他们的遗产，要分两个层次。第一个层次就是产权。这些农民自己达成了一个协议，能够厘清哪块地在事实上是属于谁的（即谁来承包），这是一个不完全的产权，我称之为“软产权”。它揭示了产权确立的过程远不像一些经济学家描述得那样简单，同时也帮助我们解答了在目前这种“全民所有”的体制下如何逐渐确立私人产权的难题。
这些农民分地的制度起点，是人民公社之下的土地集体所有制。私分土地、联产承包，在当时没有任何法律的依据。相反，这是触犯法律的行径。在这种情况下，他们的“软产权”（即对土地的使用权）是如何成立的呢？这就要靠习俗。大家根据习俗中所培养的“合情合理”的原则，重新划分了土地的使用权，并对这种分配达成了共识。如果有人不同意，跑到上面去告，并且有人民公社制的政策和法律为靠山，这种制度创新就无从发生了。
这一过程告诉我们，产权从无到有，最后获得确定，习俗往往比法律更为重要。近几十年来，特别是在西方广义的制度经济学派中，许多学者运用博弈论来研究经济制度和制度生成的历史，对我们理解这一问题很有启发。
首先，他们对制度的解释，比我们的理解要宽泛得多。比如，大家熟悉的道格拉斯·诺斯，他把制度定义为人类所设计的塑造人与人之间互动的规范。阿弗纳·格雷夫则把制度定义为“产生有规律的行为的社会因素所构成的系统”。这种制度，不仅包括法律、法规和执行这些法律、法规的机构和组织，还包括习俗、信仰、伦理道德等。总之，凡是人类所制造的非自然、非物质的制约和影响人的行为的因素，都可以归于制度的含义之中。
在这个框架中分析，制度的成立不仅需要法律、法规和其执行机构，而且要依靠人们对这一制度的信仰程度。比如，即使有好的法律法规，但法官决定接受贿赂而不是执行法律，老百姓因此觉得盲目相信法律无法维护自己的利益，必须行贿之时，这些法律、法规也就成了一纸空文。
那么，怎样实现新的法律、法规或者制度创新呢？最重要的是要使这些法律法规在人们的信仰中获得支持。这种信仰，又是根植于习俗之中的。否认了习俗，就等于抽掉了人们的信仰系统对法律、法规的支持，最后会发展成一种阳奉阴违，上有政策，下有对策的模式。
要了解这一问题的重要性，我们不妨把信仰分为两种：一是内化的信仰，即你内心认为应该做什么，不应该做什么；一是行为信仰，说白了就是见机行事即你对别人如何行动有个判断，然后再根据别人的行为确定自己的行为。用直白的话来解释就是害人之心不可有，防人之心不可无。你的内化信仰也许是要待人以诚，肝胆相照。但是，你的行为信仰告诉你，别人未必如此行事，反而可能趁机对你进行欺诈。这样，根据别人的行径，你来确定自己的行为规范。我们日常的行为，一般也是由这两种信仰所决定。
由此，我们可以看出任何制度创新为什么都要尊重习俗，建立在哈耶克所谓的“自发的秩序”之上。当你要进行制度创新时，也许能改变人们的内化信仰，但很难改变人们的行为信仰。不尊重习俗，就很容易失败。举个例子，小布什出兵伊拉克，号称是推行民主。他认为民主是人类的共同理想，超越了任何文化和宗教，美军会被欢呼为解放者。
从内化信仰上看，这并不错。你和一个伊拉克人解释民主的好处，说大家选举国家元首，尊重选举结果，不满意几年后可以再选，总比在萨达姆治下的恐怖日子好吧。从大量伊拉克人民出来投票的事实看，也确实有许多人被说服了，但为什么国家如今无法靠民主形成秩序呢？原因是，即使伊拉克人在内化信仰上接受了民主，认为我们“应该”这样做，但是他们无法相信别人也会有这种信仰或按照这种信仰行动。相反，别人可能利用他们的天真，占他们的便宜。在这种“防人之心不可无”的心理驱使下，他们就放弃了民主的行为。
由此可见，传统和习俗制约着人们对彼此行为的预期，并根据这种预期形成自己的行为规范。改变一个人的内化信仰容易，改变这种人对别人的预期则很难。比如，许多中国人在美国温文尔雅，排队、给别人开门、照顾残疾人，“对不起”和“谢谢”每天不离口。同样是这些人，回国不久却变了，和人家争抢吵架。为什么？这些人的内化信仰已经是美国的那套规矩，而且在美国时，对人的预期是别人也信奉着同样的东西，有同样的行为方式。举止文明，对大家都好。回国后，虽然还相信同样的道理，但对别人的预期变了，觉得自己再固守在美国的那一套就是吃亏，受欺负，对别人预期的改变致使他们的行为发生了变化。
当初分地单干的那些农民，顶着现行政策、法律的规约。同时，他们根据习俗确定了新的规矩。这种习俗，一是符合他们为人处世的传统道德，为他们内化的信仰所支持，使他们觉得这样做是“应该的”；二是符合他们对彼此行为的预期，因为大家一个村子里世代聚居，知根知底，有共同的行为规范。由此可以看出，内生的传统和习俗是生机勃勃的，外加的法律法规则是苍白的。
上述这些分析，对当今的改革有重要意义。应该承认，中国在私有产权上刚刚有个概念，有关法规还相当粗糙，有大量自由解释的余地。但是，如果我们对不完备的法律的解释离习俗越来越远，这些法律最终也会成为一纸空文。
与此相对，当年分地的农民，在没有任何法律支持的情况下，根据习俗制定了游戏规则。他们的规则不仅在本地有生命力，其精神还指导了中国的改革。也正是基于这样的经验，我主张一定要对拆迁户按市场价值进行补偿。因为市场价值是在社会博弈中自发形成的，在习俗中有其合法性。同时，我也一向坚持，凡是涉及商业用地的拆迁，完全是私人之间的交易，国家没有权力强迫一方按另一方的价格把土地出让。即使在涉及国有土地的拆迁问题上，也应该首先尊重原住户在事实上的土地使用权。道理很简单，人家在那块地上住了几十年或者几代，他们的权利是受习俗所支持的。
也是基于同样的理由，我对一些经济学家把公众情绪视为非理性，拒绝与公众沟通，甚至主张网络控制，强行推进他们所谓的“改革”的行为进行了尖锐的批评。如果不获得公众的理解和支持，甚至顶着公共意见把精英所设计的制度强加于人，那就等于使改革的制度创新脱离习俗。最后，法律虽然规定了一套行为规范，但这套行为规范和人们在习俗中对彼此行为的预期大不相同，没有人愿意遵从。这样的改革，就如同小布什在伊拉克推行民主一样，最后可能闹得鸡飞蛋打。
从产权到社区自治
中国的改革开放已经有31年了，随着《物权法》的通过，关于改革（特别是产权）的争论尤其多。这正好给我们一个机会对改革的成败进行一番反思，并为未来市场经济的发展，澄清一些基本的理论问题。
改革30多年，成就有目共睹。中国是这30多年世界上经济发展最快的国家。这也很自然出现了“谁拥有改革”或者“改革是谁的功劳”的争论。这不仅涉及如何对历史来“论功”，还有在未来如何“行赏”。我的主张是：中国改革的成功和经济的成长，精英阶层的技术和管理成分并不多，立了头功的，是吃苦耐劳的中国老百姓。他们肯为很少的钱付出极大的劳动，使中国在劳动力资源上占有天然优势。这就好像是中东靠石油富起来的一些国家，靠的不是其企业家的智慧，而是靠他们掌握着的重要资源。所不同的是，石油不是人，不会提出回报。劳动力则不同，他们有为自己的劳动要求正当回报的权利。中国的市场经济，也应该从保护这些小民百姓的权利（包括产权）开始。
那么，保护小民百姓的权利，在技术上如何操作呢？这不是一句口号能够解决的问题。为此，我们必须对个人权利，特别是产权的生成，有一个全面的了解。
当初的分地单干除了根据习俗确立“软产权”外，还有另一个更被忽视的意义，那就是社区自治。中国社会自唐代中期均田制崩解、两税法实施后，国家土地所有制就破产了。至少从宋代开始，私人土地的所有权在事实上被承认。到了明清，甚至永佃权也得到了承认。农业生产者在产权上得到的保障，并不比同时代的欧洲差。不过，官僚政治把社会基层组织视为异己，阻碍了社区自治的成长，乃至在村一级几乎没有自发的行政机构，更谈不上基本的行政文献。在这一传统下，中国社会，包括我们的经济学家，接受私有经济以及私有产权很容易，但很少具有理解社区自治的历史意识。
从社区自治的角度考查当年的分田单干，就会发现其中涉及的绝不仅仅是产权的问题。没有社区自治，产权也很难确立，更难以保障。分田单干除了确定谁家种哪块地以外，还规定了如果发起这一制度创新的人被政府法办，其他人必须承担其子女的抚养义务。换句话说，这是社区自己组织起来，规定如何分摊制度创新可能带来的“成本”。没有这个承诺，分地的行动很难发生。同时，分地之后，一些村内的公共事务，也要靠大家协商解决。这一社区的自组织行为，在缺乏社区自治传统的中国，显得弥足珍贵。
我们虽然对这一自发的草根政治行为没有好好总结，但是我们的农村从联产承包走到了基层选举，说明了一些决策者已经正视了现实中出现的问题：没有社区自治，原来那些创造经济效益的“软产权”也难以保证，甚至基层的秩序也很难维持。
这一问题，同样延伸到私人产权逐渐确立的城市中。你买了房子，获得了房产权和土地使用权，是否就获得了真正的产权呢？并不完全是。因为你不仅需要拥有你的房产权，还要控制周围的环境。试想，你把一生积蓄用来买了房子，但不久后家门口盖起一个极度污染的工厂，随后又是赌场、按摩院，周围乌烟瘴气，家里甚至要装两道防盗门，出行小心谨慎，这时真正拥有了产权吗？再如那个重庆的钉子户，他家全被十几米的大沟所包围，出入危险，甚至断水断电。在这种状态下，他能充分享有自己的产权吗？
所以，要保护产权，就必须有社区自治。房主搬进一个社区，要有权和邻居们一起，有把自己的生活环境建设成什么样的决定权。政府要向这些房主保证社区的管理权和行政权，就像向村民出让行政权力一样。比如在一些国家，在镇上建什么样的学校，花多少钱，设立多少自然保护区，乃至是否接通地铁，是否容许建造某些商业或工业设施，甚至一条公路何时翻修，在一英亩的房基地上能建多大规模的房子等，都是镇里的人决定的，并且要为自己的决定支付费用。我们的房地产商和某些经济学家，把这些社区限制居民建造自己的住房视为侵犯个人产权的非市场行为。殊不知，一些国家正是为了保护原住民的产权（即环境权），才要限制社区内单位土地上的住房规模。许多社区都划出几块自然保护区，任何房子不准建，你开发商有多少钱也没有用，我们就是不卖！
再看重庆的钉子户。一些为拆迁辩护的学者振振有词地说：邻居都走了，就这么一户不走，漫天要价，其要求已经超越了《物权法》所保护的权利。这种理论有双重谬误。第一，房子是人家的祖产，说不卖就不卖。当年罗马最有权势的奥古斯都大帝，为建以自己命名的公共广场，碰见个钉子户不搬，都宁愿让广场不对称地缺一角，为什么我们一个开发商主持的商业设施不能绕一下？第二，重庆这个钉子户的困局，也说明了在没有社区自治的情况下，私有财产是多么的不稳定。设想一下，如果社区自己管理自己的事务，他们就可以通过公共讨论决定如何与开发商讨价还价。他们可以选择以更好的价钱把这块地卖给开发商；也可以决定不卖，通过自己集资招商改建社区；或者选择这个房主提出的条件：给我们在新建筑中按原楼层、原面积和朝向建设住房，大家在这里共同发展。没有这种社区自治，这位钉子户所剩下的选择不过是争一口气。他无法保住自己的产权，最多成了产权烈士。
有人也许会说，真要有社区自治，大家联合起来抵制开发，提高了交易费用，经济还怎么发展？持这种观点的人，其实还是摆脱不了计划经济的心态。在发达国家，社区自治权力非常大，不但经济发展健康，社会更稳定和谐，行政效率更高，费用也更低。要知道，一个社区的智慧并不比一个开发商的智慧低。他们同样要求发展。但是，他们的发展计划往往更追求均衡。开发商不住在这里。这块地对他来说不过是一笔钱而已。他不会过多考虑自己的商业行为给环境和社会造成的后果。本地居民则不同。这里是他们安身立命之处。他们会考虑环境，会考虑学校，等等。事实上，美国的许多企业乃至开发商，经常要和当地社区达成协议，在保证对当地的社会福益作出贡献的情况下，才被容许进入社区。