38.买房签“阴阳合同”会引来官司
2006年，陈小娅与海上日出房地产公司签订了商品房预售合同，以150万元的价格购买了该公司开发的一套房屋，随后陈小娅准备将该房子转让给别人。2007年2月，孙萍萍通过中介找到陈小娅，表示愿意购买该房屋。经双方协商，陈小娅同意以197万元的价格将其对上述商品房预售合同的权益转让给孙萍萍。但在签约时，陈小娅提出，为逃避一部分国家税收，希望做两份房地产转卖合同，一份是虚假的房屋价格，在向有关部门进行登记和缴税时使用，另一份是真实的房屋价格，用以确认双方商定的交易价格。
于是双方在同一天签订了两份合同：一份是《商品房预售合同权益转让书》，写明陈小娅转让预售房屋权益的价格是100万；另一份是《房地产买卖合同》，确认价格为197万元，并写明此《买卖合同》仅是对《权益转让书》中约定价格的变更，而不作他用。
一开始进行得很顺利，孙萍萍也积极主动地向陈小娅支付了100万元。见孙萍萍如此主动，陈小娅也很配合，孙萍萍很顺利地取得了该期房的所有权益。但在陈小娅要求孙萍萍支付剩余的97万元时，孙萍萍却推三阻四，最后干脆明确表示拒绝，说《权益转让书》上是这么规定的。这让一向聪明的陈小娅非常为难。没办法，陈小娅只好向法院提起诉讼，最后一番折腾法院判决孙萍萍支付了剩余的97万元。
陈小娅这房子卖得是一个“辛苦”。事情就出在机关算尽的陈小娅身上。她跟孙萍萍签订的是一份“阴阳合同”。
说起“阴阳合同”，可能不少人理解不了，如果经历过买房等业务，难免会对这个名词有所了解。所谓“阴阳合同”，是指在一次交易中同时签订两份不同的合同。尤其在二手房交易中比较常见，其中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。
在“阴阳合同”的情况下，孙萍萍和陈小娅之间可以省下多少钱呢，如果按照此前个人所得税、契税和合同印花税为总成交额的1%、1.5%、0.05%收取的话，按197万的实际成交价支付，需要缴纳50235元税款，但按100万的价支付，只需25500元税款，少了24735元。再加上教育费附加和城建费，总共的税额差值达4万元，也就是说，陈小娅通过多签了一份补充协议，省出近4万元的税款。正是由于非法手段可以省下大量的费用，所以为“阴阳合同”培养出了滋生地，但这种行为带来的隐患也是难以估量的。
在实际的履行中，买家按价格较低的一份合同支付房款，卖家将房屋（期房）的权益转让给买家后，买家可能却拒绝按价高的合同支付剩余购房款，双方容易产生纠纷。现实中，不少纠纷都是有“阴阳合同”引起的，而且很难说清楚哪个是对，哪个是错，恐怕只有当事人才是最心知肚明的。如果说合同的合法性，阴阳两份合同十分难区别，其中一方必然要吃哑巴亏。
在陈小娅卖房子的过程中，“阳合同”即在房屋买卖关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合同，虽然符合合同成立的形式要件，但是，这一份合同是在于通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少交缴税金的目的。这一做法客观上损害了国家利益，违反了税收法律法规，因而是无效的，不具有确定双方权利义务关系的效力。这种合同，根据我国合同法的规定实际上是不符合法律规定的。
那么，既然“阳合同”不合法，那么“阴合同”是双方私下签订、实际履行的合同，按道理这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。这应该合法吧？但是，这也未必。因为，虽然这种合同的设立也是为了规范双方的行为，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方实际履行。但是，这里却存在一个前提，那就是“恶意串通”，欺骗国家，至少是有偷税行为。
所以，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸少纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清谁是谁非。作为一个公民，诚实是最为基本的做人准则，更何况虚假的合同还会带来不必要的麻烦，所以在房屋转让过程中，应尽量避免签订“阴阳合同”，否则容易引起纠纷。
法律小知识
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
39.赠与房产需办过户手续才有效
现实中，经常遇到这样的问题，丈夫通过协议形式，将自己婚前购买的一套个人房产无偿地赠与妻子，但没有到房产部门办理过户手续。离婚后，这一套房子究竟应该归谁所有呢？
齐辉婚前在青岛市购买了两处房产，2004年年初，齐辉与女友严于登记结婚，并住进其中一套房屋。然而婚后不久，两人便因种种原因产生了矛盾。齐辉为了化解矛盾，在2005年2月，主动与妻子签订了一份房屋产权转让协议，声明将他婚前所购的一套房产赠与妻子严于，严于在受赠人栏内签了名，但一直没有到房产交易部门办理产权过户等手续。
然而，齐辉的努力并没有挽回这场婚姻，2005年5月，严于将齐辉告上法庭，要求法院判定两人离婚，并对该套房产作出确认。尽管严于认为，她与齐辉签订了房屋转让协议，协议上明确写明齐辉是无条件地将这套房产赠与了她，因此毫无疑问，这套房子是她的个人财产。而此时由于两人已经到了离婚的地步，齐辉则强调，虽然他与严于在婚内签订了赠与协议，但他们并未到房产交易部门办理产权过户登记，房产证上的名字还是他，他有权主张撤销该赠与合同，因此他才是房屋真正的主人。
经审理，法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属齐辉所有，驳回了严于要求将房屋确认在自己名下的请求。根据我国合同法规定，房产属于不动产，在办理赠与时必须办理登记手续，进行过户；否则，属于无效赠与。因为齐辉与严于并没有办理过户登记手续，因此赠与没有生效。房产依然属于齐辉。
同样是房产问题。王瑞与李晓敏相恋半年后，王瑞让李晓敏搬进了自己购买的新居，开始了同居生活。虽然李小姐多次要求登记结婚，但王瑞一直以工作太忙予以推脱。为了安抚李晓敏，他主动表示：“虽然我们没结婚，但在我的心中，你早已是我的妻子，现在我的房产也有你的一半。”并当场在白纸上写下一句话的声明，内容是：“我自愿将自己位于建飞花园的房产赠给李小姐一半份额。立此为据，决不食言。”李晓敏天真地以为，有了这张字条，房子就真的有一半是自己的了，让王瑞签了字以后，便喜滋滋地把字条收了起来。但是王瑞并未将房产证交给李晓敏，也没有办理房产的更名过户手续。
一年后，王瑞移情别恋提出分手。伤心之余，李晓敏拿出声明，要求王瑞兑现承诺，分割一半的房产。但王瑞却以两人并未结婚为由据不同意。
经过咨询，李晓敏的确无权分割这套房产。虽然王瑞做出了向李晓敏赠送一半房产份额的承诺，并立下了书面字据，但是，按照我国合同法的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前是可以撤销赠与的。因此，在王瑞并未将房产证办理到李晓敏名下的情况下，该套房屋的权属份额仍全部属于王瑞所有，并未发生权利的转移，王瑞此时是有权撤销赠与的。至于王瑞所说的两人并未结婚，并不构成其拒绝分割房屋的理由，因为从李晓敏提供的声明字据上看，该房产的赠与并不以两人结婚为条件。因此李晓敏无权获得房产份额的真正原因不是赠与的条件未成熟，而是双方没有及时办理房产更名过户的手续，使得王瑞有机会撤销赠与。
张丽的父母去世很早，张丽一直跟姑姑生活，由于姑姑的经济条件不是很好，因此大伯也常常资助她。张丽结婚后，大伯将他闲置的一套房子赠与张丽做了新房，并写了赠与合同，同时把房产证也给了张丽。由于工作忙，张丽也一直没有办理过户手续。然而，2009年春节前，张丽的大伯因为车祸不幸去世了。此后，大伯的儿子就找到张丽，让她搬出该房，理由是房子没有过户，因此应该由他来继承房产。
依照法律规定，尽管赠与合同为实践合同，即只有办理了赠与财产的权利转移手续才发生法律效力，张丽的大伯赠与她的房子，只有在办理完过户手续后，才表示张丽接受了赠与物，因此整个赠与行为才算完成。但是，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十八条规定：“赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与成立；未办理过户手续的，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房产的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”因此，张丽虽然未到有关部门办理房产过户手续，但大伯已将房产证交给她，且张丽已居住在赠与房屋里，大伯的赠与行为应该有效，张丽只需补办手续，而她大伯的儿子没有权力要求张丽搬出该房。
法律小知识
《中华人民共和国合同法》第一百九十一条规定：赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十八条规定：“赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与成立；未办理过户手续的，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房产的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”
40.按揭贷款的房屋也可以退
张瑾最近很烦。她2003年从清华大学毕业后，就预计房价要上升，聪明的她先从家里要了20万元的首付在西三环以按揭贷款的形式买了一套小户型。这套房子说实话她很满意，开发商也早就承诺，将在2004年10月底交房。
钱也交了，合同也签了，就等着拿钥匙，搬进新房了，然后召集一帮朋友到她的新家庆祝一番了，怎么说她也是同学当中的第一个“有产者”。但到了2005年8月，开发商仍未交房。张瑾依照合同约定前往开发商处办理退房，却被开发商告知因为是按揭购房，所以房屋已经被抵押给银行，要解除合同必须银行同意。
于是张瑾又跑到银行去协商。银行却说，购房合同又不是和银行签订的，不关银行的事。叫她还是去找开发商。这么来回几次后，眼看法律规定的解除合同的期限就要到期了，问题还是没有得到解决，无奈之下，濒临崩溃的张瑾只好向律师求助。
相信这个问题不仅仅张瑾一个人遇到。很多年轻人辛辛苦苦存够首付，向银行申请了按揭贷款，如果顺顺利利入住也就罢了，之后只要兢兢业业每月还钱即可。可是，如果房子出现什么变化，或者买主有了别的想法，想要退房，问题就来了，按揭贷款的房屋可以退吗？怎么退？贷款的钱又怎么办呢？
目前，部分购房者对银行和开发商之间各自的关系存在误解或模糊的认识，张瑾的问题在于她怎么也想不明白，事情怎么会变得如此复杂，她认为按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款就不用还了，只要和开发商解除合同，停止向银行还款就行了。
实际上，开发商和张瑾的想法都存在着错误和偏差。按揭贷款是购房者与银行之间的一种借贷关系，而购房合同是购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系，两者虽然有关联，但完全是两种独立的法律关系，两个合同其中一个的改变并不必然引起另一个的改变。退房实际上是购房者作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，只要购房者打算，不管购房者是否已经取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同。
在张瑾购房这一事件中，开发商在合同约定的期限内不能交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定和合同约定，张瑾完全有权要求与开发商解除合同并退房，并不需要经过银行的同意。更何况，银行并不是购房合同的签定当事人之一，银行也无权决定是否解除购房合同。
当然，即使购房合同顺利解除，张瑾也并非就万事大吉了，因为按揭贷款合同不会相应地自动解除，张瑾仍应按照贷款合同的约定支付按揭款。因为在按揭贷款办理下来后，按揭款项是由银行直接划到开发商处，只有开发商将银行按揭款全部归还银行，才能视为购房者提前归还了贷款，购房者与银行之间的借贷关系才告终止。而之前双方办理的抵押手续才能因为贷款合同终止而解除抵押。
此外，这一系列程序中还牵扯到了房屋保险，因为一般办理银行按揭贷款都要求同时办理保险。在购房者与银行之间的贷款关系终止后，购房者应该要求银行出具贷款已还清的证明，凭证明到保险公司办理退保手续，拿回已经支付的剩余期间的保费。至此，按揭贷款合同终止全部手续才算办完。
经过多次与律师和开发商协商，张瑾终于办理完退房相关的全部手续，她坎坷的按揭贷款购房经历终于告一段落。所以一定要提醒广大购房者，不要因为按揭贷款的房屋可以退，就觉得无所谓，这可不像在大商场退一件衣服那么容易。在购房之前不仅要对房屋作详细的了解，还要对购房手续办理过程做到心中有数，更要下定决心，不要随便改变心意，还要有十足的心理准备应对各种状况，因为出现纠纷时，往往吃亏的都是购房者。
另一方面，购房者也不能因为程序复杂就轻言放弃，不敢再想退房的事。毕竟在现代社会，房子是真正的人生大事，有些时候实在不能将就，就应该积极依据法律维护自己的权益。