“金窝银窝，不如自家草窝……”
如果说诱使第三世界国家陷入银行家编织的债务之网的是外国债务与投资的前景，那在21世纪的头10年中，诱使美国人的则是房屋的所有权和对房屋净值贷款现金唾手可得的预期。在一个劳工纷争不断的经济体中，房屋所有权比例的上升是赫然夺目的成就。2004年，媒体将房屋所有权比例誉为历史新高，达到了将近69%。但这一数据存在着严重的误导性。69%的个人显然并没有拥有其住房，这一数据指的仅仅是“住户”。房屋的法律所有权可能确实列在购房人的名下，但这住房直到贷款偿清才能真正由住户“所有”。仅有40%的房屋“没有权利负担”，并且这一数据囊括了作为二套房、度假房以及房东向没有住房的人士租出的房屋在内的所有房产。
连没有权利负担、房主享有完整产权的住房也成了抵押品，因为放贷人用通过房屋净值贷款获得现金的方式引诱房主抵押住房。再融资与居所流动导致了大部分独户房产的抵押时间还不足4年，这意味着这些家庭离偿清债务还有很长的路要走。并且，如果作为抵押品的房屋拥有时间还不足3.3年，则其无法适用宅地豁免。因而，就算债台高筑的债务人申请了破产，银行还是有权将房产收回。
图4家庭债务比率
来源：祖父经济报告，http：//mwhodges.home.att.net
“房屋所有权”数量的上升实际上意味着债务的增加。家庭债务与可支配收入之比达到了前所未有的高度。（如图4所示）在2004年后期，抵押负债占了可支配收入的85%，达到了历史新高。当时，利率创下了历史新低，所以看起来债务人还是有偿债能力的；但是，典型负债家庭的债务总额增加的速度比利率下跌的速度快。因此，负债家庭仍需将大部分收入用以偿还债务。1991—2001年，美国抵押债务增加了逾80%，而住房债务则在2001—2005年又增长了50%。在此期间，未清偿抵押债务从5.3万亿美元飙升至8.9万亿美元，这种增长幅度又创下了一项历史纪录。2004年，美国家庭负债的增长速度是可支配收入增速的2倍，而这些新的债务资金大部分源于房市。2004年，房屋所有人通过出售、再融资和房屋净值贷款从房产中抽出了总计约7000亿美元，比5年前的2660亿美元翻了不止一倍。住房抵押的债务超过了8.1万亿美元，这一金额甚至比失控的联邦贷款（当年的最高纪录是7.6万亿美元）还高。
设下陷阱：充满诱惑力的“揶揄利率”
房产泡沫是美联储和银行业为了将账簿里的资金打进市场设下的又一个局。20世纪80年代，美联储为了应对股市危机调低了利率，从而使投资资金唾手可得，进而在20世纪90年代将股市推到了空前的高度。当股市于2000年触顶回落，美联储本可以顺其自然地将利率调回常态，但这样做会遭到政客抨击，并且美联储背后的银行可能会损失惨重。最终，美联储进一步调低了利率刺激市场。联邦资金利率跌至1.0%，信贷扩张的程度甚至超过了20世纪90年代，股市和房市的投机行为愈演愈烈。在美联储构建出来的大舞台上，银行和其他商业借款人为房产热潮煽风点火，对抵押工具进行了一系列风险甚大的变更，其中就包括可变利率贷款。这种贷款形式几乎让所有想买房的人都有足够资质买房。截至2005年，美国抵押贷款中几乎有一半采用“可调整的”利率。购房者被“揶揄利率”蒙蔽，相信自己有能力偿还抵押贷款，但实际上，这种利率是将购房者推入了永无止境的债务之中，不破产已属幸运。房价由此被推至相当高的水平，许多年轻的夫妇如要买房便不得不接受可调整利率。这是一种风险颇高的抵押贷款形式，利率和偿付金额均随市场波动。美国货币管理署2005年12月的一份新闻稿中解释了可调整利率的风险：
开始时较低的月还款额意味着偿还的本金较少。结果就是，贷款余额增加了，或者对贷款的分期偿还起到了负面的影响。这种负面影响使得贷款满6年时，还款金额不得不作出调整，从而确保贷款的本金在剩下的25年里能被偿清。举个典型的例子：在36万美元且以6%的初始利率借贷的按揭贷款中，假设利率不变，在第6年时的月还款额就会增加50%；如果利率上调了两个百分点（变为8%），月还款额就会翻倍。
接受这种利率约定的购房人是赌上了对未来的预期——他们的工资会增加从而足以应付还款压力，或者房市会不断升温从而他们能在贷款满6年之前卖掉房屋从而获利。但是，到2006年时，房产泡沫到达了极限。与所有的庞氏骗局一样的是，在泡沫破裂时，首先遭殃的是脆弱的最后一拨买家。
就连选择固定利率的按揭贷款借款人最终也要支付比其预期多得多的钱。按照贷款的计算方式，以7%的固定利率选择30年还清的按揭贷款人最终支付的价格是最初所列房价的约2.5倍。一幢标价33万美元的房屋在利率为7%的按揭贷款中将累计产生460379.36美元的利息，总房价由此变为790379.36美元。因此，银行分得的那杯羹实际上比卖家还大。但实际上，银行对房产和贷款资金均没有所有权，只是在借款时造出了这些资金；并且，住房贷款是非常保险的，所以银行面临的风险相当低。买家需要支付比标价高出2.5倍的价格向银行借钱，而实际上直到按揭合同签下来的那一刻，银行才造出这些钱。如果买家最终没能付清这250%的价款，银行就收下了房子。
在30年期的住房按揭贷款中的前5年，大部分购房者的月还款中包括了利息。但在可调整利率的贷款中，按照贷款的计算方式，前5年的还款仅仅还了利息，之后再开始以可变的利息计贷。鉴于大部分住房会在5年内易主，那些认为自己拥有了房屋所有权的普通购房人会在重新出售时发现，大部分（如果不是全部）房屋权益其实仍属于放贷人。如果利率在此过程中增加，房屋的价值便下跌，于是购房者便被套进为贬值的房屋支付更高价款的怪圈。如果购房者是为了“获利”而贷款买房，而这种利益最终却消失了，那么在购房者出售房产时可能还需要补上差价。如果购房者不堪与日俱增的还款额，他便会沦为房奴，困在无力偿付的住房里，为向银行还钱而辛苦工作。威廉·霍普·哈维的悲惨预言——工人将会沦为薪水的奴隶，应验了。
为定居者授予土地所有权的《宅地法》，随着150年来的“经济循环”已经几乎无效了。银行周期性地抬高利率并收回债券，从而导致了一波又一波的违约与房屋收回。对大部分家庭而言，继承没有任何权利负担的祖屋已经是陈年往事了。有些房屋所有人在房产热潮中处境甚好，但总体而言，大部分普通家庭都被拖入债务之网，其需偿还的债务比10年前多了很多。银行又一次成为真正的赢家。市场评论员克雷格·哈里斯曾在2004年的一篇文章中指出：
实际发生的是：公众的净资产被鬼鬼祟祟地转到了银行名下并拯救了这种体系。公众承担着风险，在债务中愈陷愈深，花了更多的钱……而银行的新资产则大幅升值……银行印钱借给你，你花钱推动了经济。现在，银行拥有真正的房产，而你则上了它们的当，以浮高的价格为了这些房产还钱给银行……它们给了你更优惠的利率，但是你要还的债却越来越多，而且在你还清所有的债之前，它们才是房产的拥有者。
次级房贷违约的风险
随着金字塔骗局的扩大，越来越多的投资人和借款人被卷入骗局，以扶持这座金字塔。随着优质贷款市场的枯竭，放贷人不得不诉诸风险更高的次级贷款市场以获得更多借款人。这些按揭贷款的风险通过分割而减弱，然后作为“有抵押为后盾的证券”向投资者出售。将按揭贷款“证券化”并将其售予投资者，这被吹捧为“风险分散”，但这种做法的后果却适得其反——风险非但没有分散，反而像传染病一样扩散，从对冲基金到养老金基金到货币市场基金，所有的投资资金池无一幸免。
2005年11月，加里·诺斯在一篇名为《圣安德烈亚斯断层之上的超现实楼盘》中估算，在银行的借贷中，与房市相关的贷款已经增长至80%，并且其中很大一部分是在次贷市场。这些陷入可调整利率陷阱的借贷对借款人和投资者而言都有相当高的风险。诺斯预言：
……就算经济不衰退，这种（房产）泡沫也将危在旦夕，原因就是可调整利率……这种定时炸弹即将被引爆，一个接着一个的合同将违约。
如果没有什么变化——如果短期利率不上调，月按揭还款额将会随着重新调整的介入而上升60%，而无法支撑30年按揭贷款的购房人就走投无路了。这将会促使“吉屋待售”的标志如春天里的蒲公英般遍地开花……
如果你还记得20世纪80年代中期的储蓄信贷协会危机，你就能预感到接下来会发生什么。得克萨斯州的储蓄信贷协会危机危害到了得克萨斯州的经济。银行变得让人唾弃，它们也不再发放新贷款。不过，储蓄信贷协会不是法律意义上的银行，这类机构是第二个资本市场。如今，银行就扮演着储蓄信贷协会的角色，它们将贷款组合与房市联系在一起。
我认为这种危害即将到来并将蔓延至整个银行体系。银行家的疯狂令人始料不及……银行最终将被各种坏账淹没，因为现在美国经济的驱动力是房市。
20世纪80年代，利率被推至前所未有的高度，存款与借款也随之崩溃。商业银行的最优惠利率（它们必须借贷的利率）一度飙升至20.5%，而当时储蓄信贷协会在先前的抵押贷款中收回的利率只有5%，这一巨大的差额让它们损失惨重。随着使用以抵押作为后盾的证券，银行成功地通过向投资者出售，从而将抵押出让；但一旦违约，银行仍将负责。银行本身也在充斥着次级债务的证券市场中投资了不少。
2007年1月，随着美联储接连抬高利率，房产热潮大幅冷却。当时《纽约时报》在一篇文章中指出：“1/5的次级贷款将被违约……1998—2006年间借贷次级贷款的约220万借款人将失去其住房。”在当时的另一篇社论中，麦克·惠特尼指出，如果算上家庭成员和其他住客，这将意味着有1000万人将无家可归；有些评论人士认为这个数据已经算是保守的了。惠特尼援引了一家投资策略公司主席彼得·希夫的警告：“‘1/5’的违约率所带来的后果是，高企的利率和下跌的房价的连锁反应将会导致更多违约，而更多的违约又会导致利率的进一步高企和房价的进一步下跌，从而产生恶性循环。在我看来，这种恶性循环的结果可能是80%的违约率，而不是20%。”惠特尼对此作出了评论：
将有4000万美国人的房屋会被收回？最好在当地的公园里选个舒适的位置搭个帐篷。希夫的预言可能太过悲观，但他的分析很有道理。持有抵押贷款债务的房主一旦意识到他们的房屋的价值比要偿还的贷款少了好多万，估计他们就会“把钥匙邮给银行，不愿意继续还债了”。正如希夫所言，“对于一间现在价值50万美元的公寓，人们为什么要抽出月薪的40%去偿还高达70万美元的按揭贷款？更何况他们用这些还款去租房绰绰有余”。
在1929年美国经济陷入大衰退时，人们谴责的众矢之的是美联储，因为它用“唾手可得”的信贷引发了房产泡沫。美联储随后一直牢牢地把住信贷。惠特尼写道：
（美联储）让印钞机开足马力，而银行与按揭贷款放贷人则极尽其想象力地编织各种将钱放入资质不够的借款者口袋的计谋。可调整利率、“仅支付利息”或“零首付”贷款等都是2000年互联网泡沫之后新诞生的无实际价值的金融工具。
……现在，当时的那些买房者正深陷于巨额贷款，贷款利率即将调整到惊人的高度，而他们的房屋现值却下跌了10%～20%。迈克尔·赫德森把这种套进负资产抵押中的现象称为“通往劳役的新征途”。债务人偿还的抵押贷款比其房产价值高出了许多，这一问题正日益加剧。
调整利率的能力被视为美联储在处理货币供给时必须而且也非常合适的方法，但这种方法也能被用来肆意操控，从而造福一部分群体却让另一部分群体蒙受损失。我们的理念确实是“自由市场”，但实际上，投资者、咨询师和市场分析师所做的是月复一月地屏息静等美联储的下一步行动。市场所回应的不是供需关系，而是由上至下的独裁式控制。如果这真能保证经济发展那无可厚非，但事实上，走下坡路的经济不能单单靠变动利率来调整步伐。这一现状曾被比作“推绳子”：当发放更多的贷款是让货币供给中有资金的唯一方法，一旦借款人“都借完了”而放贷人达到了放贷的极限，那时利率调得再低都没法在经济体中注入更多用债务支持的资金了。
截至2005年，金融天气预报可以预见两大金融风暴正呼之欲出，而其罪魁祸首都是美联储对市场的操控……