“恒产”，即“资产净值”（equity）。这样，他们就会对自己的生活，以及自己和所在社区的关系有个长远的规划，成为负责任的公民。同时，对这些人，只有社会给予他们应有的尊重，他们才能尊重社会。西方发达国家过去集中兴建经济适用房，结果人为地创造了一系列穷人区、犯罪的渊薮，周围社区也深受其害。一些大的住宅区因为犯罪率太高而不得不被炸掉。基于这样的教训，如今大部分发达国家的经济适用房建设都实行混居式，即经济适用房和一般商品房混合建设、彼此不分，减少了人口中的经济隔离，让穷人不必因为自己的居住地址而在脑门上贴个无形的“穷”的标签，有了做人的尊严。MIT的一个研究小组对波士顿地区的混居式经济适用房进行的研究发现，这种经济适用的建设对周围地区的房价没有太大影响，很健康地融入了主流社会。
中国正面临着前所未有的城市化过程。民工成为城市经济发展的一个主要动力。如果这些民工居无定所，那么城市治安的恶化也是必然的。同时，居无定所也会使这些民工的下一代很难接受良好的教育，必然会降低未来的人口素质。长此以往，会在这个阶层形成继承式的世代贫困。一旦世代贫困形成，就会发展成一种文化，如同当今美国的许多黑人社区一样，使辍学、犯罪成为顽疾，日后花上成倍的钱也很难根治。所以我相信，如果缺少经济适用房的话，未来中国社会将为此付出更为惨重的代价。
美国的保障性住房建设
2009年的两会透露出消息：建设部今年的主要任务是加快保障性住房建设，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，以解决260万户城市低收入家庭的住房困难。其中70%左右要通过政府提供房子来解决，其余部分仍然是通过租金补贴的方式。另外，2008年中国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。
政府重视保障性住房建设，是个鼓舞人心的消息。其实我们看看发达国家的经验就知道，保障性住房建设是政府和社会的基本责任。这种保障性住房，包括经济适用房和廉租房两种，实在不可偏废。
我们不妨看看美国的例子。美国最通行的一个标准是，住房费用不应该超过家庭总收入的30%。超过了就属于住房负担过重。比如，一个家庭总收入为5万美元（大致是美国中等水平），那么该家庭一年为住房支付的分期付款、保险、税金、维修等费用加起来，不应该超过1.5万美元，分摊到每个月则是1200多美元。或者说，你所购买的住房，价格在20万美元上下。根据2001年人口统计的数据，美国背负贷款的中等房主每月支付的住房费用为1000美元出头，是其收入的21.7%；已经还清贷款的中等房主每月支付的住房费用为297美元，是其收入的10.5%；租房者每月支付633美元，是其收入的29%。绝大部分家庭的住房压力都不大。
在这样有广泛承受力的情况下，建设保障性住房的需求自然就小得多。不过即使如此，一些低收入阶层难免要为房子花费其收入的30%以上。于是在各州各镇，都有一定数量的廉租房和经济适用房供低收入者使用。一般而言，家庭收入不足当地中等家庭收入的80%，就属于低收入家庭；不到当地中等收入的一半，则算极低收入家庭。联邦、州、市镇等各级政府，都对低收入家庭提供各种住房补贴。我居住的波士顿郊外小镇阿灵顿，人口仅4万出头，中等家庭收入7万多美元，算是个富裕的地区，年收入在6万美元以下的三口之家，大致就成了低收入家庭。镇里不到两万个住宅单位，有900多套受资助的经济适用房和廉租房，占全镇住房单位的4.7%。在一些贫穷的镇，保障性住房就更多一些。这样的比例比起中国来低得多。但是我们应该意识到，这是在普遍有住房费用承受力的前提下的保障性住房量。同时，这也不包括低收入阶层购房时所接受的各种联邦补助。