美国贫富分化比较严重，有穷区富区之分。不过在处理保障性住房的问题时，各地特别要避免的就是贫富分区问题。比如在波士顿近郊的布鲁克莱恩，中等家庭收入12万多美元，是个富得惊人的区，但该区居然也有保障性住房。为什么会如此？这一方面有效率上的考虑：几乎任何地区，都需要低收入者的服务，比如售货员、清洁工等等。这些人不能在本地落户，每天乘车上班，不仅增加了交通的压力，而且交通费用的支出也使他们的工资有所减少。比如，1小时10美元的工作，工作5个小时，来回上下班要两个小时，每小时的收入等于降到了7美元，贫者越贫。另外，美国人有着强烈的社区意识。大家在一个镇工作，有些人在本镇住得起，有些人则住不起。所以，一般的居民都有着强烈的扶弱意识，希望有一定比例的经济适用房的存在。
从这个角度说，中国建设经济适用房的需求更为迫切。美国住房的私有产权非常有保障，不得随意拆迁。一些低收入阶层因为住的是祖居，能够住在非常贵的地区，在当地上班。而中国的城市发展是在缺乏这些保护的情况下展开的。大批低收入阶层被赶出了昂贵的市中心，不得不长途通勤上班，给交通系统带来了巨大的压力，同时也压低了这些人每小时的实际收入，造成了巨大的不公平。所以，政府不仅应该把保障性住房建设当做当务之急，而且应该让这些住房均匀分布，特别是让那些在大城市中心工作的低收入阶层有就近居住的可能。但是也有房地产商担心，如果经济适用房、限价房等大量入市，势必直接冲击商品房市场，尤其是90平方米左右的普通商品房市场。那么，所谓冲击商品房市场的结果是什么呢？是老百姓更买得起房，是暴富的房地产商少赚点钱。即使在这种冲击下，我也很怀疑一般的城镇居民能否把住房消费控制在收入的30%，因为这意味着年收入5万元的家庭购买的房子价格上限为20万左右。所以，商品房市场应该多接受点这样的冲击才对。房价普遍下降带来的是住房承受力的普遍提高。那时不仅可以减少保障性住房的数量，也可以降低国家补贴的成本。
最近，我的系主任告诉我，在波士顿近郊的布鲁克莱恩，有一组经济适用房出售，我完全有资格申请。我听了吃了一惊：这么贵的区，怎么能有经济适用房呢？另外，我好歹也是个当教授的。大多数教授在美国拿的工资固然不比普通百姓高多少，但也不至于成为需要救济的穷人吧？他耐心地对我解释，并说他当年买的就是经济适用房。
这一小事，说明了经济适用房在美国社会中所扮演的角色。不错，中美国情不同，经济差距非常大，彼此的制度不可照搬。比如，在美国一年挣3万美元就算穷人，在中国则是中高收入阶层，用绝对收入横向比较毫无意义。不过，如果大学教授也能住上经济适用房，那至少说明了经济适用房的普及。
经济适用房的经费哪里来？联邦和州都有一定的经费。不过，许多经济适用房也靠市场经营。马萨诸塞在1969年就以“40B条款”进行了立法规定：每个市镇如果经济适用房低于住房比例的10%，那么只要开发商愿意拿出项目中的20%～25%住房作为经济适用房，就可以绕开当地的区域规划法而建设高密度的房子。所谓区域规划法，是美国居民保护自己利益的重要武器。每个市镇通过区域规划法限制住房建设的密度，保证自己的生存空间和房产价值，也使公共设施免于超负荷使用。有些社区故意把区域规划法定得很严，比如要求一英亩地（将近一个足球场那么大）只能建一栋房等等，提高了建房用地的成本，将穷人拒之门外。40B条款则要求各市镇都要有10%的经济适用房。如果达不到这个标准，那么开发商就可以突破一英亩一栋房的区域规划法、用一英亩建10套公寓，大大降低了用地的成本。建成后只要拿出两三套当经济适用房，其他七八套就可以用来赚钱。各地居民如果不愿意这样的开发商“入侵”的话，就得想办法自建经济适用房。
这个40B条款，外号叫“反势利法”。波士顿周围几个地区，有的中等房价上百万美元，其区域规划法非常苛刻，用地成本很高，只有富人能住得起，被称为趋炎附势的社区。但有了“反势利法”，低收入阶层因此有机会可以进驻这些地区。
我一直强调，关于经济适用房问题，各国应根据自己的国情采取不同的政策措施，不可照搬。但是，这些不同的政策措施，应该有着类似的价值追求，即扶助低收入阶层购房，不让他们因为低收入和贫穷而在自己的社区里显得低人一等。对国外多种多样的经济适用房政策，我们应该逐一认真研究，以制定适合中国国情的经济适用房政策。
中国的廉租房难道还赶不上500年前的欧洲？
我去年在《华尔街日报》上看到一篇文章，讲的德国奥格斯堡一处145户人家的廉租房建筑群。当时读这一报道时，先是被这一廉租住宅群幽雅的街区所震撼：怎么贫民窟看上去有点像故宫呢。再仔细一看文字，每套房子实在很小，在500平方英尺～700平方英尺之间，大概相当于国内的60平方米左右吧。住户中有许多无依无靠的寡妇，大概每户也就一两口人。不过，即使是这么小的公寓，每套也要修一个独立的门，直接通到庭院或者小巷，给人一种独门独户家庭的感觉，比中国传统的宿舍楼那种单元好得多。而且，建筑风格非常考究，门把手都是雕花的。每月的租金不足1欧元（准确地说是0.88欧元）。
这一廉租房，在欧洲并不典型。因为这不是政府出钱修建的，而是500年前德意志银行家（也是欧洲最大的银行家）雅各布·福格的慈善义举。住进来也是有条件的，那就是每天为他的灵魂祈祷3次。这当然没有人监督和组织，就看住户自觉了。有位老太太就承认，她总有几天会忘了给他祈祷；不过，如果电视里的节目不好看，她闲着没事有时一天会多给他祈祷几次。她确实是真心地感激他。
我住在国外十几年，举的也是德国的例子，肯定有人会说：“你食洋不化，不懂中国国情！”也许是这样。中国国情是经济发展水平还比较低，不能什么事情都和人家欧美发达国家比。但是，现在中国的经济发展水平再低，也会比中世纪的欧洲好吧？德国的廉租房是那时候建的，也是那时候开始投入使用的。中国现在怎么也算21世纪的崛起大国了，难道比不上500年前的奥格斯堡吗？
中国是礼仪之邦，大家都知道“礼义廉耻、人皆有之”的古训。穷人可以失去财富，但不能失去尊严。雅各布·福格修造这145套廉租房时，好像深谙此理。他并未仅仅对穷人提供物质上的救济，而且还努力帮助他们捍卫自己的尊严。他给每套公寓建了一个单独的门，可谓用心良苦。他不仅是想让这些穷人居者有其屋，而且还让他们在心理上没有寄人篱下的感觉，给他们一种独门独户的骄傲。可是，在500年后富裕得多的中国，许多经济适用房却被有钱人占用，这种情况很有可能蔓延到廉租房中来。
其实，只要政府有决心加强管理，有钱人靠造假住进廉租房或者购买经济适用房的现象并非无法制止。我们毕竟生活在计算机时代。我们可以建立住房数据库，把所有房主（包括其直系亲属）登记，便于联网检索，保证住进廉租房或者购买经济适用房的人没有其他住房。收入上造假确实比较难查。但是，俗话说“跑得了和尚跑不了庙”。你造假买房，经常一住几十年。政府如果有严厉措施、并不断完善审核技术、任何时候查出造假来都加以重罚，那些造假的人自然感到夜长梦多，睡不踏实。因为这样购房比一时的诈骗风险大得多，从理性上看许多人就不愿意冒这种险。当然，经济适用房的转售要限定价格，防止倒买倒卖，也大大减少了造假的利润。我们当然不可能一夜之间就像欧美发达国家那样把这些事情管理得井井有条。但是，如果因为这方面疏忽而影响对穷人的救济，就实在说不过去了。
住房建设的新模式：从北京看过来
几年前，北京市公布了“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划（2006年、2010年），规定今后新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房（包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房）及两限房，配建平均比例为商品房的15%。
这是一个德政，应该认真、严格、小心地实施，使之成为一个成功的典范，然后向全国推广。经济发展的过程中，贫富分化很难避免。这就好像一场球赛有胜有负一样。但是，如果输的一方以后再无机会上场，他就将不再认同这一游戏规则，社会就会出问题。所以，发达国家衡量社会是否健康的一个重要指标，就是贫富之间的流动率。各国在教育、医疗、住房等社会政策上，都力图向穷人倾斜，保证人们不会因为穷而丧失上场的机会，而且要尽可能让穷人富人站在同一条起跑线上。
但是，这一理想实现起来谈何容易！一个最大的问题，就是贫富分居状况。穷人只能住便宜的地方，富人则把几个昂贵地区的房价抬到除了他们谁也买不起的地步。这种“自由竞争”如果不受控制，一个城市中就会出现“穷人国”和“富人国”，大家老死不相往来，对彼此的生活缺乏了解，互相排斥、敌对，社会就会面临分裂的危险。
这时，政府的干预就是一种好的解决方法。政府并不参与经济运行，但是要为市场经济制定合乎我们社会的价值观念的游戏规则。保证大家在一个平台上竞争，而且每个人都必须把15%的住房出让给穷人。
类似的办法，在发达的市场经济国家其实早已实行。最近的一个例子出现在纽约。纽约市长布隆博格是美国最成功的生意人之一，身价130亿美元。这样的人，不能说不懂市场。但是，他上任后，发现联邦政府已经停止资助经济适用房的建设，就募集了75亿美元的私人资金，计划修建165000套经济适用房，足以容纳一个亚特兰大市的人口！如今，这一计划已经完成了1/3。著名的哈莱姆区，本来是犯罪的频发区，如今房子走俏得让人买不起。布隆博格上任后在那里建的一栋123套公寓的大楼，市场月租金达3000美元。但是，他把80%留给了低收入阶层，大家通过抽签取得租房的权利，月租金仅700美元。另有一群连体式住宅，市场价一套170万美元，但是普通收入的家庭则仅需支付25万美元！谁说穷人富人不能在一起住？
北京市的实验还远没有这么大胆，但却是一个良好的开始。我相信，在这一政策的实施过程中，由于经验不足，还会碰到许多技术方面的困难，甚至会有一些失误，但这都不能抹杀这一政策背后的价值。我希望北京市能严格贯彻贫富混居的政策，为中国的社会公平，摸索出一套可操作的经验。